Phép so sánh ai cũng làm: cùng số tiền, trong nội đô mua được căn hộ hai phòng ngủ, ra vùng ven mua được nhà đất có sân.
Phần chênh đó có thật. Nhưng nó không miễn phí — nó được trả bằng thời gian mỗi ngày và bằng vài rủi ro chỉ tồn tại ở khu chưa hoàn chỉnh.
Phép tính quãng đường — làm trước mọi thứ khác
Đây là con số quyết định, và phải tính bằng thời gian thực tế giờ cao điểm, không phải khoảng cách trên bản đồ.
Cách làm:
- Đi thử đúng tuyến, đúng giờ đi làm, cả chiều đi lẫn chiều về
- Làm ít nhất hai lần, vào hai ngày khác nhau trong tuần
- Nhân số phút cho hai chiều, rồi nhân cho số ngày làm việc trong năm
Ví dụ: chênh 25 phút mỗi chiều so với chỗ ở hiện tại, tức 50 phút mỗi ngày, khoảng 250 ngày làm việc — hơn 200 giờ mỗi năm. Đó là con số cần đặt cạnh khoản tiền tiết kiệm được, và mỗi người tự quyết nó đáng hay không.
Ngoài thời gian, còn chi phí đi lại: nhiên liệu, phí cầu đường, hao mòn xe, hoặc vé phương tiện công cộng. Khoản này cộng theo năm thường lớn hơn người ta ước tính.
Bốn thứ phải kiểm mà trong nội đô ít khi phải lo
1. Nước sạch
Khu chưa có hệ thống cấp nước tập trung thì dùng nước giếng hoặc nước chở tới. Cần hỏi rõ: đã có nước máy chưa, nếu chưa thì bao giờ, và hiện tại các hộ đang dùng nguồn nào.
Đây là hạng mục ảnh hưởng tới sinh hoạt hằng ngày và không tự giải quyết được bằng tiền của riêng bạn.
2. Điện
Kiểm nguồn điện có ổn định không, có phải dùng chung công tơ với hộ khác không, và có đủ tải cho thiết bị gia đình không.
Ở một số khu mới, hộ dân dùng điện qua trung gian với mức giá khác giá sinh hoạt — hỏi kỹ điểm này.
3. Thoát nước và ngập
Khu vực chưa có hệ thống thoát nước hoàn chỉnh dễ ngập hơn hẳn. Hỏi hàng xóm và người bán hàng lâu năm quanh đó, và nhìn dấu vết trên chân tường, cổng, tường rào.
Đây là yếu tố có thể xoá hết mọi lợi thế về giá — xem bài tiện ích xung quanh ảnh hưởng giá nhà.
4. Đường vào và tình trạng pháp lý của đường
Đường vào nhà là đường công cộng hay đường qua đất của người khác? Trường hợp thứ hai là rủi ro thật và rất khó xử lý về sau.
Cũng nên kiểm đường có nằm trong quy hoạch mở rộng không, và nếu có thì phần nào của thửa bị ảnh hưởng.
Những thứ khác cần hỏi
- Trường học các cấp — có trong tuyến tuyển sinh không, đi lại thế nào
- Trạm y tế, bệnh viện gần nhất — quan trọng hơn nhiều khi có người già và trẻ nhỏ
- Chợ, cửa hàng thiết yếu
- An ninh — khu thưa dân có đặc thù riêng, hỏi người đang sống ở đó
- Sóng điện thoại và internet — nếu bạn có làm việc từ xa thì đây là điều kiện bắt buộc
- Tỷ lệ nhà đã có người ở trong khu — khu nhiều nhà bỏ trống vừa vắng vẻ vừa là tín hiệu về nhu cầu ở thật
Điểm cuối là chỉ dấu tốt nhất về việc khu đó có sống được hay không. Đi vào buổi tối và đếm số nhà sáng đèn.
Rủi ro thanh khoản
Đây là phần ít được nói khi mua nhưng quan trọng khi bán.
