Phần lớn hồ sơ vay bị từ chối không phải vì người vay không đủ khả năng trả. Nó bị từ chối vì những thứ lẽ ra đã xử lý được — nhưng phải xử lý từ nhiều tháng trước, không phải trong tuần nộp hồ sơ.
Năm lý do phổ biến ở bài hồ sơ vay mua nhà bị từ chối. Bài này là lộ trình để không rơi vào chúng.
Tháng 1–2 — Dọn lịch sử tín dụng
Đây là việc phải làm sớm nhất vì nó cần thời gian để "sạch lại".
- Tự kiểm thông tin tín dụng của mình — nhiều người bị từ chối vì một khoản đã quên: trả góp điện thoại, một thẻ tín dụng cũ, một khoản bảo lãnh cho người khác
- Trả dứt các khoản nhỏ đang có
- Không để trễ hạn bất kỳ khoản nào từ giờ tới lúc nộp hồ sơ — đây là điều quan trọng nhất trong cả lộ trình
- Đóng bớt thẻ tín dụng không dùng; hạn mức chưa dùng vẫn được tính vào nghĩa vụ tiềm tàng ở một số nơi
- Đừng đứng cùng hồ sơ vay của người khác trong giai đoạn này — nó ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng vay của bạn; xem bài vay chung với vợ chồng hoặc người thân
Tháng 1–6 — Tạo dấu vết thu nhập
Ngân hàng cần một cách nhìn thấy thu nhập của bạn, và họ nhìn qua tài khoản.
- Nhận lương qua tài khoản, không nhận tiền mặt
- Nếu có thu nhập ngoài: chuyển khoản với nội dung rõ ràng, và nộp tiền mặt vào tài khoản đều đặn thay vì giữ ở nhà
- Giữ dòng tiền đều — dòng tiền có quy luật thuyết phục hơn dòng tiền lớn nhưng thất thường
- Kiểm mức lương ghi trên hợp đồng lao động: nếu hợp đồng ghi thấp còn phần lớn là phụ cấp, thu nhập được ghi nhận sẽ thấp hơn thực tế — xem bài đọc phiếu lương
Với người không có bảng lương — hộ kinh doanh, lao động tự do, thu nhập tiền mặt — lộ trình riêng ở bài vay mua nhà khi không có bảng lương.
Tháng 1–6 — Tích luỹ và giữ ổn định
- Tăng phần trả trước — đòn bẩy mạnh nhất với hồ sơ khó, vì nó giảm rủi ro cho bên cho vay
- Giữ lại quỹ dự phòng riêng, đừng dốc hết vào phần trả trước
- Đừng đổi việc ngay trước khi nộp hồ sơ — thời gian làm việc liên tục là một tiêu chí; nếu buộc phải đổi, hãy nộp hồ sơ sau khi đã qua thử việc ở nơi mới
- Đừng mua trả góp thứ gì lớn trong giai đoạn này
Tháng 4–5 — So điều kiện các ngân hàng
Đây là lúc đi hỏi, chứ không phải lúc nộp.
Bốn câu hỏi ở mỗi nơi, và xin trả lời bằng văn bản qua thư điện tử:
- Áp công thức lãi thả nổi vào hôm nay thì lãi suất là bao nhiêu?
- Tổng các khoản phí từ nay tới khi giải ngân là bao nhiêu?
- Nếu tôi tất toán vào năm thứ ba thì phải nộp thêm những gì?
- Những sản phẩm nào là điều kiện bắt buộc để được cấp khoản vay này?
So bằng bảng bốn dòng thay vì so mức ưu đãi năm đầu — cách làm và tám điều khoản hay bỏ sót ở bài đọc hợp đồng tín dụng trước khi ký.
Đồng thời, hỏi mức được duyệt sơ bộ. Biết con số này trước khi đi xem nhà giúp bạn không phải lòng một căn ngoài tầm.
Tháng 5–6 — Chọn tài sản
Bây giờ mới tới bước này, và đó là điểm khác biệt lớn nhất so với cách phần lớn mọi người làm.
- Chọn theo bảy bước đúng thứ tự — xem bài mua nhà lần đầu
- Kiểm pháp lý kỹ: tài sản không đủ điều kiện thế chấp là một trong năm lý do bị từ chối
- Nhớ rằng giá trị thẩm định có thể thấp hơn giá mua, và phần chênh bạn phải tự lo — xem bài vì sao ngân hàng thẩm định cho ba con số khác nhau
- Đưa mốc thời hạn vay vào giấy đặt cọc, kèm điều khoản xử lý nếu hồ sơ không được duyệt — xem bài đặt cọc mua nhà
Điểm cuối là điều bảo vệ bạn tốt nhất: nếu ngân hàng không duyệt, bạn không mất cọc.
