Phép so đầu tiên ai cũng làm rất hấp dẫn: giá một đêm nhân với ba mươi ngày cho ra con số lớn hơn nhiều so với tiền thuê tháng của hợp đồng dài hạn.
Nhưng phép so đó bỏ qua hai thứ quyết định: tỷ lệ lấp đầy và bốn khoản chi không tồn tại ở cho thuê dài hạn. Cộng đủ vào, khoảng chênh thu hẹp lại rất nhiều — và với một số căn thì nó âm.
Ba khác biệt về bản chất
- Dài hạn là cho thuê tài sản; ngắn ngày là kinh doanh dịch vụ. Bạn không chỉ giao chìa khoá — bạn nhận đặt phòng, đón khách, dọn dẹp, xử lý sự cố lúc nửa đêm.
- Doanh thu không đều. Phụ thuộc mùa, ngày trong tuần, và sự cạnh tranh trong khu vực.
- Khách đổi liên tục, nên hao mòn nhanh hơn và rủi ro hư hỏng cao hơn.
Tỷ lệ lấp đầy — con số quyết định
Đây là biến số mà người mới gần như luôn ước tính quá lạc quan.
Cách kiểm trước khi bắt đầu:
- Tìm mười căn tương đương trong khu vực trên các kênh đặt phòng phổ biến
- Xem lịch trống của họ trong ba tháng tới — đây là dữ liệu công khai và nó cho bạn bức tranh thật
- Đếm số đêm đã kín trên tổng số đêm, lấy trung bình của mười căn
- Trừ đi vài phần trăm cho việc bạn là người mới, chưa có đánh giá
Con số đó — chứ không phải giá mỗi đêm — là thứ quyết định phương án này có chạy được hay không. Và hãy làm bước này trước khi bỏ tiền sửa nhà.
Bốn khoản chi không có ở cho thuê dài hạn
- Dọn dẹp và giặt là sau mỗi lượt khách. Đây là khoản lớn nhất trong bốn khoản, và nó tính theo số lượt khách chứ không theo số đêm — nên căn hay có khách ở một hai đêm thì chi phí này rất nặng.
- Đồ tiêu hao và thay thế: khăn, ga gối, đồ dùng, bóng đèn, đồ bếp. Hao mòn nhanh hơn nhiều so với dự tính.
- Phí kênh đặt phòng, tính theo phần trăm doanh thu.
- Điện nước và internet — với cho thuê dài hạn thì khách trả, với ngắn ngày thì bạn trả, và khách dùng thoải mái hơn hẳn.
Cộng thêm một khoản không hiện thành hoá đơn: thời gian của bạn. Nếu thuê người quản lý, đó là một phần trăm doanh thu nữa; nếu tự làm, hãy quy ra giờ và tự hỏi mức đó có đáng không.
Phép tính đầy đủ
Doanh thu năm = giá trung bình mỗi đêm × 365 × tỷ lệ lấp đầy
Lợi nhuận năm = doanh thu năm − (dọn dẹp + tiêu hao + phí kênh + điện nước + sửa chữa + thuế và các khoản phải nộp + chi phí quản lý)
Rồi so với tiền thuê dài hạn nhân mười hai, trừ đi các khoản của phương án dài hạn — thường ít hơn nhiều.
Cuối cùng, chia lợi nhuận cho tổng vốn bỏ ra gồm cả tiền sửa và sắm đồ. Cách tính lợi suất và cách đọc con số đó ở bài định giá theo dòng tiền và lợi suất cho thuê.
Nguyên tắc quyết định: nếu chênh lệch giữa hai phương án nhỏ, hãy chọn dài hạn — vì nó ổn định hơn, ít việc hơn, và ít rủi ro hơn. Ngắn ngày chỉ đáng khi khoảng chênh đủ lớn để trả công cho toàn bộ phần vận hành.
Ba thứ phải kiểm trước, không phải sau
- Nội quy của toà nhà hoặc khu dân cư. Nhiều chung cư có quy định riêng về việc cho thuê ngắn ngày. Hãy hỏi ban quản lý và xem biên bản hội nghị nhà chung cư trước khi sửa nhà — đây là chỗ nhiều người mất cả khoản đầu tư.
- Nghĩa vụ đăng ký lưu trú cho khách theo quy định — đây là việc phải làm với từng lượt khách, không phải chuyện tuỳ chọn.
- Đăng ký kinh doanh và kê khai thuế: hoạt động này khác cho thuê dài hạn về bản chất, nên hãy hỏi rõ nghĩa vụ tại địa phương. Phần chung ở bài cho thuê nhà phải kê khai những gì.
Nếu bạn đi thuê rồi cho thuê lại theo hình thức này, phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà — bốn chỗ vỡ của mô hình đó ở bài thuê nhà rồi cho thuê lại.
