Bạn có một khoản tích luỹ, nhưng chưa đủ cho căn nhà bạn thật sự muốn. Hai hướng hiện ra:
- Mua một căn nhỏ hơn, xa hơn, hoặc cũ hơn ngay bây giờ — rồi vài năm sau bán đi để lên đời
- Tiếp tục thuê và tích luỹ thêm, mua thẳng căn ưng ý sau vài năm
Đây là quyết định lớn nhất mà phần lớn người mua nhà lần đầu phải đưa ra, và nó thường được quyết bằng cảm giác — sốt ruột vì thấy giá lên, hoặc lo vì thấy tin thị trường xuống. Nhưng có bốn con số rất dễ tính làm cho lựa chọn rõ hẳn ra.
Con số 1 — Phần chênh giữa tiền thuê và tiền trả nợ
So sánh đúng không phải giữa tiền thuê và giá nhà, mà giữa:
Tiền thuê hằng tháng + phần tích luỹ được mỗi tháng
so với
Khoản trả nợ hằng tháng + các chi phí của việc sở hữu
Chi phí của việc sở hữu gồm những khoản người ta hay quên: phí quản lý với căn hộ, sửa chữa và bảo trì, các khoản phải nộp hằng năm — xem bài đang sở hữu nhà đất phải nộp những khoản gì hằng năm.
Nếu khoản trả nợ vượt quá ngưỡng an toàn so với thu nhập, phương án mua ngay đã bị loại trước khi cần bàn tiếp — phép tính ở bài vay bao nhiêu thì an toàn.
Con số 2 — Chi phí chuyển đổi khi bán để lên đời
Đây là con số bị bỏ quên nhiều nhất, và nó là lý do chính khiến chiến lược "mua nhỏ rồi lên đời" kém hiệu quả hơn nhiều so với hình dung.
Mỗi lần đổi nhà, bạn mất:
- Các khoản phải nộp khi bán — xem bài bán một căn nhà phải nộp bao nhiêu thuế phí
- Các khoản phải nộp khi mua căn mới — xem bài bên mua nộp những khoản gì khi sang tên
- Phí môi giới, nếu bán qua môi giới
- Chi phí chuyển nhà và sửa sang căn mới — xem bài chuyển nhà: danh sách theo tuần
- Phí trả nợ trước hạn, nếu tất toán khoản vay cũ sớm — xem bài trả nợ trước hạn
Cộng lại, một vòng đổi nhà tiêu một phần đáng kể phần giá trị tăng thêm. Nghĩa là căn nhỏ phải tăng giá đủ nhiều để bù toàn bộ khoản đó trước khi bạn có lợi.
Con số 3 — Thanh khoản của căn bạn định mua
Chiến lược "mua nhỏ rồi lên đời" chỉ chạy được nếu bạn bán được căn nhỏ vào đúng lúc bạn cần. Đây là điều kiện bị coi là hiển nhiên và không phải lúc nào cũng đúng.
Cách kiểm trước khi mua:
- Đếm số tin rao tương đương trong khu vực, và xem chúng đã rao bao lâu
- Hỏi môi giới trong khu về thời gian bán trung bình của loại căn đó
- Kiểm nhóm người mua tiềm năng: căn này ai sẽ mua, và họ có vay được không
Ba loại có thanh khoản kém rõ rệt: căn quá xa trung tâm không có nhu cầu ở thật, căn có vướng mắc pháp lý, và đất nền ở khu chưa có người ở. Nếu bạn mua một trong ba loại đó với ý định lên đời sau vài năm, hãy tính lại — vì bạn có thể mắc kẹt.
Con số 4 — Khoảng cách bạn đang phải bù mỗi năm
Câu hỏi thực dụng: tốc độ tích luỹ của bạn có nhanh hơn tốc độ tăng giá của căn nhà bạn muốn không?
- Nếu nhanh hơn → chờ là hợp lý, khoảng cách đang thu hẹp
- Nếu chậm hơn → chờ càng lâu càng xa, và phương án mua sớm một căn vừa tầm đáng cân nhắc hơn
Để trả lời, hãy theo dõi giá của đúng loại căn bạn muốn, ở đúng khu vực bạn muốn trong sáu tháng — tham chiếu tại công cụ định giá. Đừng dùng con số chung của cả thị trường, vì các phân khúc không đi cùng nhịp.
Khi nào mua nhỏ trước là hợp lý
- Căn nhỏ đó bạn ở được thật, ít nhất năm tới bảy năm — đủ dài để chi phí chuyển đổi được phân bổ
- Thanh khoản tốt: khu vực có người ở thật, có nhu cầu mua thật
- Khoản trả nợ nằm trong ngưỡng an toàn kể cả khi lãi suất thả nổi lên
- Bạn có quỹ dự phòng sau khi trả trước — đừng dốc hết
- Bạn đang thuê ở mức cao so với khoản trả nợ tương đương
Điểm đầu tiên là điểm quan trọng nhất: hãy chọn căn nhỏ như thể bạn sẽ ở lâu, không phải như một khoản trung chuyển. Nếu bạn chọn nó chỉ vì "vài năm nữa bán", bạn sẽ chọn sai — và ở trong đó không thoải mái suốt thời gian chờ.
