Nghe "nhà đang thế chấp ngân hàng" nhiều người rút lui ngay. Thật ra đây là tình trạng rất phổ biến — phần lớn nhà mua bằng vốn vay đều đang thế chấp, và bản thân điều đó không phải dấu hiệu xấu. Ngược lại, nó có nghĩa ngân hàng đã từng thẩm định pháp lý căn nhà.
Vấn đề không nằm ở tình trạng, mà nằm ở thứ tự thanh toán.
Vì sao giao dịch này rủi ro nếu làm sai
Khi tài sản đang thế chấp, giấy chứng nhận bản gốc do ngân hàng giữ, và trên hệ thống có đăng ký thế chấp. Muốn sang tên cho bạn, trước hết phải giải chấp — tức bên bán trả hết nợ và ngân hàng làm thủ tục giải toả.
Nhưng bên bán thường không có sẵn tiền để trả nợ. Họ cần chính tiền của bạn.
Đó là gốc của vấn đề: bạn phải đưa một khoản lớn trước khi có gì bảo đảm.
Ba cách làm
Cách 1: Đưa tiền cho bên bán để họ tự đi tất toán
Đây là cách rủi ro nhất, và cũng là cách hay được đề nghị nhất vì nó nhanh và không cần ai khác tham gia.
Rủi ro rất cụ thể: sau khi cầm tiền, bên bán có thể không tất toán, dùng tiền vào việc khác, hoặc đổi ý về giá. Lúc đó bạn đã trả một khoản lớn mà chưa có bất kỳ ràng buộc pháp lý nào về quyền sở hữu.
Không nên chọn cách này, kể cả với người quen.
Cách 2: Giải chấp tại ngân hàng, có mặt cả ba bên
Đây là cách an toàn nhất và cũng là cách các bên chuyên nghiệp vẫn làm.
Trình tự:
- Hai bên ký giấy đặt cọc, ghi rõ tình trạng thế chấp và cách xử lý
- Hẹn tại ngân hàng, có mặt bên bán, bên mua và cán bộ ngân hàng
- Bạn nộp tiền thẳng vào tài khoản khoản vay để tất toán, không đưa tiền mặt cho bên bán
- Ngân hàng xác nhận đã tất toán, trả bản gốc giấy chứng nhận và cấp giấy tờ để xoá đăng ký thế chấp
- Làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền
- Hai bên ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng
- Bạn thanh toán phần còn lại
- Nộp hồ sơ sang tên
Điểm mấu chốt là bước 3: tiền của bạn đi thẳng vào việc giải chấp căn nhà bạn sắp mua, không qua tay ai.
Trong ngày đó, hãy làm liền mạch từ bước 3 tới bước 6 nếu có thể. Khoảng trống giữa lúc giải chấp và lúc công chứng là khoảng thời gian tài sản đã sạch nhưng chưa thuộc về bạn.
Cách 3: Bên bán tự vay nơi khác để tất toán trước
Bên bán dùng nguồn khác để trả nợ, giải chấp xong rồi mới giao dịch với bạn như một căn nhà bình thường.
Cách này an toàn nhất cho bạn, nhưng phụ thuộc vào khả năng của bên bán. Nếu họ làm được thì tốt, còn không thì quay lại cách 2.
Ghi gì vào giấy đặt cọc
Đây là chỗ bảo vệ bạn nhiều nhất, và phải ghi trước khi đưa bất kỳ khoản tiền nào:
- Nêu rõ tài sản đang thế chấp tại ngân hàng nào, dư nợ khoảng bao nhiêu
- Bên bán cam kết dư nợ không vượt quá một mức xác định
- Cách thức tất toán: tiền được nộp trực tiếp vào khoản vay tại ngân hàng, có mặt hai bên
- Thời hạn hoàn tất giải chấp và xoá đăng ký thế chấp
- Thời hạn ký công chứng sau khi giải chấp xong
- Điều kiện hoàn cọc: nếu không giải chấp được, hoặc phát sinh tình trạng pháp lý khác, bên mua được hoàn cọc
- Mức phạt nếu bên bán không thực hiện
Điều khoản thứ hai quan trọng hơn vẻ ngoài của nó: có trường hợp dư nợ thực tế lớn hơn nhiều so với lời bên bán nói, và khi biết thì bạn đã đặt cọc.
