Mô hình nghe rất gọn: thuê nguyên căn với giá thấp, chia thành nhiều phòng cho thuê lại với giá cao hơn, ăn phần chênh.
Phép tính trên giấy rất đẹp. Nó bắt đầu khác đi ở tháng đầu tiên bạn có ba phòng trống cùng lúc — vì tiền thuê nguyên căn thì vẫn phải trả đủ.
Điểm khác biệt gốc: bạn nhận rủi ro của chủ nhà
Chủ nhà cho thuê nguyên căn có một nguồn thu ổn định và ít việc. Bạn nhận về phần chênh, và đổi lại nhận toàn bộ những thứ họ vừa bỏ đi:
- Rủi ro phòng trống — khoản cố định phải trả không đổi dù trống bao nhiêu phòng
- Công quản lý — tìm khách, xử lý sự cố, thu tiền, giải quyết mâu thuẫn
- Chi phí cải tạo và sửa chữa
- Rủi ro pháp lý nếu quyền cho thuê lại không rõ ràng
Phần chênh bạn nhận chính là giá của bốn thứ trên. Câu hỏi đúng không phải "chênh được bao nhiêu" mà là "phần chênh có xứng với bốn thứ đó không".
Điều bắt buộc phải có trong hợp đồng gốc
Đây là phần quyết định mô hình có làm được hay không, và phải xong trước khi bạn bỏ đồng nào ra cải tạo.
- Quyền được cho thuê lại, ghi rõ bằng chữ. Không có dòng này thì mọi thứ còn lại đều rủi ro.
- Thời hạn đủ dài để hoàn vốn phần cải tạo, cộng biên an toàn
- Quyền ưu tiên gia hạn và cơ chế xác định giá khi gia hạn — ghi "theo thoả thuận" nghĩa là bạn không có gì
- Quyền cải tạo tới đâu, và khi trả nhà có phải khôi phục hiện trạng không
- Điều kiện chấm dứt từ phía chủ nhà, thời gian báo trước, và bồi thường
- Xử lý khi chủ nhà bán nhà
- Quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người khác — đường thoát của bạn nếu mô hình không chạy
Điểm 1 và điểm 3 là hai điểm hay bị bỏ qua nhất và gây thiệt hại lớn nhất. Chi tiết các điều khoản khác nằm ở bài thuê mặt bằng kinh doanh.
Và phải xác minh người cho bạn thuê thật sự có quyền cho thuê — nếu chính họ cũng là người thuê lại, hợp đồng gốc của họ còn bao lâu? Xem bài đi thuê nhà.
Bốn chỗ vỡ
1. Tỷ lệ lấp đầy — chỗ vỡ phổ biến nhất
Người mới thường tính theo kịch bản đầy phòng quanh năm. Thực tế luôn có phòng trống giữa hai khách, và có mùa vắng.
Phép tính đúng — điểm hoà vốn:
Số phòng tối thiểu phải có khách = (tiền thuê nguyên căn + chi phí vận hành hằng tháng) ÷ giá thuê mỗi phòng
Nếu con số đó gần bằng tổng số phòng, mô hình quá mong manh — chỉ cần hai phòng trống là bạn lỗ.
Cách kiểm thực tế: tính lại toàn bộ với giả định chỉ 75% số phòng có khách. Nếu vẫn dương thì mô hình có đệm; nếu âm thì bạn đang đặt cược vào việc mọi thứ diễn ra hoàn hảo.
2. Chi phí cải tạo ban đầu
Chia phòng, thêm nhà vệ sinh, đi lại điện nước, mua nội thất. Khoản này lớn và bạn bỏ tiền cải tạo trên tài sản của người khác.
Nghĩa là nếu hợp đồng chấm dứt sớm, phần đầu tư đó ở lại với căn nhà chứ không đi theo bạn.
Nguyên tắc: thời hạn thuê phải dài hơn thời gian hoàn vốn cải tạo. Không được thì giảm mức đầu tư tương ứng.
3. Công quản lý — khoản không ai tính
Với sáu tới mười phòng, mỗi tháng bạn sẽ có: vài cuộc gọi về sự cố, một hai lần dẫn xem phòng, việc thu tiền và nhắc nợ, và thỉnh thoảng một mâu thuẫn giữa khách với nhau.
Đây là công việc thật, chiếm thời gian thật. Nếu bạn thuê người quản lý thì đó là chi phí; nếu tự làm thì hãy quy ra giờ và tự hỏi mức thu nhập theo giờ có xứng không.
4. Chủ nhà lấy lại nhà
Đây là rủi ro nặng nhất, vì nó xoá cả mô hình chứ không chỉ ảnh hưởng một tháng.
