Từ nộp hồ sơ tới giải ngân: bảy bước, mốc nào hay tắc, và cách chuẩn bị để đi nhanh

Người mua nhà lần đầu thường lo nhất một chuyện: hồ sơ có được duyệt không.

Nhưng trong thực tế, thứ gây khó nhiều hơn là thời gian — vì bạn đã ký giấy đặt cọc với một mốc cụ thể, và mọi chậm trễ đều dồn vào mốc đó.

Biết quy trình gồm những bước nào và bước nào hay tắc giúp bạn đặt mốc hợp lý ngay từ đầu.

Bảy bước

Bước 1: Hỏi trước khi tìm nhà

Đây là bước nên làm sớm nhất và nhiều người làm muộn nhất.

Mang thông tin thu nhập của bạn tới vài ngân hàng, hỏi ước tính bạn vay được khoảng bao nhiêu. Con số đó xác định tầm giá nhà bạn nên đi xem.

Cách tự tính khả năng trả nợ trước khi hỏi nằm ở bài vay bao nhiêu thì an toàn.

Bước 2: Nộp hồ sơ và thẩm định người vay

Ngân hàng xem xét thu nhập, lịch sử tín dụng, tổng nghĩa vụ trả nợ hiện có.

Hay tắc ở: hồ sơ chứng minh thu nhập chưa đủ hoặc chưa đúng dạng ngân hàng cần. Xem bài hồ sơ vay bị từ chối.

Bước 3: Thẩm định tài sản

Ngân hàng hoặc đơn vị định giá xem xét căn nhà: pháp lý, hiện trạng, và định giá theo cách của họ.

Hay tắc ở đây nhiều nhất, vì hai lý do:

• Tài sản không đủ điều kiện thế chấp — pháp lý chưa đầy đủ, hiện trạng lệch giấy tờ, hẻm quá nhỏ theo tiêu chuẩn của ngân hàng đó
• Định giá thấp hơn giá mua, nên số vay được ít hơn dự tính và bạn phải bù thêm vốn tự có

Vì sao ba nơi cho ba con số khác nhau nằm ở bài ngân hàng, công ty thẩm định và chủ nhà.

Bước 4: Phê duyệt và thông báo cấp tín dụng

Bạn nhận được văn bản nêu rõ số tiền được duyệt, lãi suất, thời hạn và các điều kiện kèm theo.

Đọc kỹ phần điều kiện — có những điều kiện phải hoàn tất trước khi giải ngân, và chúng cần thời gian.

Bước 5: Ký hợp đồng mua bán tại công chứng

Hai bên mua bán ký hợp đồng chuyển nhượng. Thường thực hiện cùng thời điểm hoặc sát với việc ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp.

Bước 6: Đăng ký thế chấp và làm thủ tục sang tên

Đây là bước có nhiều bên tham gia nhất, nên cũng là bước dễ lệch lịch nhất.

Bước 7: Giải ngân

Ngân hàng chuyển tiền theo phương thức đã thoả thuận. Với giao dịch mua bán, tiền thường được chuyển cho bên bán chứ không qua tay bạn.

Ba mốc hay tắc nhất

1. Thẩm định tài sản — nếu có vấn đề, không sửa được bằng cách bổ sung giấy tờ cá nhân
2. Giải chấp, nếu nhà đang thế chấp ở ngân hàng khác — quy trình riêng và mất thêm thời gian. Xem bài mua nhà đang thế chấp
3. Tập hợp đủ người có quyền ký — người ở xa, người ở nước ngoài, đồng thừa kế. Xem bài tài sản chung

Cả ba đều thuộc về tài sản và bên bán, không thuộc về bạn — nhưng bạn là người chịu hậu quả nếu lỡ mốc trong giấy đặt cọc.

Hồ sơ nên chuẩn bị sẵn

Về nhân thân

• Giấy tờ tuỳ thân của bạn và vợ hoặc chồng
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
• Giấy tờ cư trú

Về thu nhập

• Hợp đồng lao động, xác nhận lương
• Sao kê tài khoản nhận lương, đủ số tháng ngân hàng yêu cầu
• Nếu kinh doanh: giấy phép, chứng từ dòng tiền, sổ sách
• Nếu có thu nhập khác: hợp đồng cho thuê, chứng từ nhận tiền

Về tài sản

• Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan của bên bán
• Giấy đặt cọc hoặc hợp đồng nguyên tắc

Mẹo rút ngắn: chuẩn bị một bộ đầy đủ ngay từ đầu, thay vì bổ sung nhiều lần. Mỗi lần bổ sung là một vòng chờ mới, và các vòng đó cộng lại chiếm phần lớn thời gian.

