Người bán nhà lần đầu thường hỏi sai câu. Câu hỏi đúng không phải "có nên dùng môi giới không", mà là "mình đang trả tiền cho việc gì".
Trả lời được câu đó thì bạn tự chọn được, và làm tốt được cả hai cách.
Môi giới thật sự làm những việc gì
- Đưa tin tới người mua — họ có sẵn danh sách khách đang tìm và các kênh đăng tin trả phí
- Sàng khách — lọc bớt người xem cho vui, khách chưa đủ tài chính
- Dẫn xem — thay bạn có mặt, kể cả ngoài giờ hành chính
- Làm đệm khi thương lượng — hai bên không phải nói thẳng vào mặt nhau về giá
- Hướng dẫn thủ tục — cọc, công chứng, thuế phí, sang tên
Ba việc đầu là thứ tốn thời gian nhất khi tự bán. Việc thứ tư là thứ nhiều người không nhận ra giá trị cho tới khi tự thương lượng và bế tắc.
Khi nào tự bán hợp lý
- Nhà ở khu vực có nhiều giao dịch, dễ tìm người mua
- Pháp lý sạch và rõ ràng
- Bạn có thời gian nghe điện thoại và dẫn xem, kể cả buổi tối và cuối tuần
- Bạn không gấp bán
- Bạn tự tin về mặt bằng giá và không dễ bị lung lay
Khi nào nên qua môi giới
- Bạn ở xa căn nhà hoặc bận, không dẫn xem thường xuyên được
- Cần bán trong thời hạn nhất định
- Tài sản có điểm phức tạp: thừa kế, đồng sở hữu, đang thế chấp
- Phân khúc kén khách, ít giao dịch trong khu vực
- Bạn ngại thương lượng trực tiếp
Chi phí — nhìn cả hai phía
Phí môi giới thường tính theo tỷ lệ trên giá bán, và mức phổ biến khác nhau theo khu vực và loại tài sản. Nhưng so sánh chỉ có ý nghĩa khi bạn cộng đủ hai bên.
| Khoản | Tự bán | Qua môi giới |
|---|---|---|
| Phí môi giới | Không | Theo thoả thuận |
| Đăng tin trả phí | Bạn chịu | Thường môi giới chịu |
| Chụp ảnh, dọn nhà | Bạn chịu | Tuỳ thoả thuận |
| Thời gian dẫn xem | Của bạn | Của họ |
| Thời gian nằm chờ | Thường lâu hơn | Thường ngắn hơn |
Dòng cuối là khoản ẩn lớn nhất khi tự bán. Nếu bạn đang trả lãi vay cho căn nhà đó, mỗi tháng nằm chờ là một khoản tiền thật — và vài tháng chậm có thể lớn hơn phần phí môi giới tiết kiệm được.
Ba kiểu thoả thuận với môi giới
Không độc quyền
Bạn giao cho nhiều môi giới cùng lúc, ai bán được thì nhận phí.
Ưu: tiếp cận nhiều khách hơn. Nhược: ít người chịu đầu tư công sức vì rủi ro công cốc, và tin của bạn xuất hiện nhiều nơi với giá khác nhau — người mua thấy vậy sẽ nghi ngờ và ép giá.
Độc quyền có thời hạn
Một môi giới, trong một khoảng thời gian xác định.
Ưu: họ đầu tư thật vì biết công sức không mất trắng. Nhược: bạn bị ràng buộc, nên thời hạn phải hợp lý và phải có điều kiện chấm dứt.
Ký gửi kèm cam kết giá
Có nơi đề nghị mua đứt hoặc cam kết một mức giá sàn.
Cẩn thận: mức cam kết thường thấp hơn giá thị trường, vì đó là phần bù cho rủi ro họ nhận. Chỉ hợp lý khi bạn thật sự cần bán gấp và đã biết rõ mặt bằng.
Những điều khoản nên đọc kỹ trước khi ký
- Mức phí và thời điểm trả — trả khi công chứng hay khi nhận cọc
- Thời hạn — và điều kiện gia hạn có tự động không
- Phạm vi độc quyền — nếu bạn tự tìm được người mua thì có phải trả phí không
- Điều kiện chấm dứt sớm — báo trước bao lâu, có phạt không
- Giá tối thiểu — ghi rõ mức bạn chấp nhận, và ai có quyền quyết định giảm giá
- Ai giữ giấy tờ gốc — nguyên tắc: bạn giữ, chỉ đưa bản sao
Điểm 6 không thương lượng. Giao bản gốc giấy tờ nhà cho bên trung gian là rủi ro không cần thiết ở mọi trường hợp.
Điểm 3 là chỗ gây tranh cãi nhiều nhất — hãy làm rõ bằng chữ, không bằng lời hứa.
Chọn môi giới thế nào
- Hỏi họ đã bán bao nhiêu căn trong khu này gần đây — người quen khu vực nắm giá tốt hơn hẳn
- Nghe cách họ định giá — người đưa ra con số kèm căn cứ đáng tin hơn người chỉ nói "để em bán cho anh giá cao"
- Xem cách họ làm tin — ảnh và mô tả của các tin họ đang đăng nói khá nhiều
- Cảnh giác với người hứa giá cao bất thường để lấy được hợp đồng, rồi vài tuần sau bắt đầu thuyết phục bạn giảm
Điểm cuối là chiêu phổ biến nhất. Cách chống lại là tự biết giá trước khi gặp môi giới nào — ước tính tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất của tuyến đường.
Nếu tự bán
Ba việc quyết định kết quả:
- Định giá đúng ngay từ đầu — nhà rao quá cao rồi giảm dần bị nghi có vấn đề
- Tin đăng phải đủ để người ta bấm vào — xem bài chụp ảnh và viết tin bán nhà
- An toàn khi dẫn xem — hẹn ban ngày, có người thân ở nhà, cất đồ giá trị, ghi lại thông tin người xem
Nếu rao lâu không có ai hỏi, cách chẩn đoán nằm ở bài nhà rao ba tháng không ai hỏi.
Hỏi đáp
Có nên giao cho nhiều môi giới cùng lúc không?
Nghe hợp lý nhưng thường phản tác dụng: tin xuất hiện khắp nơi với giá khác nhau khiến người mua nghi ngờ, và không ai chịu đầu tư công sức thật.
Môi giới đòi tiền trước có bình thường không?
Thông lệ là phí trả khi giao dịch thành công. Yêu cầu đóng phí trước để "đăng tin" hoặc "chạy quảng cáo" cần được cân nhắc rất kỹ.
Người mua cũng có môi giới thì ai trả phí?
Tuỳ thoả thuận từng bên. Điều quan trọng là làm rõ ngay từ đầu để không phát sinh tranh cãi lúc ký hợp đồng mua bán.
Bán nhà đang thế chấp thì làm sao?
Vẫn bán được nhưng quy trình phức tạp hơn vì phải giải chấp. Đây là trường hợp có môi giới hoặc người có kinh nghiệm hỗ trợ sẽ đỡ rủi ro hơn nhiều.
