Căn nhà bạn thích ở chưa chắc là căn cho thuê tốt. Hai mục đích dùng hai bộ tiêu chí gần như ngược nhau ở vài điểm quan trọng — và người mua lần đầu thường mang theo bộ tiêu chí "để ở" mà không nhận ra.
Bốn chỗ tiêu chí ngược nhau
| Mua để ở | Mua để cho thuê |
| Diện tích rộng rãi | Diện tích vừa — dễ lấp đầy hơn, đơn giá thuê trên mét vuông cao hơn |
| Khu yên tĩnh | Gần nơi khách thuê cần tới: chỗ làm, trường, bệnh viện, tuyến xe |
| Hoàn thiện theo gu của bạn | Hoàn thiện bền, dễ sửa, trung tính |
| Nhìn dài hạn, ít quan tâm chi phí vận hành | Chi phí vận hành ăn thẳng vào lợi nhuận mỗi tháng |
Điểm thứ nhất là chỗ sai phổ biến nhất: người ta mua căn rộng vì thấy "đáng tiền", rồi phát hiện nhóm khách thuê được căn đó rất hẹp.
Bốn con số quyết định
1. Lợi suất cho thuê
(Tiền thuê một năm − chi phí vận hành một năm) ÷ tổng vốn bỏ ra
Tổng vốn gồm cả giá mua, các khoản phải nộp khi sang tên, tiền sửa và sắm đồ. Cách tính đầy đủ và cách đọc con số đó ở bài định giá theo dòng tiền và lợi suất cho thuê.
So với gì: với lãi suất gửi tiết kiệm cùng thời điểm. Nếu lợi suất cho thuê không cao hơn đáng kể, phần chênh không đủ trả công cho rủi ro và công sức quản lý — trừ khi bạn kỳ vọng vào phần tăng giá tài sản, và đó là một cược khác cần tính riêng.
2. Tỷ lệ lấp đầy
Con số bị ước tính lạc quan nhất. Người mua thường tính mười hai tháng có tiền thuê; thực tế luôn có tháng trống giữa hai lượt khách.
- Cách kiểm trước: đếm số tin cho thuê tương đương trong khu vực, và xem chúng đã đăng bao lâu
- Hỏi môi giới trong khu về thời gian trung bình để tìm được khách
- Trừ ít nhất một tháng trống mỗi năm khi tính, và nhiều hơn nếu khu vực có nhiều nguồn cung
3. Chi phí vận hành thật
Sáu khoản, và người mua lần đầu thường chỉ nhớ hai:
- Phí quản lý, với căn hộ
- Sửa chữa và bảo trì — đây là khoản bị đánh giá thấp nhất
- Các khoản phải nộp hằng năm — xem bài đang sở hữu nhà đất phải nộp những khoản gì hằng năm
- Nghĩa vụ kê khai từ hoạt động cho thuê — xem bài cho thuê nhà phải kê khai những gì
- Chi phí tìm khách và làm mới giữa hai lượt thuê
- Thời gian của bạn, hoặc phí thuê người quản lý
4. Thanh khoản khi cần bán
Đây là con số ít ai tính và lại quyết định rủi ro lớn nhất: khi bạn cần tiền, có bán được không và trong bao lâu?
Ba loại có thanh khoản kém rõ rệt: căn quá xa nơi có nhu cầu ở thật, tài sản có vướng mắc pháp lý, và loại hình mà nhóm người mua rất hẹp. Nếu bạn mua để nắm giữ và cho thuê, hãy chắc rằng bạn vẫn thoát ra được khi cần.
Loại nào cho thuê tốt
- Căn hộ diện tích vừa gần nơi làm việc tập trung — nhóm khách rộng nhất và ổn định nhất; các điểm khác biệt cần biết ở bài mua căn hộ chung cư
- Nhà nhiều phòng gần khu công nghiệp hoặc trường học — lợi suất thường cao hơn nhưng công quản lý cũng nhiều hơn hẳn
- Nhà mặt tiền cho thuê kinh doanh — giá trị lớn, khách thuê ổn định lâu hơn, nhưng khi trống thì trống lâu; các điều khoản khác hẳn ở bài thuê mặt bằng kinh doanh
Ngược lại, hai loại thường kém hiệu quả: căn quá lớn (nhóm khách hẹp, đơn giá thuê trên mét vuông thấp) và căn ở khu chưa có người ở thật.
