Bạn được tư vấn một con số: lãi suất ưu đãi năm đầu. Con số đó nghe dễ chịu, và nó là thứ duy nhất được nhắc tới nhiều lần.
Nhưng với một khoản vay hai mươi năm, năm đầu chỉ chiếm một phần nhỏ tổng chi phí. Con số quyết định phần còn lại nằm trong một công thức ngắn ở giữa hợp đồng — và đó là chỗ nên dành thời gian.
Công thức lãi thả nổi: đọc đúng ba thành phần
Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thường được xác định theo dạng:
Lãi suất áp dụng = Lãi suất tham chiếu + Biên độ
Ba câu hỏi phải trả lời được trước khi ký:
- Lãi suất tham chiếu là gì, lấy ở đâu? Mỗi ngân hàng dùng một cơ sở khác nhau. Điều quan trọng là nó phải được công bố công khai và bạn tự tra được, chứ không phải một con số nội bộ do ngân hàng tự xác định.
- Biên độ là bao nhiêu, có cố định suốt thời hạn vay không? Biên độ cố định là thứ bạn nên yêu cầu ghi rõ bằng số. Nếu hợp đồng cho phép ngân hàng điều chỉnh biên độ, thì bạn không có gì để dự tính cả.
- Kỳ điều chỉnh bao lâu một lần? Ba tháng, sáu tháng hay một năm. Kỳ càng ngắn thì khoản trả hằng tháng càng biến động.
Hãy hỏi thêm một câu rất thực dụng: nếu áp công thức này vào hôm nay, lãi suất sẽ là bao nhiêu? Con số đó — chứ không phải mức ưu đãi — mới là mức bạn nên dùng để tính khả năng trả nợ. Cách tính ở bài vay bao nhiêu thì an toàn.
Cách tính lãi: trên dư nợ giảm dần hay trên dư nợ ban đầu
Đây là chỗ chênh lệch lớn mà cách trình bày lại rất giống nhau:
- Trên dư nợ giảm dần — lãi tính trên số tiền bạn còn nợ thực tế, giảm dần theo thời gian. Đây là cách thông dụng với vay mua nhà thế chấp.
- Trên dư nợ ban đầu — lãi tính trên toàn bộ số vay suốt thời hạn, dù bạn đã trả bớt gốc. Cùng một con số phần trăm, cách này đắt hơn đáng kể.
Khi so hai lời chào từ hai nơi, phải chắc chắn đang so cùng một cách tính. So một con số "trên dư nợ ban đầu" với một con số "trên dư nợ giảm dần" là so hai thứ khác nhau.
Tám điều khoản hay bỏ sót
- Phí trả nợ trước hạn: bao nhiêu phần trăm, tính trên số trả trước hay trên dư nợ, áp dụng trong mấy năm đầu. Đây là khoản ảnh hưởng lớn nếu sau này bạn muốn tất toán sớm hoặc chuyển ngân hàng — xem bài trả nợ trước hạn hay chuyển ngân hàng.
- Điều kiện giữ lãi suất ưu đãi: nhiều hợp đồng buộc thu hồi phần ưu đãi đã hưởng nếu bạn tất toán trong thời gian nhất định.
- Các sản phẩm bắt buộc kèm theo: bảo hiểm khoản vay, tài khoản trả lương, thẻ. Hỏi rõ đâu là điều kiện cấp tín dụng, đâu là sản phẩm bán kèm — và yêu cầu ghi vào hợp đồng nếu là điều kiện.
- Lãi phạt chậm trả và thời điểm bắt đầu tính.
- Điều khoản thu hồi nợ trước hạn: những trường hợp nào ngân hàng được yêu cầu bạn trả toàn bộ trước hạn. Đọc kỹ mục này, nó thường dài hơn bạn nghĩ.
- Nghĩa vụ về tài sản bảo đảm: bảo hiểm cháy nổ, không được cho thuê hoặc sửa chữa lớn nếu chưa thông báo, nghĩa vụ bổ sung tài sản khi giá trị giảm.
- Định giá lại tài sản trong thời gian vay và hệ quả nếu giá trị định giá xuống.
- Các loại phí khác: phí thẩm định, phí công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, phí quản lý tài sản, phí giải chấp.
