Khi thiếu tiền mua nhà, phản xạ đầu tiên là nghĩ tới vay ngân hàng thế chấp chính căn nhà định mua. Đó thường là cách hợp lý nhất — nhưng không phải cách duy nhất, và cũng không phải lúc nào cũng khả thi.
Năm cách dưới đây có chi phí và rủi ro rất khác nhau, và người mua nên biết cả năm trước khi chọn.
1. Vay thế chấp chính căn nhà định mua
Cách phổ biến nhất và thường rẻ nhất, vì ngân hàng có tài sản bảo đảm rõ ràng nên lãi suất thấp hơn các hình thức khác.
Ưu: lãi suất thấp nhất trong nhóm, thời hạn dài nên áp lực hằng tháng nhẹ, và ngân hàng thẩm định pháp lý căn nhà giúp bạn — đây là lợi ích phụ mà nhiều người không tính tới.
Nhược: phụ thuộc vào việc tài sản có đủ điều kiện thế chấp không. Nếu pháp lý căn nhà có vấn đề, phương án này sập ngay cả khi hồ sơ cá nhân của bạn tốt.
Các lý do khiến hồ sơ bị từ chối nằm ở bài hồ sơ vay bị từ chối, và cách tính khả năng trả nợ ở bài vay bao nhiêu thì an toàn.
2. Vay thế chấp bằng tài sản khác
Dùng một bất động sản khác của bạn hoặc của người thân làm tài sản bảo đảm.
Khi nào dùng: căn nhà định mua không đủ điều kiện thế chấp, hoặc bạn cần giải ngân nhanh hơn quy trình thông thường.
Rủi ro cần nói thẳng: nếu tài sản bảo đảm là của cha mẹ hoặc người thân, thì rủi ro của khoản vay chuyển sang họ. Bạn mất khả năng trả nợ thì tài sản bị xử lý là tài sản của họ, không phải của bạn.
Đây là quyết định cần cả gia đình cùng hiểu rõ, không phải thứ nên nói gọn là "mượn sổ một thời gian".
3. Vay tín chấp
Vay không có tài sản bảo đảm, dựa trên thu nhập và lịch sử tín dụng.
Đặc điểm: lãi suất cao hơn đáng kể, hạn mức thấp hơn, thời hạn ngắn hơn.
Vấn đề khi dùng cho mua nhà: thời hạn ngắn cộng lãi suất cao tạo ra khoản trả hằng tháng rất nặng. Nếu bạn đã có một khoản vay thế chấp, khoản tín chấp này chồng lên và đẩy tổng nghĩa vụ trả nợ vượt ngưỡng an toàn.
Nó cũng làm giảm hạn mức vay thế chấp của bạn, vì ngân hàng tính tổng nghĩa vụ trả nợ. Nghĩa là vay tín chấp trước có thể khiến bạn vay thế chấp được ít hơn.
Kết luận thực dụng: dùng cho phần nhỏ và ngắn hạn thì được; dùng làm nguồn chính để mua nhà thì rất rủi ro.
4. Mượn người thân
Cách rẻ nhất về lãi suất, và cũng là cách đắt nhất về quan hệ nếu làm không rõ ràng.
Bốn việc nên làm, kể cả với người thân nhất:
- Có giấy vay tiền — ghi số tiền, ngày vay, lãi suất nếu có, và kế hoạch trả
- Chuyển khoản thay vì tiền mặt — có dấu vết rõ ràng cho cả hai bên
- Trả đều đặn theo kế hoạch, kể cả khoản nhỏ, thay vì hứa trả một lần khi có
- Nói rõ nếu chậm — im lặng là thứ phá hỏng quan hệ nhanh hơn cả việc chậm trả
Giấy tờ ở đây không phải vì thiếu tin tưởng. Nó bảo vệ cả hai bên khỏi hiểu nhầm, và đặc biệt quan trọng nếu về sau có vấn đề về thừa kế hoặc tài sản chung.
Một điểm ít ai tính: khoản mượn người thân vẫn là nghĩa vụ trả nợ thật. Nếu nó phải trả hằng tháng, hãy đưa vào phép tính khả năng trả nợ của bạn — dù ngân hàng không nhìn thấy nó.