Bốn câu nên hỏi ngân hàng ngay ở bước 1

1. Thời gian dự kiến từng khâu là bao lâu — để bạn đặt mốc trong giấy đặt cọc cho đúng
2. Có điều kiện gì về tài sản không — chiều rộng hẻm, khoảng cách tới đường lớn, loại giấy tờ
3. Lãi suất ưu đãi bao lâu, và sau đó tính thế nào — hỏi biên độ, không chỉ hỏi mức ưu đãi
4. Có khoản bắt buộc kèm theo không — bảo hiểm, phí thẩm định, phí trả trước hạn

Câu 3 quyết định nhiều tiền nhất về dài hạn. Chi tiết ở bài trả nợ trước hạn và cơ cấu lại khoản vay.

Phối hợp với bên bán — điều quyết định bạn có kịp không

Đây là phần thực dụng nhất của bài.

• Nói rõ ngay từ đầu rằng bạn mua có sử dụng vốn vay — đừng giấu. Bên bán biết trước sẽ chuẩn bị giấy tờ sớm.
• Ghi vào giấy đặt cọc mốc thời gian có tính tới quy trình vay, thay vì lấy một con số cho tiện
• Ghi điều khoản hoàn cọc nếu ngân hàng từ chối vì lý do thuộc về tài sản — đây là điều khoản quan trọng nhất với người mua vay vốn
• Đề nghị bên bán cung cấp bản sao giấy tờ sớm để ngân hàng thẩm định trước

Cách viết giấy đặt cọc cho chặt nằm ở bài đặt cọc mua nhà.

Nếu bị từ chối hoặc duyệt thấp hơn dự tính

1. Hỏi rõ lý do — do hồ sơ cá nhân hay do tài sản. Hai nhóm này xử lý khác hẳn nhau.
2. Nếu do tài sản: thử ngân hàng khác, vì tiêu chuẩn không giống nhau
3. Nếu do hồ sơ cá nhân: xử lý phần đó rồi nộp lại, hoặc bổ sung người đồng vay
4. Nếu do định giá thấp: cân nhắc thương lượng lại giá mua, hoặc bù thêm vốn tự có
5. Nếu không cách nào: kích hoạt điều khoản hoàn cọc — đây chính là lý do phải có nó từ đầu

Sau khi giải ngân

• Giữ toàn bộ hợp đồng và chứng từ
• Ghi lại ngày kết thúc giai đoạn ưu đãi, đặt nhắc trước vài tháng
• Kiểm lịch trả nợ và cách thanh toán
• Hoàn tất các việc còn lại về sang tên và cập nhật giấy tờ

Danh mục giấy tờ cần giữ nằm ở bài hồ sơ nhà đất nên giữ những gì.

Hỏi đáp

Nên nộp hồ sơ ở mấy ngân hàng?

Hỏi thông tin ở vài nơi là hợp lý, vì điều kiện và mức định giá khác nhau. Nhưng nên tập trung hoàn thiện hồ sơ ở nơi phù hợp nhất thay vì làm dở dang ở nhiều nơi.

Vay được bao nhiêu phần trăm giá trị nhà?

Tỷ lệ do từng ngân hàng và loại tài sản quyết định, và tính trên giá ngân hàng định chứ không phải giá bạn mua. Hỏi cụ thể cho chính căn nhà đó.

Người đồng vay là ai được?

Thường là vợ hoặc chồng, đôi khi là người thân có thu nhập. Nhớ rằng người đồng vay chịu trách nhiệm thật với khoản vay, nên đây là quyết định cần cả hai cùng hiểu rõ.

Có thể đổi ngân hàng giữa chừng không?

Trước khi ký hợp đồng tín dụng thì được, nhưng bạn phải bắt đầu lại phần thẩm định — nên hãy chọn kỹ ở bước 1 thay vì đổi ở bước 4.