Căn nào hợp với ngắn ngày
- Gần điểm khách cần tới: trung tâm, bệnh viện lớn, khu công nghiệp, điểm du lịch, ga tàu bến xe
- Lối vào riêng hoặc thuận tiện, không phải đi qua sinh hoạt của nhà chủ
- Diện tích vừa — căn quá lớn khó lấp đầy đều
- Khu vực chấp nhận hình thức này về mặt quy định và về mặt hàng xóm
Ngược lại, căn ở khu thuần dân cư xa trung tâm thường không đủ nhu cầu để bù cho chi phí vận hành. Các tiện ích xung quanh ảnh hưởng tới giá trị thế nào ở bài tiện ích xung quanh.
Nếu quyết làm: bốn việc từ đầu
- Đầu tư vào thứ khách đánh giá, không vào thứ bạn thích: giường và đệm tốt, nước nóng ổn định, internet mạnh, điều hoà chạy êm, chỗ để đồ. Đây là bốn năm thứ chi phối phần lớn đánh giá.
- Chuẩn hoá quy trình dọn bằng một danh mục kiểm — nó giữ chất lượng đều kể cả khi bạn thuê người khác làm
- Chụp ảnh trung thực: ảnh đẹp hơn thực tế đưa khách tới rồi nhận đánh giá xấu, và đánh giá xấu ảnh hưởng rất lâu. Nguyên tắc chụp ở bài chụp ảnh và viết tin.
- Có nội quy ngắn và rõ: giờ yên tĩnh, số người tối đa, hút thuốc, thú nuôi — nói trước tránh được phần lớn mâu thuẫn
An toàn — phần bắt buộc, không phải tuỳ chọn
Khách không quen bố cục nhà, và điều đó thay đổi mức rủi ro:
- Lối thoát thứ hai mở được từ bên trong, và chỉ cho khách biết ngay khi nhận phòng
- Báo khói và bình chữa cháy, đặt nơi dễ thấy
- Hệ thống điện kiểm định kỳ, đặc biệt với nhà cũ
- Hướng dẫn ngắn dán trong phòng: lối thoát ở đâu, số liên hệ khẩn cấp
Danh sách đầy đủ cho nhà ống đô thị ở bài an toàn cho nhà ống.
Tính mùa vụ — đừng lập kế hoạch theo tháng cao điểm
Doanh thu của hình thức này lên xuống rất rõ theo mùa, và mùa cao điểm khác nhau giữa các vùng. Hai nguyên tắc:
- Tính khả năng hoàn vốn theo mức trung bình cả năm, không theo tháng tốt nhất
- Chuẩn bị dòng tiền cho mùa thấp — nếu bạn đang trả nợ vay cho căn nhà đó, hãy chắc rằng tháng thấp điểm vẫn trả được; xem bài vay bao nhiêu thì an toàn
Khi nào nên quay lại cho thuê dài hạn
- Tỷ lệ lấp đầy thực tế thấp hơn nhiều so với ước tính sau sáu tháng
- Chi phí vận hành và công sức lớn hơn phần chênh so với dài hạn
- Có vướng mắc với nội quy toà nhà hoặc với hàng xóm
- Bạn không còn thời gian để vận hành và chi phí thuê quản lý ăn hết phần chênh
Nếu chuyển về dài hạn, cách định giá để nhà không bỏ trống mà cũng không hớ ở bài định giá cho thuê, và bảy điều khoản quyết định ở bài hợp đồng thuê nhà.
Hỏi đáp
Cho thuê ngắn ngày lãi hơn dài hạn bao nhiêu?
Không có con số chung — nó phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí và tỷ lệ lấp đầy. Hãy tự tính theo công thức ở trên với dữ liệu thật của khu vực bạn, thay vì dùng con số nghe được từ nơi khác.
Có cần đăng ký kinh doanh không?
Hãy hỏi cơ quan quản lý tại địa phương về trường hợp cụ thể của bạn, vì yêu cầu khác nhau theo quy mô và hình thức. Làm rõ trước rẻ hơn nhiều so với xử lý sau.
Khách làm hỏng đồ thì xử lý thế nào?
Đa số kênh đặt phòng có cơ chế xử lý, nhưng bạn cần ảnh chụp tình trạng trước và sau và báo trong thời hạn quy định. Đây là lý do quy trình dọn có danh mục kiểm rất đáng làm.
Hàng xóm phàn nàn thì sao?
Xử lý sớm và nghiêm túc: đặt nội quy về giờ yên tĩnh, giới hạn số người, và trao đổi trực tiếp với hàng xóm. Mâu thuẫn kéo dài thường kết thúc bằng việc bạn phải dừng hẳn, nên đây là phần đáng đầu tư nhất về mặt quan hệ.
