Phép tính trên giấy rất hấp dẫn: mua căn nhà cũ rẻ hơn thị trường vài trăm triệu, bỏ ra một khoản sửa, xong có căn nhà như ý với tổng chi phí thấp hơn mua nhà đã hoàn thiện.
Phép tính đó đúng — nhưng chỉ khi con số "một khoản sửa" là con số thật. Và trong thực tế, ngân sách sửa nhà vượt dự tính gần như luôn xảy ra.
Khi nào mua nhà cũ về sửa là hợp lý
- Vị trí tốt mà bạn không mua nổi nếu nhà đã hoàn thiện — đây là lý do chính đáng nhất, vì vị trí là thứ không sửa được
- Kết cấu còn tốt, chỉ xuống cấp phần hoàn thiện — sơn, sàn, thiết bị
- Bạn muốn bố trí theo ý mình thay vì nhận một cách bố trí của người khác
- Bạn có thời gian — sửa nhà là việc chiếm thời gian và tinh thần nhiều hơn người ta tưởng
- Bạn có đệm tài chính cho phần vượt dự tính
Điểm cuối là điều kiện, không phải lời khuyên. Người dồn hết tiền vào giá mua rồi mới tính chuyện sửa là nhóm gặp khó nhiều nhất.
Khi nào không nên
- Kết cấu có vấn đề: lún, nứt lớn ở dầm cột, nghiêng
- Nhà thấp hơn mặt đường và hay ngập
- Pháp lý chưa rõ ràng — sửa nhà không sửa được giấy tờ
- Hiện trạng lệch giấy phép, và bạn cần vay ngân hàng
- Bạn cần ở ngay, không có chỗ ở tạm trong thời gian thi công
Bốn chỗ chi phí luôn vượt dự tính
1. Những thứ chỉ lộ ra khi đã đập
Đây là nguyên nhân lớn nhất và cũng không tránh được hoàn toàn.
Bóc lớp gạch ra mới thấy nền yếu. Đục tường mới thấy đường ống mục. Tháo trần mới thấy dầm bị thấm. Không ai — kể cả thợ giỏi — nhìn xuyên tường được trước khi bắt đầu.
Cách xử lý: để dành một khoản dự phòng đáng kể ngoài ngân sách chính, và xem nó như một phần bắt buộc chứ không phải phần thừa.
2. Hệ thống điện và nước
Với nhà cũ, đây là hạng mục hay bị đánh giá thấp nhất. Đường điện cũ không đủ tải cho thiết bị hiện nay; đường ống cũ rò rỉ hoặc gỉ.
Đây cũng là hạng mục không nên tiết kiệm, vì nó liên quan tới an toàn và vì làm lại sau khi đã hoàn thiện thì phải đục phá lần nữa.
3. Chống thấm
Vết ố trên trần hoặc chân tường không bao giờ chỉ là vấn đề thẩm mỹ. Xử lý đúng phải tìm nguồn nước vào, và nguồn đó có thể ở mái, ở nhà bên cạnh, hoặc ở đường ống ngầm.
Sơn phủ lên là cách rẻ nhất và cũng vô ích nhất — vài tháng sau nó hiện lại.
4. Phần phát sinh do "đã làm thì làm luôn"
Đây là chỗ tâm lý, không phải kỹ thuật. Sửa bếp thì thấy nhà tắm cũ quá, sửa nhà tắm thì thấy cửa cũ không hợp. Từng khoản nhỏ, cộng lại rất lớn.
Cách xử lý: lập danh mục đầy đủ trước khi bắt đầu, chia rõ nhóm bắt buộc và nhóm nếu còn ngân sách. Quyết định giữa lúc đang thi công gần như luôn là quyết định đắt.
Kiểm gì trước khi mua
Nhóm quyết định mua hay không
- Kết cấu — vết nứt lớn theo phương chéo trên tường chịu lực, dầm cột có dấu hiệu bất thường, nền lún
- Pháp lý — sổ, hiện trạng có khớp giấy tờ không
- Điều kiện xây dựng — được sửa tới đâu, có được nâng tầng không. Xem bài các chỉ tiêu quyết định bạn xây được gì
- Ngập — hỏi hàng xóm, không hỏi người bán
Bốn thứ này không sửa được bằng tiền sửa nhà, nên nếu có vấn đề thì đó là lý do dừng lại chứ không phải lý do trả giá.
