Khi thuê nhà, việc xác định ai trả tiền cho những hạng mục nào là nguyên nhân thường xuyên dẫn tới tranh chấp. Pháp luật Việt Nam có những quy định cơ bản, nhưng không phủ kín hết mọi tình huống. Hiểu rõ ranh giới giữa trách nhiệm của chủ nhà và người thuê sẽ giúp hai bên tránh hiểu lầm và bảo vệ quyền lợi của mình.
Nguyên tắc chung là: chủ nhà chịu chi phí để bảo đảm nhà ở có thể sử dụng được, còn người thuê chịu chi phí sinh hoạt hàng ngày. Tuy nhiên, giữa hai mục này còn nhiều khoản mơ hồ, đặc biệt là sửa chữa nhỏ, bảo trì thiết bị, và tính phí dịch vụ.
Chủ nhà chịu trách nhiệm về cấu trúc và an toàn tòa nhà
Chủ nhà phải bảo trì phần kết cấu chính của nhà, bao gồm tường, mái, sàn, cầu thang chung trong tòa nhà. Khi xảy ra hỏng hóc liên quan đến kết cấu—chẳng hạn như nứt tường, rò rỉ mái, sàn bị lún—chủ nhà có trách nhiệm sửa chữa. Đây là những hạng mục không thể chuyển cho người thuê, vì việc bảo vệ kết cấu là điều kiện để nhà có thể sử dụng được.
Hệ thống điện nước chính, đường ống cấp nước, hệ thống thoát nước của tòa nhà cũng do chủ nhà quản lý. Nếu đường ống nước chính bị vỡ, hay cột điện chính bị sự cố, chủ nhà phải liên hệ sửa chữa.
Người thuê chịu chi phí sử dụng hàng ngày
Người thuê trả tiền điện, nước, gas, internet trong thời gian sử dụng. Những chi phí này được tính dựa vào lượng tiêu thụ hoặc mức cước của nhà cung cấp dịch vụ. Nếu hợp đồng không nêu rõ, người thuê cần xác nhận ai quản lý công tơ điện nước và ai chịu trách nhiệm ghi chỉ số.
Sửa chữa nhỏ lẻ: Điểm nút tranh cãi
Sửa chữa nhỏ như thay bóng đèn, vá bồn cầu nhỏ, cái van khóc, hoặc sơn lại vết xước trên tường—những công việc này có mức chi phí thấp và thường là trách nhiệm của người thuê. Tuy nhiên, ranh giới giữa "nhỏ" và "lớn" không rõ ràng trong luật.
Để tránh tranh cãi, hợp đồng nên liệt kê cụ thể: sửa chữa phí bao nhiêu sẽ do ai chịu, hoặc ai có trách nhiệm gọi thợ. Nếu hợp đồng không nói rõ, bạn nên hỏi chủ nhà trước khi tự ý sửa, vì sau có thể bị giữ lại tiền cọc.
Thiết bị và nội thất: Ai sửa khi hỏng
Nếu chủ nhà cho thuê cùng với tủ lạnh, điều hòa, hay bếp ga, thường chủ nhà sẽ chịu chi phí sửa chữa thiết bị đó—trừ khi người thuê làm hỏng do sơ suất. Nhưng nếu thiết bị hỏng do tuổi tác (lâu sử dụng), trách nhiệm nằm ở chủ nhà.
Điều này phải ghi rõ trong hợp đồng: "Thiết bị được cung cấp bởi chủ nhà; sửa chữa hoặc thay thế (nếu hỏng do lỗi sản phẩm) do chủ nhà chịu trách nhiệm." Nếu không có thỏa thuận, mâu thuẫn dễ phát sinh.
Phí quản lý chung cư và dịch vụ khác
Trong chung cư, phí quản lý chung (bảo vệ, vệ sinh sân thượng, chiếu sáng lối đi chung) thường do chủ nhà trả trực tiếp cho ban quản lý. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà sẽ yêu cầu người thuê hoàn trả khoản này—vì nó là chi phí trực tiếp phát sinh từ việc sử dụng phòng.
Nên xác nhận rõ ràng trong hợp đồng: "Phí quản lý do chủ nhà trả hay do người thuê trả?" để tránh hiểu lầm khi tính tiền trả hàng tháng.