5. Trả góp trực tiếp với chủ đầu tư hoặc người bán
Thường gặp ở dự án, đôi khi ở giao dịch cá nhân.
Ưu: thủ tục nhẹ hơn, đôi khi có giai đoạn không lãi suất.
Cần làm rõ trước khi ký:
- Tổng số tiền phải trả trong cả thời gian, không chỉ khoản hằng tháng
- Nếu có giai đoạn ưu đãi thì sau đó tính thế nào
- Quyền của bạn với tài sản trong thời gian chưa trả hết
- Điều gì xảy ra nếu bạn chậm trả — mất bao nhiêu phần đã đóng
- Bao giờ được sang tên
Điểm thứ ba và thứ năm quan trọng nhất: trong nhiều trường hợp bạn chưa thật sự sở hữu cho tới khi trả hết, và điều đó ảnh hưởng tới mọi quyền của bạn với tài sản.
Bảng so nhanh
| Cách | Chi phí | Rủi ro chính |
|---|---|---|
| Thế chấp chính căn nhà | Thấp nhất | Phụ thuộc pháp lý tài sản |
| Thế chấp tài sản khác | Thấp | Rủi ro chuyển sang chủ tài sản |
| Tín chấp | Cao | Áp lực trả hằng tháng rất nặng |
| Mượn người thân | Thấp nhất | Quan hệ, nếu không rõ ràng |
| Trả góp với người bán | Tuỳ thoả thuận | Quyền với tài sản chưa đầy đủ |
Nguyên tắc chung dù chọn cách nào
- Cộng tất cả nghĩa vụ trả nợ hằng tháng — kể cả khoản mượn người thân — rồi so với thu nhập ổn định
- Giữ quỹ dự phòng đủ chi tiêu vài tháng, đừng dồn hết vào vốn tự có
- Tính theo mức lãi suất cao hơn hiện tại để biết mình chịu được tới đâu
- Cộng đủ chi phí ngoài giá nhà — xem bài bên mua nộp những khoản gì
- Đừng chồng nhiều lớp đòn bẩy — vay thế chấp cộng tín chấp cộng mượn người thân là ba lớp, và chúng đổ cùng lúc khi thu nhập gián đoạn
Điểm 5 là nguyên nhân của phần lớn trường hợp phải bán tháo. Không phải vì một khoản nào quá lớn, mà vì tổng của chúng không còn chỗ xoay.
Khi nào nên lùi kế hoạch
- Tổng nghĩa vụ trả nợ chiếm phần quá lớn thu nhập ổn định
- Bạn phải dùng tới lớp đòn bẩy thứ ba mới đủ tiền
- Không còn quỹ dự phòng sau khi mua
- Thu nhập của bạn có tính mùa vụ hoặc không ổn định
Lùi một năm để tích thêm vốn tự có nghe chậm, nhưng nó rẻ hơn nhiều so với việc phải bán gấp trong hai năm tới.
Trước mọi tính toán, hãy biết căn nhà đáng bao nhiêu: ước tính tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất tuyến đường.
Hỏi đáp
Vay được tối đa bao nhiêu phần trăm giá trị nhà?
Tỷ lệ do từng ngân hàng và từng loại tài sản quyết định, và ngân hàng cho vay theo giá họ định chứ không theo giá bạn mua. Hỏi trước cho chính căn nhà cụ thể.
Mượn người thân có cần tính lãi không?
Tuỳ thoả thuận của gia đình. Điều quan trọng hơn là ghi rõ mọi thứ bằng giấy, kể cả khi không tính lãi.
Có nên vay tín chấp để đủ vốn tự có không?
Rất nên thận trọng. Nó vừa tạo áp lực trả nợ nặng, vừa làm giảm hạn mức vay thế chấp của bạn — nên có khi không giải quyết được gì mà còn làm khó thêm.
Vay chung với người khác thì sao?
Cần rất rõ ràng ngay từ đầu về tỷ lệ sở hữu, ai trả bao nhiêu, và xử lý thế nào nếu một bên muốn thoát. Nên có văn bản, vì đây là dạng thoả thuận dễ tranh chấp nhất khi hoàn cảnh thay đổi.