Nó xảy ra khi: hết hạn hợp đồng mà không có quyền gia hạn, chủ nhà bán nhà, hoặc chủ nhà thấy mô hình của bạn hiệu quả và muốn tự làm.
Trường hợp cuối có thật và khá phổ biến — đây chính là lý do điều khoản gia hạn quan trọng tới vậy.
Nghĩa vụ không thể bỏ qua
Khi bạn cho thuê lại, bạn ở vai chủ nhà với khách của mình — kèm toàn bộ trách nhiệm:
- An toàn phòng cháy và lối thoát hiểm — quan trọng nhất, và là thứ không được cắt giảm để tiết kiệm. Nhà nhiều phòng cho thuê mà chỉ một lối ra là rủi ro thật
- An toàn hệ thống điện — chia nhiều phòng nghĩa là tải điện tăng, phải đi lại dây cho đủ tải
- Hợp đồng bằng văn bản với từng khách
- Hỗ trợ khách làm thủ tục cư trú
- Áp dụng đúng giá điện, nước theo quy định cho người thuê nhà
- Nghĩa vụ kê khai — xem bài cho thuê nhà phải kê khai những gì
Hai mục đầu là nhóm liên quan tới tính mạng con người. Đây là chỗ nếu bạn thấy không kham nổi thì nên bỏ mô hình, chứ không phải làm cho qua.
Cách vận hành cho đỡ mệt
- Hợp đồng và biên bản bàn giao có ảnh với từng khách — xem bài làm chủ nhà cho thuê
- Thu tiền qua chuyển khoản, ngày cố định
- Công tơ riêng từng phòng — giải quyết trước nguồn tranh cãi số một
- Nội quy chung ngắn gọn, dán ở chỗ dễ thấy
- Một sổ theo dõi: phòng nào, khách nào, hạn hợp đồng, đã thu tới đâu
- Xử lý sự cố nhanh — đây là thứ giữ khách ở lại, và giữ khách lâu là yếu tố quyết định lợi nhuận
Điểm 6 quan trọng hơn giá thuê. Một khách ở hai năm đáng giá hơn nhiều so với khách trả cao hơn rồi đi sau bốn tháng — vì mỗi lần đổi khách là một khoảng trống cộng một lần dọn sửa.
Khi nào mô hình này hợp lý
- Hợp đồng gốc dài, có quyền gia hạn rõ ràng, và cho phép cho thuê lại
- Điểm hoà vốn thấp — vẫn dương ở mức lấp đầy 75%
- Bạn ở gần và có thời gian quản lý, hoặc có ngân sách thuê người
- Vị trí có nhu cầu thuê ổn định: gần khu công nghiệp, trường học, khu văn phòng
- Bạn có đệm tài chính cho vài tháng khó
Khi nào nên tránh
- Hợp đồng gốc ngắn hoặc không có quyền gia hạn
- Không có văn bản cho phép cho thuê lại
- Phải vay để cải tạo
- Điểm hoà vốn gần bằng tổng số phòng
- Khu vực có nhiều nhà trọ đang trống
- Bạn ở xa và không có người quản lý
Trước khi bắt đầu
Khảo sát giá thuê thật trong khu bằng cách đi xem vài phòng như một người thuê bình thường — đây là cách nhanh nhất để biết mặt bằng và biết đối thủ của bạn đang cung cấp gì.
Cách xác định mức giá hợp lý nằm ở bài định giá cho thuê, và cách tính lợi suất đầy đủ ở bài định giá theo dòng tiền.
Hỏi đáp
Chủ nhà không cho ghi quyền cho thuê lại thì sao?
Thì không nên làm mô hình này với căn đó. Cho thuê lại khi hợp đồng không cho phép đặt bạn vào thế rất yếu, và bạn có thể mất toàn bộ phần đã đầu tư.
Nên thuê bao nhiêu căn?
Bắt đầu từ một căn và chạy đủ một năm trước khi mở rộng. Một năm cho bạn thấy mùa vắng, chi phí sửa chữa thật và mức công quản lý thật.
Có cần đăng ký kinh doanh không?
Tuỳ quy mô và quy định của địa phương. Hỏi trực tiếp cơ quan quản lý và cơ quan thuế tại nơi bạn làm, thay vì suy đoán.
Khách thuê gây hỏng nhà thì ai chịu với chủ nhà?
Bạn chịu, vì bạn là bên thuê trong hợp đồng gốc. Đây là lý do biên bản bàn giao có ảnh với từng khách và khoản cọc hợp lý rất quan trọng.
