Người mua nhà lần đầu hay chuẩn bị đúng một con số: tiền mua nhà. Rồi tới lúc làm thủ tục mới biết còn một nhóm khoản nữa phải nộp trước khi cầm được giấy chứng nhận mang tên mình.
Nhóm này không lớn bằng giá nhà, nhưng đủ lớn để gây hụt nếu đã dồn hết vốn.
Nguyên tắc: ai chịu khoản nào
Theo thông lệ giao dịch:
| Khoản | Thường do |
|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | Bên mua |
| Phí công chứng | Thoả thuận, hay chia đôi |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy | Bên mua |
| Phí đo vẽ, trích lục (nếu cần) | Thoả thuận |
Quan trọng: đây là thông lệ, không phải quy tắc bắt buộc. Hai bên hoàn toàn có thể thoả thuận khác — và rất nhiều tranh cãi phát sinh vì không ai nói rõ chuyện này trước khi đặt cọc.
Cách xử lý gọn: ghi thẳng vào giấy đặt cọc ai chịu khoản nào. Một dòng, tránh được cả buổi tranh luận ở phòng công chứng.
Từng khoản
Lệ phí trước bạ
Đây là khoản chính của bên mua, tính theo tỷ lệ trên giá trị tài sản.
Điểm cần biết: cơ quan thuế không chỉ nhìn giá ghi trên hợp đồng. Nếu giá kê khai thấp hơn mức theo bảng giá của địa phương, họ sẽ áp mức theo bảng giá. Nghĩa là khai thấp không giúp giảm khoản này xuống dưới một mức sàn nhất định.
Phí công chứng
Tính theo giá trị hợp đồng, theo biểu phí quy định. Ngoài ra có thể có phí soạn thảo và các dịch vụ liên quan — hỏi rõ tổng cộng trước khi ký.
Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận
Do địa phương quy định, thường không lớn nhưng nên hỏi trước để cộng đủ.
Các khoản có thể phát sinh
- Đo vẽ lại nếu hiện trạng khác giấy tờ hoặc cần tách thửa
- Cập nhật biến động nếu thông tin trên giấy chứng nhận đã cũ
- Giải chấp nếu tài sản đang thế chấp — cần làm trước khi chuyển nhượng
- Thuế sử dụng đất còn nợ của chủ cũ — cần được xử lý trước, xem bài các khoản hằng năm
Khoản cuối là chỗ hay gây bất ngờ nhất: hồ sơ bị treo cho tới khi nghĩa vụ cũ được hoàn tất, mà lúc đó bạn đã trả phần lớn tiền.
Về việc khai giá thấp hơn giá thật
Đề nghị này thường đến từ bên bán, để giảm thuế thu nhập cá nhân của họ.
Với bên mua, đây là một đề nghị bất lợi ở cả hai đầu:
- Rủi ro pháp lý — kê khai không đúng giá trị giao dịch là hành vi có thể bị xử lý, và cơ quan thuế có căn cứ để đối chiếu
- Rủi ro khi tranh chấp — nếu hợp đồng bị vô hiệu, con số được xét đến là con số ghi trong hợp đồng, không phải số bạn đã trả thật
- Bất lợi khi bán lại — giá đầu vào thấp trên giấy tờ làm phần chênh lệch chịu thuế khi bạn bán ra lớn hơn
Điểm thứ hai là điểm nặng nhất và ít người nghĩ tới: bạn trả 6 tỷ nhưng hợp đồng ghi 3 tỷ, thì khi có sự cố, thứ bạn chứng minh được là 3 tỷ.
Cộng vào ngân sách như thế nào
Khi lập kế hoạch mua nhà, tách thành ba nhóm:
- Tiền mua nhà
- Nhóm chi phí giao dịch — các khoản nêu trên
- Nhóm chi phí sau khi nhận nhà — sửa chữa, nội thất, chuyển nhà, và với chung cư là phí quản lý cùng quỹ bảo trì
Nhóm 2 và 3 là phần khiến nhiều người phải vay thêm sau khi đã mua xong — thời điểm khó vay nhất, vì vốn tự có đã cạn.
Thứ tự các bước mua nhà nằm ở bài mua nhà lần đầu, bảy bước. Còn phía bên bán phải nộp gì thì xem bài bán căn nhà 6 tỷ nộp bao nhiêu.
Hồ sơ và trình tự chung
- Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng
- Kê khai và nộp các nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan thuế
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa
- Nhận giấy chứng nhận đã cập nhật tên
Thời gian tuỳ địa phương và tình trạng hồ sơ. Nên hỏi rõ mốc dự kiến ngay khi nộp, và giữ toàn bộ biên nhận.
Ba việc nên làm trước khi đặt cọc
- Hỏi trước tổng chi phí giao dịch tại tổ chức công chứng và bộ phận một cửa của địa phương
- Ghi rõ trong giấy đặt cọc ai chịu khoản nào
- Kiểm tài sản có nghĩa vụ tài chính tồn đọng không — thuế đất chưa nộp, đang thế chấp, đang bị kê biên
Ước tính giá trị tài sản trước khi thương lượng tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất của tuyến đường.
Hỏi đáp
Bên bán đòi bên mua chịu cả thuế thu nhập cá nhân có được không?
Được nếu hai bên thoả thuận, nhưng khi đó bạn nên xem đó là một phần của giá mua và tính lại tổng chi phí trước khi đồng ý.
Mua nhà chung cư từ chủ đầu tư thì khác gì?
Thường chủ đầu tư hướng dẫn và làm phần lớn thủ tục, nhưng bạn vẫn chịu lệ phí trước bạ và các khoản liên quan. Hỏi rõ khoản nào đã gồm trong giá bán, khoản nào nộp thêm.
Bao giờ nên trả nốt tiền cho bên bán?
Thông lệ an toàn là gắn các đợt thanh toán với các mốc thủ tục — ký công chứng, nộp hồ sơ, nhận giấy chứng nhận. Ghi rõ trong hợp đồng thay vì thoả thuận miệng.
Được miễn giảm khoản nào không?
Có một số trường hợp được miễn hoặc giảm theo quy định, chẳng hạn chuyển nhượng giữa những người có quan hệ thân thích nhất định. Nên hỏi trực tiếp cơ quan thuế cho đúng trường hợp của bạn.
