Bạn bán hàng, chạy dịch vụ, làm nghề tự do hoặc có một cửa hàng nhỏ. Thu nhập tốt và đều hơn nhiều người làm công ăn lương. Nhưng khi đi vay mua nhà, hồ sơ bị dừng ở đúng một chỗ: không có phiếu lương, không có hợp đồng lao động, không có bảo hiểm.
Điều đáng nói là vấn đề không nằm ở khả năng trả nợ của bạn. Nó nằm ở chỗ ngân hàng cần một cách nhìn thấy dòng tiền đó, và tiền mặt không để lại dấu vết nào để nhìn.
Tin tốt: phần lớn khoảng cách này lấp được, nhưng phải chuẩn bị trước sáu tới mười hai tháng, không phải trước một tuần.
Ngân hàng thật sự đang tìm ba thứ
- Thu nhập có thật và đều — chứng minh được bằng dấu vết khách quan
- Bạn còn dư bao nhiêu sau khi trả nợ hằng tháng — tỷ lệ trả nợ trên thu nhập
- Lịch sử tín dụng sạch
Bảng lương chỉ là một cách chứng minh điểm thứ nhất. Có những cách khác, và với nhóm thu nhập tự do thì đó mới là đường đi. Năm lý do hồ sơ bị từ chối ở bài hồ sơ vay mua nhà bị từ chối.
Việc quan trọng nhất: chuyển dòng tiền vào tài khoản
Đây là thay đổi có tác động lớn nhất, và nó bắt đầu được từ hôm nay.
- Nhận thanh toán qua chuyển khoản thay vì tiền mặt, bất cứ khi nào có thể
- Nếu buộc phải nhận tiền mặt, hãy nộp vào tài khoản đều đặn — nộp hằng ngày hoặc hằng tuần, đúng nhịp doanh thu thật
- Dùng một tài khoản riêng cho kinh doanh, tách khỏi tài khoản chi tiêu gia đình
- Ghi nội dung rõ ràng khi nhận tiền: "thanh toán đơn hàng...", "tiền hàng tháng..."
Sau sáu tới mười hai tháng, bạn có một bản sao kê thể hiện dòng tiền vào đều đặn — và đó chính là thứ thay thế được cho phiếu lương.
Một lưu ý về cách nhìn của người thẩm định: dòng tiền đều và có quy luật thuyết phục hơn dòng tiền lớn nhưng thất thường. Một khoản vào mỗi ngày đáng tin hơn một khoản lớn vào mỗi quý.
Sáu loại giấy tờ dùng thay bảng lương
- Sao kê tài khoản sáu tới mười hai tháng — quan trọng nhất
- Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, kèm giấy tờ về việc thực hiện nghĩa vụ thuế
- Sổ sách bán hàng, hoá đơn đầu vào đầu ra, hợp đồng với đối tác thường xuyên
- Hợp đồng cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng nếu có — đây là nguồn thu nhập ngân hàng rất thích vì rõ ràng và ổn định; cần kê khai đúng, xem bài cho thuê nhà phải kê khai những gì
- Giấy tờ tài sản đang sở hữu: nhà đất khác, xe, sổ tiết kiệm
- Hợp đồng dịch vụ hoặc hợp đồng khoán, với người làm nghề tự do
Không phải nơi nào cũng chấp nhận cùng một bộ. Hãy hỏi danh mục cụ thể ở ít nhất hai ba ngân hàng trước khi chuẩn bị, vì cách xét của mỗi nơi khác nhau khá nhiều với nhóm hồ sơ này.
Bốn cách làm hồ sơ mạnh lên
1. Tăng tỷ lệ trả trước
Đây là đòn bẩy hiệu quả nhất với nhóm khó chứng minh thu nhập. Vay ít đi so với giá trị tài sản làm giảm rủi ro cho bên cho vay, và thường mở ra khả năng được duyệt ở mức mà bạn bị từ chối trước đó.
2. Có người đồng trả nợ với thu nhập chứng minh được
Vợ chồng hoặc người thân có bảng lương ổn định. Cần bàn kỹ trước, vì đây là nghĩa vụ pháp lý thật với cả hai người — không phải một thủ tục hình thức.
3. Bổ sung tài sản bảo đảm
Ngoài chính căn nhà định mua, có thể dùng thêm tài sản khác. Đây là cách được dùng nhiều với hộ kinh doanh — so sánh các phương án ở bài năm cách xoay tiền mua nhà.
4. Dọn lịch sử tín dụng trước
- Trả dứt các khoản nhỏ đang có: thẻ tín dụng, trả góp điện thoại, vay tiêu dùng
- Không để trễ hạn bất kỳ khoản nào trong mười hai tháng trước khi nộp hồ sơ
- Đừng mở thêm khoản vay mới ngay trước khi nộp
- Tự kiểm tra thông tin tín dụng của mình trước, để không bị bất ngờ vì một khoản đã quên
Ba sai lầm hay gặp ở nhóm này
- Nhờ người khác đứng tên vay hộ. Về pháp lý, người đứng tên là người có quyền và có nghĩa vụ. Đây là nguồn tranh chấp rất nặng về sau, và cũng gây rắc rối khi bán lại.