Nhà ở khu vực ít giao dịch thì khó bán hơn và mất nhiều thời gian hơn. Bạn có thể phải chờ nhiều tháng, hoặc phải giảm giá đáng kể để bán nhanh.
Cách kiểm trước: xem trong khu vực đó hiện có bao nhiêu tin rao tương tự, chúng đã rao bao lâu, và giá có bị điều chỉnh xuống không. Nhiều tin rao lâu là dấu hiệu thanh khoản kém.
Về câu chuyện hạ tầng sắp làm
Vùng ven là nơi câu chuyện này được dùng nhiều nhất, vì phần lớn giá trị nằm ở tương lai.
Nguyên tắc không đổi: chỉ mua thứ dùng được ngay cả khi dự án không thành. Nếu căn nhà chỉ hợp lý với điều kiện con đường được làm, bạn đang đặt cược chứ không phải mua nhà để ở.
Cách phân biệt dự án có thật với tin đồn nằm ở bài hạ tầng sắp làm và giá đất, và cách tra quy hoạch ở bài tra quy hoạch trước khi mua.
Khi nào vùng ven thật sự hợp lý
- Chỗ làm của bạn cũng ở vùng ven hoặc ở khu công nghiệp gần đó
- Bạn làm việc từ xa hoặc kết hợp, không phải đi hằng ngày
- Gia đình cần diện tích rộng và có sân, thứ nội đô không đáp ứng nổi trong tầm tiền
- Bạn định ở lâu dài, không tính bán lại trong vài năm
- Khu đã có dân cư thật và hạ tầng cơ bản đầy đủ
Khi nào nên cân nhắc lại
- Cả hai vợ chồng đều làm trong nội đô, giờ giấc cố định
- Con đang học ở trường trong nội đô
- Khu chưa có nước sạch, chưa có dân cư thật
- Bạn có khả năng phải bán lại trong vài năm tới
- Giá trị chủ yếu dựa trên hạ tầng chưa được duyệt
Một phương án ở giữa
Trước khi mua hẳn, nhiều người bỏ qua một bước rất rẻ: thuê ở khu đó vài tháng.
Bạn trải nghiệm thật quãng đường đi làm, thời tiết mùa mưa, tiếng ồn, và mức độ tiện lợi hằng ngày — trước khi bỏ ra một khoản không rút lại được. Chi phí vài tháng thuê rất nhỏ so với việc mua nhầm.
Trước khi quyết
Ước tính giá trị tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất tuyến đường — với vùng ven, khoảng chênh giữa các tuyến trong cùng khu có thể rất lớn.
Và giữ nguyên toàn bộ quy trình kiểm pháp lý như với nhà nội đô, theo bài mua nhà lần đầu, bảy bước. Giá rẻ không phải lý do để rút gọn bước nào.
Hỏi đáp
Mua đất vùng ven rồi xây dần có hợp lý không?
Hợp lý nếu bạn đã kiểm điều kiện xây dựng và có kế hoạch tài chính rõ. Xem bài các chỉ tiêu quyết định bạn xây được gì trước khi mua, không phải sau.
Nhà trong khu đô thị mới có an toàn hơn không?
Thường hạ tầng tốt hơn và pháp lý rõ hơn, nhưng có phí quản lý và phụ thuộc vào việc chủ đầu tư hoàn thiện đúng cam kết. Hỏi kỹ tiến độ các hạng mục còn lại.
Bao xa là quá xa?
Không có con số chung — nó phụ thuộc tuyến đường và giờ giấc của bạn. Hãy đi thử vào giờ cao điểm rồi tự trả lời, thay vì dựa vào số kilômét.
Giá vùng ven có tăng nhanh hơn nội đô không?
Có giai đoạn tăng mạnh khi hạ tầng hoàn thiện, nhưng cũng biến động mạnh hơn và thanh khoản kém hơn. Nếu mua để ở thì hãy quyết theo tiêu chí ở, không theo kỳ vọng tăng giá.