Điều 5 và điều 6 là hai điều ít được nhắc tới nhất khi tư vấn và lại có ảnh hưởng thật tới việc bạn được làm gì với căn nhà của mình.
Bốn câu hỏi nên đặt bằng văn bản
Hỏi miệng thì nhận được câu trả lời dễ chịu; hỏi bằng văn bản thì nhận được câu trả lời chính xác. Bốn câu nên gửi qua thư điện tử cho nhân viên tín dụng:
- Áp công thức thả nổi vào hôm nay thì lãi suất là bao nhiêu?
- Tổng các khoản phí phải nộp từ nay tới khi giải ngân là bao nhiêu?
- Nếu tôi tất toán vào năm thứ ba thì phải nộp thêm những gì?
- Những sản phẩm nào là điều kiện bắt buộc để được cấp khoản vay này?
Giữ lại các câu trả lời. Chúng không thay thế hợp đồng, nhưng rất hữu ích khi có tranh cãi về những gì đã được tư vấn.
So hai lời chào cho đúng
Đừng so mức ưu đãi năm đầu. Hãy lập một bảng nhỏ với bốn dòng cho mỗi ngân hàng:
- Tổng tiền lãi ước tính trong năm năm đầu, tính theo mức thả nổi hiện hành từ sau ưu đãi
- Tổng các loại phí ban đầu
- Phí trả nợ trước hạn nếu tất toán năm thứ ba và năm thứ năm
- Giá trị định giá tài sản và số tiền được duyệt
Dòng thứ tư hay bị quên nhưng có thể quyết định tất cả: một nơi lãi thấp hơn nhưng duyệt ít hơn có thể không dùng được. Vì sao các nơi cho ba con số định giá khác nhau ở bài vì sao ngân hàng thẩm định cho ba con số khác nhau.
Ba việc làm ngay trước khi đặt bút
- Xin bản dự thảo hợp đồng mang về đọc, ít nhất một ngày. Nơi nào không cho mang về là dấu hiệu đáng dừng lại.
- Đọc kỹ trang cuối và các phụ lục — biểu phí và công thức lãi thường nằm ở đó, không nằm ở phần đầu.
- Đối chiếu số tiền, thời hạn, tên tài sản bảo đảm với những gì đã thoả thuận; sai sót về số liệu ở khâu này không hiếm.
Trình tự đầy đủ từ nộp hồ sơ tới giải ngân, và những mốc hay tắc, ở bài từ nộp hồ sơ tới giải ngân.
Sau khi ký: ba việc nên làm trong tuần đầu
- Lưu bản hợp đồng và toàn bộ phụ lục cùng hồ sơ nhà đất — xem bài hồ sơ nhà đất nên giữ những gì
- Ghi vào lịch mốc hết ưu đãi và mốc điều chỉnh lãi đầu tiên
- Đặt nhắc trước ngày trả nợ hằng tháng vài ngày, để không phát sinh lãi phạt vì lý do quên
Hỏi đáp
Có thương lượng được biên độ không?
Có, ở mức độ nhất định, đặc biệt nếu bạn có thu nhập ổn định chứng minh được, tỷ lệ vay trên giá trị tài sản thấp, hoặc đang có nhiều lựa chọn. Việc có lời chào từ nơi khác là lý do hợp lý để đề nghị xem lại.
Nên chọn ưu đãi dài hay biên độ thấp?
Với khoản vay dài hạn, biên độ thấp thường có giá trị hơn một năm ưu đãi sâu, vì nó áp dụng cho phần lớn thời gian vay. Hãy tính tổng lãi năm năm cho cả hai phương án rồi so.
Lãi suất tham chiếu tăng thì tôi có được báo trước không?
Hợp đồng thường quy định cách thông báo và thời điểm áp dụng. Hãy đọc đúng mục đó và hỏi rõ hình thức thông báo — nhiều trường hợp chỉ đăng trên trang của ngân hàng chứ không gửi riêng.
Có nên vay thời hạn dài rồi trả trước hạn không?
Đây là cách nhiều người dùng để giảm áp lực hằng tháng. Nó chỉ hiệu quả nếu phí trả nợ trước hạn thấp và điều kiện thu hồi ưu đãi không quá nặng — nên phải đọc kỹ đúng hai điều khoản đó trước khi chọn kỳ hạn.