- Khai thu nhập không đúng với giấy tờ. Hồ sơ sẽ bị đối chiếu, và một điểm không khớp làm cả bộ hồ sơ mất tin cậy.
- Vay qua bên trung gian hứa "bao đậu". Hãy hỏi rõ họ làm gì cho khoản phí đó. Nếu câu trả lời liên quan tới việc làm đẹp giấy tờ, đó là rủi ro bạn không nên nhận.
Tính khả năng trả nợ theo cách của người thu nhập không đều
Với người làm công ăn lương, phép tính dựa trên lương tháng. Với bạn, nên tính khác:
- Lấy thu nhập của mười hai tháng gần nhất, không phải tháng cao nhất
- Bỏ đi hai tháng cao nhất — để không lập kế hoạch dựa vào mùa tốt
- Lấy trung bình của phần còn lại làm thu nhập cơ sở
- Khoản trả nợ hằng tháng nên nằm dưới ngưỡng an toàn tính trên con số cơ sở đó — nguyên tắc ở bài vay bao nhiêu thì an toàn
Và cộng thêm một lớp dự phòng mà người làm công không cần: thu nhập của bạn có thể dừng đột ngột hơn. Quỹ dự phòng nên đủ cho nhiều tháng hơn mức thông thường — cách xử lý khi thu nhập gián đoạn ở bài đang vay mà thu nhập gián đoạn.
Lãi suất và điều khoản: đọc kỹ hơn nữa
Hồ sơ nhóm này đôi khi được duyệt với mức lãi cao hơn hoặc điều kiện chặt hơn. Ba điều phải làm rõ:
- Công thức lãi thả nổi sau ưu đãi và mức áp dụng nếu tính vào hôm nay
- Phí trả nợ trước hạn — quan trọng với người có thu nhập theo mùa, vì bạn có thể muốn trả bớt vào mùa tốt
- Các sản phẩm bắt buộc kèm theo
Toàn bộ danh mục điều khoản hay bỏ sót ở bài đọc hợp đồng tín dụng trước khi ký.
Lộ trình mười hai tháng
- Tháng 1–2: mở tài khoản riêng cho kinh doanh, chuyển dòng tiền vào tài khoản, tự kiểm lịch sử tín dụng
- Tháng 3–4: hoàn thiện giấy tờ kinh doanh và nghĩa vụ thuế nếu còn thiếu; trả dứt các khoản vay nhỏ
- Tháng 5–8: giữ dòng tiền đều, không mở khoản vay mới, tích luỹ phần trả trước
- Tháng 9–10: hỏi danh mục hồ sơ ở ba ngân hàng, so điều kiện
- Tháng 11–12: nộp hồ sơ — trình tự và các mốc hay tắc ở bài từ nộp hồ sơ tới giải ngân
Trong lúc chờ, hãy chọn tài sản trước theo bài mua nhà lần đầu: bảy bước theo đúng thứ tự — và nhớ rằng giá trị thẩm định có thể thấp hơn giá mua, xem bài vì sao ngân hàng thẩm định cho ba con số khác nhau.
Hỏi đáp
Không có giấy phép kinh doanh thì vay được không?
Khó hơn nhưng không phải không. Sao kê tài khoản thể hiện dòng tiền đều, cộng với tỷ lệ trả trước cao và tài sản bảo đảm tốt, vẫn là hồ sơ xét được ở một số nơi. Hãy hỏi trực tiếp thay vì tự loại mình.
Đăng ký hộ kinh doanh có làm phát sinh nghĩa vụ thuế không?
Có, và đó là một phần của việc làm cho thu nhập trở nên chứng minh được. Hãy tính khoản này vào kế hoạch — đổi lại là khả năng tiếp cận vốn với lãi suất chính thức, thường rẻ hơn nhiều so với các nguồn khác.
Nhờ người thân đứng tên vay rồi mình trả có được không?
Không nên. Người đứng tên là chủ sở hữu về mặt pháp lý và là người chịu nghĩa vụ trả nợ. Chuyện này gây rắc rối lớn khi có bất đồng, khi cần bán, hoặc khi người đứng tên gặp biến cố.
Thu nhập theo mùa rất rõ thì trình bày thế nào?
Cung cấp sao kê đủ mười hai tháng để thấy cả chu kỳ, kèm giải thích ngắn về tính mùa vụ của ngành. Việc chủ động nêu ra thuyết phục hơn nhiều so với để người thẩm định tự phát hiện các tháng thấp.
