Bạn muốn bán căn nhà đang cho thuê. Người thuê còn hạn hợp đồng và không có ý định đi sớm. Người mua thì phần lớn muốn nhận nhà trống để ở hoặc để sửa.
Ba mong muốn này va nhau, nhưng đều giải quyết được — miễn là làm đúng thứ tự. Sai thứ tự thì bạn mất người mua, mất người thuê, hoặc phải bồi thường.
Nguyên tắc gốc: hợp đồng thuê không tự mất khi đổi chủ
Đây là điểm nhiều chủ nhà hiểu sai. Việc bạn bán nhà không tự động chấm dứt hợp đồng thuê đang có hiệu lực. Về nguyên tắc, bên mua tiếp nhận nhà cùng với hợp đồng thuê đang tồn tại, trừ khi các bên có thoả thuận khác.
Hệ quả thực tế: bạn không thể hứa với người mua rằng "nhận nhà là trống ngay" nếu chưa xử lý xong với người thuê. Và người mua có kinh nghiệm sẽ hỏi đúng câu đó.
Bước đầu tiên: đọc lại hợp đồng thuê của chính mình
Trước khi làm bất cứ điều gì khác, mở hợp đồng ra và tìm bốn điều:
- Thời hạn còn lại
- Điều khoản chấm dứt trước hạn: bên nào được chấm dứt, báo trước bao lâu, bồi thường thế nào
- Điều khoản về việc chủ nhà bán nhà, nếu có — nhiều hợp đồng có sẵn mục này
- Điều khoản về việc chủ nhà vào nhà và dẫn người khác tới xem
Bốn điều này quyết định bạn có bao nhiêu lựa chọn. Nếu hợp đồng của bạn không có mục nào trong bốn mục trên, hãy nhớ điều đó cho hợp đồng lần sau — bảy điều khoản quyết định ở bài hợp đồng thuê nhà.
Ba phương án, và cách chọn
Phương án A — Bán kèm hợp đồng thuê
Bán cho người mua để đầu tư, giữ nguyên người thuê và hợp đồng.
- Được: không phải thương lượng gì với người thuê, không có tháng trống, và với đúng nhóm người mua thì đây là điểm cộng chứ không phải điểm trừ — họ có dòng tiền ngay từ tháng đầu
- Mất: nhóm người mua hẹp hơn, và giá thường được đánh giá theo dòng tiền thay vì theo giá trị để ở
- Hợp khi: nhà đang cho thuê ổn định, khách thuê tốt, hợp đồng còn dài, giá thuê sát mặt bằng
Với phương án này, hãy chuẩn bị bộ hồ sơ dòng tiền cho người mua: hợp đồng thuê, lịch sử thanh toán, các khoản chi vận hành. Cách định giá theo lợi suất cho thuê ở bài định giá theo dòng tiền.
Phương án B — Thoả thuận với người thuê để kết thúc sớm
Phổ biến nhất, và cũng dễ hỏng nhất nếu làm sai cách.
- Nói sớm và nói thẳng, ngay khi bạn quyết định bán — đừng để người thuê biết qua việc thấy người lạ tới xem nhà
- Đề nghị một khoản hỗ trợ chuyển nhà và một thời hạn hợp lý. Đây là khoản nhỏ so với giá trị giao dịch và nó mua được sự hợp tác — thứ ảnh hưởng trực tiếp tới việc bạn bán được hay không
- Ghi thoả thuận ra giấy: ngày trả nhà, khoản hỗ trợ, cách hoàn tiền cọc, tình trạng bàn giao
- Hoàn cọc đúng hạn và đầy đủ — cách xử lý cọc và các khoản trừ ở bài chấm dứt hợp đồng thuê sớm: ai mất gì
Phương án C — Chờ hết hạn hợp đồng rồi mới rao
- Được: gọn nhất, không phải thương lượng, nhà trống nên dễ bán và dễ chuẩn bị
- Mất: mất thời gian, và có thể mất mấy tháng trống nếu thị trường chậm
- Hợp khi: hợp đồng sắp hết hạn trong vài tháng và bạn không gấp
Dẫn khách xem nhà khi có người đang ở
Đây là phần gây khó chịu nhất cho cả ba bên, và cũng là phần quyết định ấn tượng của người mua.
- Hẹn trước với người thuê, đúng khung giờ họ chấp nhận — đừng tới đột xuất
- Gom nhiều khách vào ít buổi, thay vì rải rác mỗi ngày một lượt
- Đề nghị người thuê dọn gọn, kèm một khoản cảm ơn nhỏ nếu bạn thấy hợp lý — sự hợp tác của họ đáng giá hơn khoản đó nhiều
- Đừng để người thuê tự dẫn khách nếu quan hệ đang căng — họ không có động lực bán giúp bạn
- Chụp ảnh khi nhà gọn nhất và dùng bộ ảnh đó cho toàn bộ thời gian rao
Chuẩn bị nửa tiếng trước khi khách tới và những câu nên nói ở bài dẫn khách xem nhà.
