Bạn muốn bán căn nhà nhưng khoản vay chưa trả xong. Giấy chứng nhận bản gốc đang ở ngân hàng, tài sản đang là bảo đảm cho khoản vay, và chừng nào chưa giải chấp thì không sang tên được.
Đây là tình huống rất phổ biến và giao dịch vẫn làm được. Vấn đề nằm ở chỗ khác: thứ tự các bước quyết định ai đang cầm rủi ro — và người mua có lý do chính đáng để lo, vì họ phải bỏ tiền ra trước khi tài sản được giải phóng.
Bước 1 — Lấy ba con số từ ngân hàng, trước khi rao
- Dư nợ hiện tại, tính tới ngày dự kiến tất toán
- Phí trả nợ trước hạn — bao nhiêu, tính trên gì, còn áp dụng trong bao lâu
- Phần ưu đãi có bị thu hồi không nếu bạn tất toán sớm
Ba con số cộng lại là số tiền thật để giải phóng căn nhà. Nhiều người chỉ nhớ dư nợ và bất ngờ ở hai khoản còn lại. Các điều khoản này nằm trong hợp đồng tín dụng — cách đọc ở bài đọc hợp đồng tín dụng.
Đồng thời hỏi luôn thủ tục giải chấp mất bao lâu và cần giấy tờ gì. Con số này quyết định bạn hẹn ngày công chứng và bàn giao thế nào — và nó không rút ngắn được.
Bước 2 — So dư nợ với giá bán được
Tra khoảng giá tham chiếu tại công cụ định giá và đối chiếu với các giao dịch thật quanh khu vực:
- Giá bán cao hơn tổng phải trả → thuận lợi, phần dư là tiền của bạn
- Giá bán xấp xỉ → vẫn làm được, nhưng bạn gần như không thu về gì sau khi trừ các khoản phải nộp khi bán
- Giá bán thấp hơn dư nợ → bạn phải bù thêm mới bán được. Hãy tính kỹ trước khi rao, vì phát hiện điều này giữa chừng làm hỏng cả giao dịch.
Nhớ cộng cả các khoản phải nộp khi chuyển nhượng — xem bài bán một căn nhà phải nộp bao nhiêu thuế phí và các trường hợp được miễn ở bài nhà ở duy nhất và các trường hợp được miễn.
Bước 3 — Chọn phương án dòng tiền
Ba cách, xếp theo mức an toàn cho người mua:
Phương án A — Bạn tự tất toán trước, rồi mới rao
- Được: bán nhanh hơn, giá tốt hơn, không phải giải thích gì. Nhà có giấy tờ đầy đủ luôn dễ bán hơn nhà đang thế chấp.
- Mất: cần có sẵn một khoản lớn trong vài tuần — thường là phương án chỉ khả thi khi dư nợ còn ít
Phương án B — Người mua nộp tiền thẳng vào ngân hàng
Đây là cách phổ biến nhất và cân bằng nhất. Trình tự:
- Hai bên ký giấy đặt cọc, ghi rõ toàn bộ tình trạng thế chấp
- Người mua nộp một khoản trực tiếp vào tài khoản khoản vay tại ngân hàng, không đưa cho bạn
- Ngân hàng xác nhận tất toán và làm thủ tục giải chấp
- Bạn nhận lại giấy chứng nhận bản gốc và giấy xác nhận giải chấp; làm thủ tục xoá đăng ký giao dịch bảo đảm
- Hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng, người mua thanh toán phần còn lại
- Nộp hồ sơ sang tên và bàn giao nhà
Điểm mấu chốt ở bước 2: tiền đi thẳng vào khoản vay. Người mua nhìn thấy tiền của họ dùng đúng mục đích, và bạn không thể tiêu sang việc khác.
Nhiều ngân hàng có quy trình phối hợp cho tình huống này — hãy hỏi trước, vì có ngân hàng cho phép ba bên cùng làm việc tại quầy, và đó là cách an toàn nhất cho cả hai.
Phương án C — Người mua vay tại chính ngân hàng đang giữ tài sản
Nếu người mua cũng cần vay, việc vay tại ngân hàng đang giữ tài sản thường gọn hơn nhiều, vì họ đã có hồ sơ thẩm định và quy trình nội bộ để xử lý.
Hãy hỏi ngân hàng của bạn về khả năng này — nó có thể mở rộng đáng kể nhóm người mua. Trình tự vay của người mua ở bài từ nộp hồ sơ tới giải ngân.