Sơn, giấy dán tường, và những sửa chữa khi kết thúc hợp đồng
Khi hết hợp đồng, nhà cần trả lại ở tình trạng bình thường (không nhất thiết phải như mới). Người thuê chịu trách nhiệm vệ sinh sạch sẽ và không để lại vết bẩn, vết xước lớn. Tuy nhiên, việc sơn lại toàn bộ nhà hoặc trần bê tông bị ẩm mốc lâu năm—những công việc này thường do chủ nhà chịu để chuẩn bị cho người thuê tiếp theo.
Hợp đồng tốt sẽ có mô tả "tình trạng hiện tại" (có ảnh chụp) để khi hết hợp đồng, hai bên xác nhận thay đổi gì và ai sẽ chịu chi phí sửa chữa.
Cách tự kiểm chứng những quy định này
Bước đầu tiên là đọc kỹ hợp đồng thuê nhà bạn ký—phần "Quyền và trách nhiệm" sẽ nêu rõ ai chịu chi phí nào. Nếu hợp đồng không đề cập, hoặc bạn muốn biết pháp luật nói gì, bạn có thể xem Luật Nhà ở (điều 85, 86, 87) quy định về trách nhiệm bảo trì. Nếu bạn là người thuê và có tranh chấp với chủ nhà, bạn cũng có thể hỏi công chứng viên hoặc văn phòng tư vấn pháp lý trong khu vực để hiểu rõ vị trí pháp lý của mình.
Khi thuê, nên chụp ảnh toàn bộ căn phòng, bảng đèn, công tơ, bồn cầu, bóng đèn—mọi chi tiết—ngay khi nhận phòng, để sau này có bằng chứng về tình trạng ban đầu.
Ngoài hợp đồng, bạn cũng có thể dùng công cụ định giá nhà đất để tham khảo giá thuê phổ biến ở khu vực của mình, từ đó đánh giá xem mức tiền bạn trả có hợp lý và điều kiện cho thuê có tiêu chuẩn hay không.
Câu hỏi thường gặp
Nếu bóng đèn hoặc vòi nước nhỏ bị hỏng, ai sửa?
Điều này tùy thuộc vào hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi rõ, thường mức nhỏ lẻ (bóng đèn, vòi nước, ốc vít lỏng) do người thuê tự sửa. Nhưng nếu đó là bồn cầu, đường ống nước chính, hay công tắc điện hỏng—những thứ ảnh hưởng đến sử dụng căn phòng—thì nên thông báo cho chủ nhà.
Chủ nhà có thể giữ tiền cọc để sơn lại nhà khi tôi dọn đi không?
Có thể, nhưng chỉ nếu bạn để lại nhà trong tình trạng xấu (nước bẩn, vết xước lớn, bẩn tích). Nếu bạn để sạch sẽ và các vết bẩn là do thời gian lâu (ẩm mốc, phai màu), chủ nhà không nên giữ tiền cọc. Luật yêu cầu chủ nhà phải hoàn trả tiền cọc trừ những thiệt hại thực tế do người thuê gây ra. Nếu tranh cãi, bạn có thể yêu cầu chứng cứ (ảnh, hóa đơn sửa chữa) từ chủ nhà.
Phí quản lý chung cư—ai chịu?
Theo luật, chủ nhà chịu trách nhiệm quản lý tòa nhà, nên lý thuyết chủ nhà phải trả phí quản lý. Tuy nhiên, thực tế nhiều chủ nhà yêu cầu người thuê đóng góp. Điều này phải ghi rõ trong hợp đồng trước khi ký. Nếu hợp đồng nói "người thuê chịu phí quản lý", bạn phải trả; nếu nói "chủ nhà chịu", bạn không phải trả.
Tôi không chắc liệu hỏng hóc là do tôi hay do nhà cũ—phải làm sao?
Chụp ảnh ngay khi nhận phòng, lưu lại các tờ rơi, hóa đơn điện nước lần đầu. Khi có sự cố, quay video, chụp ảnh chi tiết. Nếu tranh cãi, bạn có thể yêu cầu thợ sửa tư nhân đánh giá xem hỏng do tuổi tác hay do sử dụng không đúng cách. Các bằng chứng này sẽ giúp bạn nếu phải giải quyết tranh chấp sau.
Hợp đồng thuê không nói rõ về chi phí—tôi phải làm gì?
Bạn nên làm phụ lục hoặc bổ sung hợp đồng bằng chữ ký của cả hai bên, nêu rõ: ai chịu điện, nước, gas, phí quản lý, chi phí sửa chữa nhỏ, và điều kiện trả phòng khi hết hợp đồng. Nếu chủ nhà không đồng ý, hãy ghi lại bằng tin nhắn SMS hoặc email để có bằng chứng.