Khi nào chờ thêm là hợp lý
- Bạn tích luỹ nhanh và khoảng cách đang thu hẹp rõ
- Công việc chưa ổn định, hoặc thu nhập chưa chứng minh được cho hồ sơ vay — xem bài vay mua nhà khi không có bảng lương
- Bạn có thể phải chuyển vùng trong vài năm tới vì công việc — xem bài chuyển vùng vì công việc
- Căn duy nhất bạn mua được bây giờ nằm ở nhóm thanh khoản kém
- Tiền thuê hiện tại thấp so với khoản trả nợ tương đương
Điểm thứ ba đáng chú ý: mua nhà làm bạn kém linh hoạt hẳn về địa lý. Với người còn đang trong giai đoạn có thể phải đổi nơi làm việc, đó là một chi phí thật dù không có hoá đơn.
Phương án thứ ba ít người xét
Thuê chỗ ở, mua một tài sản khác trước. Ví dụ: ở thuê gần nơi làm việc cho tiện, đồng thời mua một căn nhỏ ở nơi khác để cho thuê.
- Được: bạn bắt đầu sở hữu tài sản mà không phải hy sinh vị trí sống
- Mất: phải quản lý việc cho thuê, và dòng tiền phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy
- Điều kiện: căn đó phải cho thuê được thật — tính theo lợi suất, xem bài định giá theo dòng tiền
Phương án này hợp với người làm việc ở trung tâm nhưng có nguồn mua ở khu vực khác. Nó không hợp nếu bạn không có thời gian và không muốn làm chủ nhà — xem bài làm chủ nhà cho thuê.
Ba cách thu hẹp khoảng cách mà không phải chờ lâu hơn
- Mở rộng khu vực tìm. Đây là cách hiệu quả nhất — nhưng phải làm phép tính quãng đường trước, xem bài mua nhà vùng ven để ở.
- Đổi loại tài sản: căn hộ thay vì nhà đất, hoặc nhà cũ về sửa thay vì nhà sẵn — xem bài mua nhà cũ về sửa và mua căn hộ chung cư.
- Mua chung với người thân — có thể rút ngắn nhiều năm, nhưng phải ghi rõ mọi thứ ra giấy trước khi góp đồng nào, xem bài mua nhà chung với người khác.
Điều không nên làm dù chọn hướng nào
- Vay quá ngưỡng an toàn vì sợ giá còn lên
- Dốc hết tích luỹ vào phần trả trước, không chừa quỹ dự phòng — cách xử lý khi thu nhập gián đoạn ở bài đang vay mà thu nhập gián đoạn
- Mua một căn có vướng mắc pháp lý chỉ vì nó rẻ hơn — phần "rẻ hơn" đó chính là rủi ro bạn đang nhận
- Ra quyết định theo tin tức thị trường thay vì theo bốn con số của chính mình
Trình tự nên đi, dù chọn hướng nào
- Tính con số 1 và con số 4 cho hoàn cảnh của bạn
- Nếu nghiêng về mua: hỏi ngân hàng mức được duyệt trước khi đi xem nhà — trình tự ở bài từ nộp hồ sơ tới giải ngân
- Chọn tài sản theo bảy bước đúng thứ tự ở bài mua nhà lần đầu
- Nếu nghiêng về chờ: đặt một mốc cụ thể để xem lại — sáu tháng hoặc một năm, với con số rõ ràng để đối chiếu
Bước 4 là điểm quan trọng: "chờ thêm" phải là một quyết định có mốc, không phải một trạng thái trôi. Không có mốc thì ba năm sau bạn vẫn ở đúng chỗ cũ với cùng câu hỏi.
Hỏi đáp
Giá nhà có bao giờ giảm không, nên chờ giảm rồi mua?
Không ai đoán được thời điểm, và người chờ "đáy" thường bỏ lỡ cả những cơ hội hợp lý. Hãy quyết theo khả năng chi trả của chính bạn và theo bốn con số ở trên — đó là những thứ bạn kiểm soát được.
Mua nhà xa để rẻ rồi sau này đổi vào gần, có được không?
Được, nhưng phải kiểm thanh khoản của căn xa trước, và phải tính đủ chi phí chuyển đổi. Nếu khu đó chưa có người ở thật, bạn có thể mất nhiều năm mới bán được.
Tôi nên trả trước bao nhiêu phần trăm?
Trả trước nhiều thì khoản vay nhẹ và dễ được duyệt hơn, nhưng đừng dốc tới mức không còn quỹ dự phòng. Một khoản dự phòng đủ vài tháng chi tiêu quan trọng hơn việc giảm thêm một chút tiền lãi.
Thuê cả đời thì có sao không?
Không sai, nhưng phải kèm một kế hoạch tích luỹ vào thứ khác — vì tiền thuê không tạo ra tài sản. Điều làm phương án thuê trở nên rủi ro là thuê mà không tích luỹ song song.