Ghi gì vào giấy đặt cọc
Đây là chỗ tránh được gần như mọi tranh chấp:
- Nêu rõ tài sản đang thế chấp tại ngân hàng nào, số dư nợ tại thời điểm ký
- Số tiền người mua nộp vào ngân hàng, hình thức nộp, và đó được tính là một phần tiền mua nhà
- Thời hạn hoàn tất giải chấp và xử lý ra sao nếu quá hạn
- Bên nào chịu phí trả nợ trước hạn — thường là bên bán, nhưng phải ghi ra
- Điều khoản hoàn tiền đầy đủ nếu vì lý do nào đó không giải chấp được
- Ngày công chứng và ngày bàn giao
Kèm theo: bản sao hợp đồng tín dụng phần liên quan, và giấy xác nhận dư nợ của ngân hàng. Người mua có quyền yêu cầu hai thứ này, và người bán ngay thẳng không có lý do gì từ chối.
Những điều khác cần có trong giấy cọc ở bài đặt cọc mua nhà; các mốc thời hạn của giao dịch ở bài các mốc thời hạn trong giao dịch nhà đất.
Ba việc làm người mua yên tâm
- Nói rõ tình trạng ngay từ tin rao. Người mua sẽ biết khi kiểm giấy tờ, và phát hiện muộn làm họ nghi ngờ mọi thứ khác — nguyên tắc chung ở bài chụp ảnh và viết tin bán nhà.
- Đưa ra trình tự cụ thể bằng văn bản ngay khi trao đổi. Người bán có phương án rõ ràng tạo được niềm tin hơn hẳn người nói "cứ đặt cọc rồi anh lo".
- Đi cùng người mua tới ngân hàng ở bước nộp tiền — việc này mất một buổi và giải quyết phần lớn lo lắng của họ.
Góc nhìn của người mua ở tình huống này — ba cách làm và cách duy nhất an toàn — ở bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng. Đọc để biết bên kia đang lo gì.
Ba việc không nên làm
- Nhận một khoản tiền mặt lớn rồi hứa sẽ đi tất toán sau. Kể cả khi bạn thật lòng, đây là cấu trúc mà người mua có kinh nghiệm sẽ không chấp nhận.
- Giấu việc tài sản đang thế chấp. Người mua kiểm tra được, và phát hiện ra thì giao dịch đổ vỡ ngay.
- Dùng hình thức uỷ quyền để "cho nhanh" thay vì làm đúng trình tự — rủi ro ở bài hợp đồng uỷ quyền thay cho mua bán.
Sau khi giải chấp — bốn việc
- Lấy đủ giấy tờ: giấy chứng nhận bản gốc, giấy xác nhận giải chấp, xác nhận tất toán khoản vay
- Làm thủ tục xoá đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng dẫn của ngân hàng
- Kiểm lại thông tin trên giấy chứng nhận có còn khớp giấy tờ tuỳ thân của bạn không — nếu sai, xử lý trước khi công chứng; xem bài mất sổ, sổ rách, sổ ghi sai
- Hoàn tất công chứng và sang tên, giữ lại bản sao toàn bộ hồ sơ — xem bài ngày ký công chứng
Nếu tài sản là của nhiều người
Thêm một lớp phức tạp: tất cả người đồng sở hữu phải cùng ký, và ngân hàng cũng cần đủ chữ ký cho phần giải chấp. Thứ tự làm việc để không tắc ở phút cuối ở bài bán nhà mà nhiều người cùng đứng tên; nếu là tài sản chung vợ chồng, xem bài nhà một người đứng tên nhưng là tài sản chung.
Nếu bạn bán vì áp lực trả nợ
Hai lời khuyên thực dụng:
- Liên hệ ngân hàng trước khi trễ hạn, không phải sau — có những phương án cơ cấu lại mà bạn chỉ tiếp cận được khi hồ sơ còn sạch; xem bài đang vay mà thu nhập gián đoạn
- Đừng để người mua biết bạn đang gấp — nó chuyển toàn bộ lợi thế sang phía bên kia; bốn cách bán nhanh và cái giá của từng cách ở bài cần bán nhà gấp
Hỏi đáp
Giải chấp mất bao lâu?
Khác nhau theo ngân hàng, thường vài ngày làm việc sau khi tất toán nhưng có thể lâu hơn. Hãy hỏi con số cụ thể và cộng thêm dự phòng khi hẹn ngày công chứng.
Người mua muốn giữ lại một phần tiền tới khi có sổ, có nên đồng ý không?
Hợp lý và nên đồng ý, miễn là phần giữ lại tương xứng và có ghi rõ điều kiện, thời hạn giải ngân trong giấy. Đây là cách chia rủi ro công bằng cho cả hai.
Bán qua môi giới thì họ có lo được phần này không?
Môi giới có kinh nghiệm thường quen quy trình và làm được, nhưng bạn vẫn là người ký và người chịu trách nhiệm. Hãy thoả thuận rõ phạm vi và phí trước — xem bài tự bán hay qua môi giới.
Nhà đang cho thuê mà lại đang thế chấp thì sao?
Phải xử lý cả hai: giải chấp với ngân hàng và hợp đồng thuê với người đang ở. Hãy làm rõ với người thuê trước khi rao — xem bài bán nhà đang có người thuê.