Kiểm gì trước khi đặt cọc
- Xác nhận dư nợ thực tế — yêu cầu bên bán cung cấp xác nhận từ ngân hàng, không nhận con số nói miệng
- Kiểm tài sản chỉ thế chấp một nơi, không có ràng buộc khác
- Kiểm có đang bị kê biên hoặc tranh chấp không
- Xác định đầy đủ những người phải ký — xem bài nhà một người đứng tên nhưng là tài sản chung
- Hỏi ngân hàng về quy trình và thời gian giải chấp của chính ngân hàng đó
Điểm 5 hay bị bỏ nhưng rất hữu ích: mỗi ngân hàng có quy trình và thời gian khác nhau, và biết trước giúp bạn đặt thời hạn hợp lý trong giấy đặt cọc.
Nếu bạn cũng vay để mua
Trường hợp này phức tạp hơn: căn nhà đang thế chấp ở ngân hàng A, còn bạn vay ở ngân hàng B để mua.
Nhiều ngân hàng có quy trình xử lý sẵn cho tình huống này. Điều cần làm là nói rõ ngay từ đầu với ngân hàng cho bạn vay, và để họ hướng dẫn trình tự — đừng tự sắp xếp rồi mới hỏi.
Cũng nên hỏi trước về khả năng vay cho chính căn nhà đó, vì tài sản có thể không đủ điều kiện thế chấp với ngân hàng B dù đang thế chấp ở ngân hàng A. Các lý do khiến hồ sơ bị từ chối nằm ở bài hồ sơ vay bị từ chối.
Dấu hiệu nên dừng lại
- Bên bán không cho xem xác nhận dư nợ từ ngân hàng
- Đề nghị đưa tiền mặt để họ "tự đi lo"
- Muốn làm giấy tay trước, công chứng sau khi giải chấp
- Yêu cầu đặt cọc rất lớn, vượt xa mức thông thường
- Thúc quyết định gấp và không cho thời gian kiểm tra
- Ngại tới ngân hàng cùng bạn
Điểm cuối là phép thử gọn nhất. Người bán đàng hoàng không có lý do gì để tránh việc này.
Về việc thương lượng giá
Nhà đang thế chấp thường có thể thương lượng tốt hơn, vì nhóm người mua sẵn sàng làm thủ tục này hẹp hơn — và vì bên bán thường đang cần tiền để tất toán.
Nhưng hãy để phần chênh đó bù cho công sức và thời gian, đừng để nó khiến bạn bỏ qua các bước bảo vệ. Trước khi thương lượng, ước tính giá trị tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất tuyến đường.
Cách viết giấy đặt cọc cho chặt nằm ở bài đặt cọc mua nhà.
Hỏi đáp
Có nên nhờ công chứng viên tư vấn trước không?
Rất nên. Họ nắm rõ trình tự và các rủi ro của dạng giao dịch này, và việc hỏi trước khi ký giấy đặt cọc thường tốn rất ít so với thứ nó phòng ngừa.
Giải chấp mất bao lâu?
Tuỳ ngân hàng và tình trạng khoản vay. Hãy hỏi trực tiếp ngân hàng đó rồi đưa thời hạn thực tế vào giấy đặt cọc, thay vì ghi một mốc tuỳ ý.
Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý trong trường hợp này?
Khoản cọc nên vừa đủ để ràng buộc, còn phần lớn tiền chỉ chuyển ở bước tất toán tại ngân hàng. Cọc quá lớn ngay từ đầu là dấu hiệu cần cân nhắc.
Nhà chưa có sổ mà đang thế chấp thì sao?
Đây là hai vấn đề chồng lên nhau và rủi ro cao hơn hẳn. Cần làm rõ vì sao chưa có sổ trước khi bàn tới bất cứ điều gì khác — xem bài bốn tờ giấy, bốn mức an toàn.