Nhóm ảnh hưởng tới ngân sách
- Tuổi của hệ thống điện, nước
- Tình trạng mái và chống thấm
- Cửa, sàn, thiết bị vệ sinh
- Có phần cơi nới không phép cần tháo dỡ không
Nên dẫn theo một người có chuyên môn khi đi xem lần hai. Chi phí cho một buổi tư vấn nhỏ hơn rất nhiều so với thứ nó phát hiện được.
Phép tính đúng
Giá mua + chi phí giao dịch + chi phí sửa + dự phòng + chi phí ở tạm = tổng thật
So con số đó với giá một căn tương đương đã hoàn thiện trong cùng khu. Nếu khoảng cách hẹp, phương án mua nhà đã hoàn thiện thường hợp lý hơn — vì nó không kèm rủi ro và không tốn thời gian.
Hai khoản hay bị quên trong công thức trên: chi phí giao dịch (xem bài bên mua nộp những khoản gì) và chi phí ở tạm trong thời gian thi công.
Ước tính giá trị căn nhà tại công cụ định giá nhà đất, và nhớ rằng phần công trình cũ đã mất giá đáng kể theo tuổi — cách tính ở bài nhà xây 15 năm còn lại bao nhiêu giá trị.
Thứ tự làm khi đã mua
- Xin phép nếu thuộc diện phải xin — sửa chữa lớn, thay đổi kết cấu, nâng tầng
- Lập danh mục đầy đủ và chia nhóm bắt buộc / nếu còn ngân sách
- Lấy ít nhất ba báo giá, yêu cầu bóc tách chi tiết chứ không nhận một con số trọn gói
- Ký hợp đồng ghi rõ phạm vi, vật tư, tiến độ, cách xử lý phát sinh và bảo hành
- Làm phần khuất trước: kết cấu, chống thấm, điện nước — rồi mới tới hoàn thiện
- Chụp ảnh trước khi che kín đường điện và đường nước. Vài năm sau bạn sẽ cần biết chúng đi ở đâu.
Bước 6 mất mười phút và giá trị của nó chỉ lộ ra khi có sự cố. Bước 5 là thứ tự không được đảo — làm hoàn thiện đẹp rồi mới phát hiện thấm là mất cả hai lần tiền.
Về báo giá trọn gói
Một con số duy nhất cho cả công trình nghe gọn nhưng rất khó kiểm soát. Hãy yêu cầu bóc tách theo hạng mục, ghi rõ chủng loại vật tư, và có điều khoản về cách tính phát sinh.
Phát sinh là chuyện bình thường trong sửa nhà cũ. Điều cần tránh không phải là phát sinh, mà là phát sinh không có cơ chế thoả thuận trước.
Hỏi đáp
Sửa nhà có làm tăng giá trị tương ứng không?
Không phải khoản nào cũng vậy. Nhóm sửa có thu lại được và nhóm không nằm ở bài sửa gì trước khi bán thì thu lại được tiền. Nhưng nếu bạn sửa để ở thì tiêu chí là sự thoải mái, không phải giá bán.
Ngân hàng có cho vay để sửa nhà không?
Có sản phẩm cho vay sửa chữa, nhưng điều kiện và mức vay khác vay mua nhà. Nên hỏi trước khi lên kế hoạch, đừng giả định.
Nhà cấp 4 cũ có nên mua để sửa không?
Nếu giá trị chủ yếu nằm ở đất và bạn định xây mới thì đây thường là phương án hợp lý — nhưng khi đó hãy tính như mua đất, và kiểm điều kiện xây dựng thay vì tính chi phí sửa.
Nên sửa xong rồi dọn vào hay vừa ở vừa sửa?
Sửa xong rồi dọn vào nhanh hơn, ít căng thẳng hơn và thường rẻ hơn, vì thợ làm liền mạch. Nhưng phải tính chi phí ở tạm vào ngân sách.