Phép tính phải làm trước tất cả
Trước cả tháng 1: vay bao nhiêu thì an toàn.
- Tính theo lãi suất thả nổi hiện hành, không theo mức ưu đãi
- Cộng cả các chi phí của việc sở hữu, không chỉ khoản trả nợ
- Tự hỏi: nếu lãi suất tăng thêm, hoặc thu nhập gián đoạn ba tháng, bạn có trả được không?
Phép tính đầy đủ ở bài vay bao nhiêu thì an toàn. Nếu câu trả lời là không, hãy lùi kế hoạch hoặc hạ tầm tài sản — xem thêm bài chưa đủ tiền: mua nhỏ trước hay chờ thêm.
Bộ hồ sơ — chuẩn bị dần, không gom vội
- Giấy tờ tuỳ thân, giấy tờ về tình trạng hôn nhân
- Hợp đồng lao động và các phụ lục
- Sao kê tài khoản, phiếu lương các tháng gần nhất
- Giấy tờ về tài sản đang có, nếu dùng làm bảo đảm bổ sung
- Giấy tờ về tài sản định mua
Hãy hỏi danh mục cụ thể ở từng ngân hàng, vì yêu cầu khác nhau khá nhiều. Danh mục chung và cách lưu ở bài bộ hồ sơ bản giấy cho phần giấy tờ cá nhân.
Bốn việc không nên làm trong ba tháng cuối
- Mở khoản vay mới hoặc mua trả góp
- Đổi việc, trừ khi bắt buộc
- Rút hết tiền trong tài khoản — số dư ổn định là một dữ kiện có lợi
- Để trễ hạn bất kỳ khoản nào, kể cả một kỳ trả góp nhỏ
Khi nộp hồ sơ
Trình tự bảy bước, các mốc hay tắc và cách phối hợp với bên bán ở bài từ nộp hồ sơ tới giải ngân.
Ba nguyên tắc trong giai đoạn này:
- Trả lời yêu cầu bổ sung ngay trong ngày — đây là chỗ hồ sơ chậm nhất
- Khai đúng, không khai quá — hồ sơ sẽ được đối chiếu, và một điểm không khớp làm cả bộ mất tin cậy
- Giữ liên lạc với bên bán về tiến độ, để hai bên cùng điều chỉnh lịch nếu cần
Nếu vẫn bị từ chối
- Hỏi lý do cụ thể — bạn có quyền hỏi, và câu trả lời cho biết phải sửa gì
- Thử ngân hàng khác: cách xét khác nhau đáng kể, đặc biệt với hồ sơ không có bảng lương
- Tăng phần trả trước hoặc bổ sung người đồng vay
- Hạ tầm tài sản cho khớp mức được duyệt
- Nếu tài sản là vấn đề, đổi tài sản chứ đừng đổi ngân hàng — nơi khác cũng sẽ thấy đúng vấn đề đó
Sau khi giải ngân — ba việc trong tuần đầu
- Lưu hợp đồng tín dụng và toàn bộ phụ lục cùng hồ sơ nhà đất — xem bài hồ sơ nhà đất nên giữ những gì
- Ghi vào lịch mốc hết ưu đãi và mốc điều chỉnh lãi đầu tiên
- Đặt nhắc trước ngày trả nợ hằng tháng vài ngày
Và khi có tiền dư về sau, cách chọn giữa trả thêm gốc, giữ lại hay chuyển ngân hàng ở bài trả nợ trước hạn.
Hỏi đáp
Sáu tháng có phải là bắt buộc không?
Không — nhưng ba việc cần thời gian thật: dọn lịch sử tín dụng, tạo dấu vết thu nhập qua tài khoản, và tích luỹ phần trả trước. Nếu bạn đã sẵn cả ba thì có thể nộp ngay.
Nên hỏi bao nhiêu ngân hàng?
Ba là đủ để thấy khoảng cách về điều kiện. Với hồ sơ khó chứng minh thu nhập, nên hỏi nhiều hơn vì cách xét khác nhau rất nhiều.
Hỏi nhiều nơi có ảnh hưởng tới hồ sơ không?
Hỏi để tham khảo điều kiện thì khác với nộp hồ sơ chính thức nhiều nơi cùng lúc. Hãy nói rõ bạn đang tìm hiểu, và chỉ nộp hồ sơ chính thức ở nơi đã chọn.
Đang thuê nhà thì có ảnh hưởng gì không?
Tiền thuê là một khoản chi cố định và được tính vào khả năng trả nợ. Hãy đưa nó vào phép tính của chính bạn từ đầu, thay vì để phát hiện khi ngân hàng tính giúp.