Một tình huống quen thuộc: chủ nhà rao 6,5 tỷ. Người mua đi vay, ngân hàng định giá tài sản 4,2 tỷ và chỉ cho vay 70% của con số đó. Công ty thẩm định độc lập thì đưa ra 5,1 tỷ. Ba con số, chênh nhau tới 2,3 tỷ.
Phản ứng đầu tiên thường là nghi ngờ có ai đó cố tình dìm giá. Thực tế đơn giản hơn: ba bên đang trả lời ba câu hỏi khác nhau.
Ngân hàng hỏi: “Nếu phải bán gấp, thu về chắc chắn được bao nhiêu?”
Ngân hàng không định giá để mua. Họ định giá để trả lời một câu duy nhất: nếu người vay mất khả năng trả nợ và tài sản phải phát mãi, số tiền thu được có đủ bù khoản đã cho vay không.
Vì thế con số của ngân hàng mang tính thận trọng có chủ đích:
- Giả định bán trong thời gian ngắn, không chờ được giá tốt
- Trừ hao chi phí xử lý tài sản và thời gian tồn đọng
- Thường bỏ qua hoặc tính rất thấp phần giá trị công trình đã cũ
- Không tính các yếu tố khó chứng minh như “sắp có đường mới”
Sau đó ngân hàng còn cho vay theo tỷ lệ trên con số đã thận trọng ấy. Nên số tiền thực nhận thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường — đó là thiết kế, không phải sai sót.
Công ty thẩm định hỏi: “Giá hợp lý trong điều kiện bình thường là bao nhiêu?”
Thẩm định giá độc lập nhắm tới giá trị thị trường: mức giá mà một người mua thiện chí và một người bán thiện chí sẽ đồng ý, khi cả hai đều có đủ thông tin và không ai bị ép buộc về thời gian.
Cách làm thường dựa trên so sánh các giao dịch tương tự trong khu vực, có điều chỉnh theo diện tích, vị trí, hình dáng và tình trạng công trình. Con số này thường nằm giữa mức của ngân hàng và mức kỳ vọng của chủ nhà.
Chủ nhà hỏi: “Tôi muốn bán được bao nhiêu?”
Đây không phải định giá mà là giá chào. Nó thường cao hơn giá trị tính toán vì vài lý do rất người:
- Cộng vào phần tiền đã bỏ ra sửa chữa, dù không phải khoản sửa nào cũng làm tăng giá bán
- Neo vào con số nghe được từ hàng xóm — vốn cũng là giá rao, chưa chắc là giá chốt
- Chừa sẵn biên thương lượng, vì biết người mua sẽ trả xuống
- Gắn giá trị tình cảm với căn nhà đã ở nhiều năm
Trên thị trường, giá rao thường cao hơn giá chốt khoảng 3–7%. Với những căn rao lâu không bán được, khoảng cách này còn lớn hơn.
Còn một con số thứ tư: giá đất nhà nước
Ngoài ba con số trên còn có bảng giá đất do Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành. Đây không phải giá thị trường và không dùng để mua bán — nó dùng để tính thuế, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất.
Từ khi Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, bảng giá này do từng tỉnh ban hành hằng năm, áp dụng lần đầu từ 01/01/2026, và đã tiến gần thị trường hơn trước. Nhưng khoảng cách vẫn còn đáng kể — thường thị trường cao hơn khoảng 2,2 đến 2,8 lần tuỳ khu vực.
Dùng con số nào cho việc gì
| Bạn đang cần | Con số nên dùng |
|---|---|
| Tính thuế, lệ phí trước bạ | Bảng giá đất nhà nước |
| Biết vay được bao nhiêu | Định giá của chính ngân hàng cho vay |
| Ra giá bán hoặc trả giá mua | Giá thị trường có cơ sở tính toán |
| Tranh chấp, thừa kế, ra toà | Chứng thư thẩm định giá của đơn vị có chức năng |
Điều đáng đòi hỏi ở mọi con số
Khi ai đó đưa ra một mức giá, câu hỏi quan trọng nhất không phải “bao nhiêu” mà là “dựa vào đâu”.
Một con số kèm cơ sở — tuyến đường này giá bao nhiêu, hệ số nào được áp, so với bao nhiêu tin rao cùng khu vực — luôn kiểm chứng được. Một con số không kèm gì thì không có cách nào phản biện, kể cả khi nó đúng.
Đó là lý do công cụ định giá của Nhà Đất Số luôn hiện kèm nguồn: giá nền lấy từ tuyến đường nào trong bảng giá đất, nghị quyết số mấy, và các hệ số đã áp là gì.
Hỏi đáp
Ngân hàng định giá thấp thì thương lượng được không?
Có thể đề nghị thẩm định lại hoặc thử ngân hàng khác, vì mỗi nơi có khẩu vị rủi ro riêng. Nhưng đừng kỳ vọng con số nhảy lên bằng giá thị trường — bản chất định giá thế chấp là thận trọng.
Vì sao cùng ngân hàng mà hai chi nhánh cho hai giá?
Phần lớn do dữ liệu so sánh khác nhau và mức độ thận trọng của người thẩm định khác nhau. Với tài sản khó so sánh — nhà hẻm sâu, đất hình thù bất thường — khoảng dao động càng rộng.
Giá thị trường tăng thì bảng giá nhà nước có tăng theo ngay không?
Không tức thì. Bảng giá được ban hành theo năm, nên trong năm thị trường biến động vẫn giữ nguyên. Đó là lý do không nên dùng bảng giá nhà nước để ước tính giá bán.
Nhà tôi mới sửa hết 500 triệu, có cộng thẳng vào giá bán được không?
Thường là không cộng đủ. Sửa chữa làm tăng giá trị công trình còn lại, nhưng mức tăng phụ thuộc loại sửa: kết cấu, chống thấm, điện nước thường được ghi nhận tốt hơn so với trang trí theo gu riêng.