Sáu điều kiểm khi đi xem, khác với khi mua để ở
- Đi vào giờ khách thuê sẽ đi làm về — xem giao thông và tiếng ồn thật
- Đếm số căn tương tự đang cho thuê trong cùng toà hoặc cùng khu — nguồn cung là thứ quyết định giá thuê
- Hỏi giá thuê thật của các căn đang cho thuê, không hỏi giá rao
- Kiểm những thứ hay hỏng và tốn tiền: thấm dột, điện nước, điều hoà — xem bài nhà bị ẩm mốc và thấm dột
- Với chung cư, hỏi nội quy về việc cho thuê và phí quản lý
- Kiểm pháp lý như mọi giao dịch — xem bài đi xem nhà: mười lăm thứ nên nhìn
Điểm 3 quan trọng nhất: giá rao và giá chốt khác nhau, và nếu bạn tính lợi suất bằng giá rao thì con số của bạn sai ngay từ đầu.
Nếu vay để mua
Đây là chỗ nhiều người tính sai nghiêm trọng nhất.
- Đừng giả định tiền thuê trả được khoản vay. Hãy tính theo lãi suất thả nổi hiện hành, không theo mức ưu đãi — xem bài đọc hợp đồng tín dụng
- Tính kịch bản có tháng trống: nếu ba tháng không có khách, bạn vẫn trả nợ được từ nguồn khác chứ?
- Giữ quỹ dự phòng riêng cho sửa chữa lớn
- Ngưỡng an toàn vẫn tính trên tổng thu nhập của bạn, không tính trên tiền thuê kỳ vọng — xem bài vay bao nhiêu thì an toàn
Nguyên tắc gọn: nếu phương án chỉ chạy được khi nhà luôn có khách và lãi suất không tăng, thì nó chưa chạy được.
Chuẩn bị căn nhà cho thuê
- Hoàn thiện bền và trung tính, không theo gu riêng — bạn sẽ phải làm lại sau vài lượt khách
- Đầu tư vào thứ khách đánh giá: nước nóng ổn định, điện an toàn, chỗ để đồ, không thấm dột. Đây là bốn thứ chi phối phần lớn quyết định thuê.
- Cho thuê trống hay có đồ — phép tính hoàn vốn và nhóm khách mỗi cách hút được ở bài cho thuê trống hay cho thuê có đồ
- Ba việc an toàn tối thiểu: lối thoát thứ hai, báo khói, hệ thống điện được kiểm — xem bài an toàn cho nhà ống
Phần công sức — thứ không có trong bảng tính
Cho thuê không phải thu nhập thụ động. Bốn việc lặp lại:
- Tìm khách và dẫn xem, mỗi lần đổi khách
- Xử lý sự cố: hỏng nước, hỏng điện, hàng xóm phàn nàn
- Thu tiền và xử lý chậm trả — xem bài làm chủ nhà cho thuê
- Làm mới giữa hai lượt khách
Nếu thuê người quản lý, đó là một khoản phần trăm doanh thu nữa — và nó phải nằm trong phép tính lợi suất, không phải nằm ngoài.
Bốn sai lầm hay gặp
- Tính lợi suất bằng giá thuê rao và mười hai tháng đầy. Hai giả định này cộng lại làm con số sai lệch đáng kể.
- Mua căn mình thích ở thay vì căn khách thuê cần.
- Bỏ qua chi phí sửa chữa — với nhà cho thuê, hao mòn nhanh hơn nhà tự ở.
- Mua ở nơi xa mà không quản lý được, rồi mọi sự cố đều thành một chuyến đi.
Khi nào phương án này hợp lý
- Bạn có vốn nhàn rỗi và không cần dùng tới trong nhiều năm
- Lợi suất tính đủ vẫn cao hơn các phương án an toàn khác một khoảng đáng kể
- Tài sản nằm ở nơi bạn quản lý được, hoặc có người quản lý tin được
- Bạn chấp nhận phần công việc đi kèm
Nếu bạn chưa có nhà để ở, hãy cân nhắc thứ tự ưu tiên trước — xem bài chưa đủ tiền: mua nhỏ trước hay chờ thêm.
Hỏi đáp
Lợi suất bao nhiêu là tốt?
Không có con số chung — hãy so với lãi suất gửi tiết kiệm tại cùng thời điểm và cộng thêm phần bù cho rủi ro và công sức. Nếu chênh lệch nhỏ, phương án chưa hấp dẫn.
Nên mua căn hộ hay nhà đất để cho thuê?
Căn hộ dễ cho thuê và dễ quản lý hơn; nhà đất linh hoạt hơn về công năng và giữ giá đất. Chọn theo việc bạn ưu tiên dòng tiền hay ưu tiên tài sản dài hạn.
Mua để cho thuê ngắn ngày thì sao?
Doanh thu mỗi đêm cao hơn nhưng chi phí vận hành và công sức khác hẳn — phép tính đầy đủ ở bài cho thuê ngắn ngày khác dài hạn ở đâu.
Bao lâu thì hoàn vốn?
Lấy tổng vốn chia cho lợi nhuận ròng một năm. Nhưng đừng chỉ nhìn con số này — thanh khoản và khả năng chịu được tháng trống quyết định rủi ro nhiều hơn thời gian hoàn vốn.
