Có một sai lầm rất phổ biến: đi xem nhà trước, tính tiền sau. Thứ tự đó dẫn tới việc bạn phải lòng một căn nhà rồi mới tìm cách hợp lý hoá con số.
Làm ngược lại thì an toàn hơn nhiều.
Nguyên tắc tỷ lệ trả nợ
Cách phổ biến để tự kiểm tra: tổng số tiền trả nợ hằng tháng không nên vượt quá khoảng 40% thu nhập ổn định. Nhiều người thận trọng giữ ở mức 30%.
Lưu ý ba chữ "thu nhập ổn định" — nghĩa là phần thu nhập bạn chắc chắn có, không tính thưởng theo doanh số hay khoản làm thêm không đều.
Ngân hàng cũng tính tỷ lệ này, nhưng theo cách của họ và với mục tiêu của họ. Con số họ duyệt là mức họ chấp nhận rủi ro, không phải mức bạn sống thoải mái.
Lãi suất thả nổi — chỗ nhiều người tính hụt
Phần lớn khoản vay mua nhà có cấu trúc hai giai đoạn: lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian đầu, sau đó chuyển sang thả nổi theo công thức của ngân hàng.
Sai lầm thường gặp là tính khả năng trả nợ dựa trên lãi suất ưu đãi. Khi hết ưu đãi, khoản trả hằng tháng có thể tăng đáng kể.
Cách tính an toàn: lấy lãi suất thả nổi dự kiến rồi cộng thêm một biên dự phòng, tính khoản trả theo mức đó, và kiểm tra xem bạn có chịu được không. Nếu chỉ chịu được ở mức ưu đãi thì khoản vay đang quá sức.
Nên hỏi rõ trước khi ký: lãi suất sau ưu đãi được tính theo công thức nào, và trong 12 tháng qua mức đó dao động ra sao?
Những chi phí không nằm trong khoản vay
Người mua thường tính đủ tiền nhà nhưng quên phần còn lại:
- Lệ phí trước bạ và phí công chứng khi sang tên
- Phí thẩm định tài sản, phí bảo hiểm khoản vay theo yêu cầu của ngân hàng
- Chi phí sửa chữa, sơn lại, thay thiết bị sau khi nhận nhà
- Nội thất cơ bản
- Phí quản lý nếu là chung cư
Nhóm này cộng lại thường không nhỏ, và nó rơi vào đúng giai đoạn bạn vừa dốc hết tiền tiết kiệm.
Vay dài hạn hay ngắn hạn
Vay dài — khoản trả mỗi tháng nhẹ hơn, dễ thở hơn, nhưng tổng lãi trả cả đời khoản vay lớn hơn nhiều.
Vay ngắn — tổng lãi ít hơn, nhưng áp lực hằng tháng cao và ít dư địa khi thu nhập biến động.
Một hướng dung hoà: chọn kỳ hạn dài để khoản trả bắt buộc ở mức an toàn, rồi trả thêm gốc khi có tiền dư. Nhưng phải kiểm tra trước điều khoản phạt trả nợ trước hạn — nhiều hợp đồng có mức phạt trong vài năm đầu.
Quỹ dự phòng
Đây là phần dễ bị cắt bỏ nhất khi cố mua căn nhà lớn hơn khả năng, và cũng là phần cứu bạn khi có chuyện.
Nên giữ lại một khoản đủ trả nợ trong vài tháng phòng khi mất việc hoặc thu nhập giảm. Bán nhà trong thế bị động gần như luôn là bán lỗ.
Kiểm tra tài sản trước khi kiểm tra khoản vay
Ngân hàng định giá tài sản theo hướng thận trọng và cho vay theo tỷ lệ trên con số đó. Vì vậy số tiền bạn vay được thường thấp hơn kỳ vọng.
Trước khi nộp hồ sơ, nên tự ước tính giá trị căn nhà theo cơ sở tính toán — tuyến đường, diện tích, chiều ngang, tình trạng công trình — để biết khoảng cách giữa giá bán và mức ngân hàng có thể nhận. Bạn có thể làm việc này tại công cụ định giá nhà đất.
Ngoài ra, tài sản pháp lý chưa đầy đủ thường không được nhận thế chấp. Nếu bạn định vay, hãy hỏi ngân hàng về tình trạng pháp lý của căn nhà trước khi đặt cọc, và đưa điều kiện này vào giấy cọc.
Hỏi đáp
Ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá trị nhà?
Tỷ lệ khác nhau theo ngân hàng, loại tài sản và hồ sơ người vay. Quan trọng hơn là tỷ lệ đó tính trên giá ngân hàng định, không phải giá bạn mua.
Thu nhập không có hợp đồng lao động thì vay được không?
Khó hơn nhưng không phải không thể. Cần chứng minh dòng tiền ổn định qua sao kê tài khoản, hợp đồng kinh doanh hoặc các nguồn thu có thể kiểm chứng.
Nên vay ngân hàng nào?
Đừng chỉ so lãi suất ưu đãi. So cả: lãi suất sau ưu đãi, biên độ cộng thêm, phí trả nợ trước hạn, và điều kiện về tài sản bảo đảm.
Trả nợ trước hạn có bị phạt không?
Nhiều hợp đồng có phí phạt trong những năm đầu, giảm dần theo thời gian. Đây là điều khoản nên đọc kỹ trước khi ký, nhất là nếu bạn dự định trả sớm.