Một lưu ý về pháp lý và cả về phép lịch sự: người thuê có quyền được sử dụng nhà yên ổn trong thời hạn thuê. Việc vào nhà và dẫn người khác tới xem cần có sự đồng ý và cần theo thoả thuận — làm sai điểm này có thể khiến bạn mất luôn quyền thương lượng.
Ghi gì trong giấy đặt cọc và hợp đồng mua bán
- Tình trạng cho thuê hiện tại: có hợp đồng thuê tới ngày nào, tiền cọc bao nhiêu
- Nhà bàn giao trống hay bàn giao kèm hợp đồng thuê — đây là điều khoản quan trọng nhất
- Nếu bàn giao trống: cam kết thời hạn người thuê rời đi, và xử lý ra sao nếu quá hạn
- Nếu bàn giao kèm hợp đồng: chuyển giao tiền cọc của người thuê cho bên mua, và bàn giao bản hợp đồng gốc
- Chia tiền thuê của tháng chuyển giao theo số ngày
Điểm 4 là chỗ hay quên và hay sinh tranh chấp: tiền cọc của người thuê không phải tiền của bạn, nên khi bán kèm hợp đồng thì phải chuyển sang bên mua kèm biên bản, hoặc trả lại người thuê và để bên mua thu lại. Những điều khác cần có trong giấy cọc ở bài đặt cọc mua nhà.
Với mặt bằng kinh doanh
Phức tạp hơn nhà ở, vì người thuê đã đầu tư vào cải tạo và có khách hàng gắn với địa điểm. Ba điểm khác biệt:
- Chi phí chuyển đi của họ lớn hơn nhiều, nên khoản hỗ trợ cũng phải tương xứng
- Hợp đồng thuê mặt bằng thường dài hạn và có điều khoản chặt hơn — xem bài thuê mặt bằng kinh doanh
- Người mua có thể chính là người thuê — đây là nhóm nên hỏi đầu tiên, xem phần dưới
Đừng quên hỏi người thuê trước tiên
Trước khi rao ra ngoài, hãy hỏi chính người đang thuê xem họ có muốn mua không. Đây là bước tốn năm phút và bị bỏ qua ở phần lớn trường hợp.
Lý do nó đáng làm: người thuê đã biết rõ căn nhà, không cần thời gian tìm hiểu, không có chi phí chuyển đi, và với mặt bằng kinh doanh thì họ có động cơ mạnh nhất trong tất cả người mua tiềm năng.
Về thuế và kê khai
Hai việc nên rà trước khi bán:
- Đã kê khai đúng phần thu nhập từ cho thuê chưa — xem bài cho thuê nhà phải kê khai những gì
- Các khoản phải nộp khi chuyển nhượng — cộng đủ trước khi chốt giá, xem bài bán một căn nhà phải nộp bao nhiêu thuế phí
Trình tự gọn, theo thứ tự
- Đọc lại hợp đồng thuê, xác định lựa chọn của mình
- Hỏi người thuê có muốn mua không
- Chọn phương án A, B hoặc C và nói rõ với người thuê
- Chốt thoả thuận với người thuê bằng văn bản, nếu chọn phương án B
- Chuẩn bị nhà, chụp ảnh, rao — xem bài chụp ảnh và viết tin bán nhà
- Ghi rõ tình trạng cho thuê trong giấy đặt cọc và hợp đồng
- Bàn giao kèm biên bản, gồm cả phần liên quan tới người thuê
Bước 3 đặt trước bước 5 là điểm quan trọng nhất của cả trình tự: rao trước khi nói với người thuê là cách nhanh nhất để mất sự hợp tác của họ.
Hỏi đáp
Người thuê không chịu đi dù đã hết hạn thì làm sao?
Trước hết là thương lượng, có văn bản và có thời hạn rõ. Nếu không được, đây là tranh chấp dân sự và cần theo trình tự pháp luật — đừng tự ý khoá cửa, cắt điện nước hay chuyển đồ của họ, vì làm vậy chuyển bạn từ thế đúng sang thế sai.
Bán kèm hợp đồng thuê thì giá có thấp hơn không?
Tuỳ người mua. Với người mua để ở thì thấp hơn hoặc họ bỏ qua; với người mua để đầu tư thì một hợp đồng thuê tốt lại làm tăng giá trị, vì họ có dòng tiền ngay.
Tiền cọc của người thuê xử lý thế nào khi bán?
Hoặc chuyển sang bên mua kèm biên bản ba bên, hoặc bạn trả lại người thuê và bên mua thu cọc mới. Cách nào cũng được, miễn là ghi rõ và cả ba bên cùng biết.
Có nên giấu việc nhà đang cho thuê không?
Không. Người mua sẽ biết ngay khi tới xem, và phát hiện muộn làm họ nghi ngờ mọi thứ khác. Nói trước ngay trong tin rao còn giúp bạn lọc đúng nhóm người mua phù hợp.
