Chủ nhà thường đặt giá thuê theo ba cách: hỏi hàng xóm, lấy giá cũ cộng thêm, hoặc lấy con số mình mong muốn. Cả ba đều bỏ qua yếu tố quan trọng nhất — chi phí của việc bỏ trống.
Phép tính đầu tiên nên làm
Giả sử bạn đang phân vân giữa 12 triệu và 13 triệu mỗi tháng.
Chênh lệch cả năm: 1 triệu × 12 = 12 triệu.
Nhưng nếu giá 13 triệu khiến nhà bỏ trống thêm một tháng để tìm khách: mất 13 triệu.
Nghĩa là chỉ cần trống thêm một tháng, toàn bộ phần chênh của cả năm đã bốc hơi — và bạn còn lỗ thêm.
Đây là lý do giá thuê nên đặt ở mức tìm được khách nhanh, chứ không phải mức cao nhất có thể.
Ba cách định giá, dùng cùng lúc
1. So với nhà tương tự đang cho thuê
Cách trực tiếp nhất. Tìm vài tin cho thuê cùng khu vực, cùng loại, cùng diện tích. Lưu ý đó là giá rao, giá chốt thường thấp hơn.
Điều đáng quan sát hơn con số: những tin nào đã đăng lâu mà chưa cho thuê được. Mức giá đó đang quá cao so với thị trường.
2. Tính từ giá trị tài sản
Lấy tổng tiền thuê một năm chia cho giá trị căn nhà, ra tỷ lệ. So tỷ lệ đó với mặt bằng khu vực để biết mình đang cao hay thấp.
Cách này hữu ích khi khu vực ít tin so sánh. Bạn có thể ước tính giá trị căn nhà tại công cụ định giá nhà đất để có mẫu số.
3. Tính ngược từ khả năng chi trả của người thuê
Người thuê thường dành một phần thu nhập cho tiền nhà. Nghĩ xem nhóm khách bạn nhắm tới làm nghề gì, thu nhập khoảng nào, thì biết mức nào họ chịu được.
Bạn có thể tra mặt bằng lương theo ngành và tỉnh tại công cụ tra lương nếu muốn con số cụ thể cho khu vực mình.
Yếu tố làm tăng hoặc giảm giá thuê
Tăng:
- Có nội thất cơ bản — nhiều người thuê không muốn mua sắm cho nhà không phải của mình
- Chỗ để xe an toàn
- Gần nơi làm việc tập trung, trường học, chợ
- Có máy giặt, máy lạnh, bình nóng lạnh
- Cho phép nuôi thú cưng — thu hẹp cạnh tranh vì ít nơi cho
Giảm:
- Hẻm nhỏ, khó gửi xe
- Tầng cao không thang máy
- Thiếu sáng, bí, ẩm
- Khu vực hay ngập
- Quy định quá chặt — giờ giấc, khách tới chơi, không cho ở ghép
Khách thuê dài hạn đáng giá bao nhiêu
Một khách ở ba năm đáng hơn nhiều so với ba khách mỗi người một năm, dù giá thuê có thể thấp hơn chút.
Mỗi lần đổi khách bạn mất: thời gian trống, chi phí sửa sang lại, công đăng tin và dẫn xem, cùng rủi ro gặp khách không tốt.
Vì thế khi có khách tốt muốn gia hạn, việc giữ nguyên giá hoặc tăng nhẹ thường lợi hơn tăng mạnh rồi mất khách.
Về việc tăng giá giữa chừng
Nếu hợp đồng đã ghi giá cho cả thời hạn thì phải theo hợp đồng. Nếu định điều chỉnh theo chu kỳ, hãy ghi rõ ngay từ đầu — mức tăng và thời điểm.
Thoả thuận trước tránh được tình huống khó xử nhất: người thuê đã ổn định cuộc sống, chủ nhà đột ngột nâng giá, và cả hai đều thấy mình đúng.
Chuẩn bị trước khi đăng tin
- Dọn sạch, sửa các lỗi vặt — vòi rỉ, bóng đèn cháy, cửa kẹt
- Chụp ảnh ban ngày, mở hết rèm, đủ các phòng
- Ghi rõ trong tin: giá, diện tích, số phòng, nội thất có gì, có chỗ để xe không, giá điện nước tính thế nào
- Nêu luôn các quy định quan trọng để lọc đúng người ngay từ đầu
Điểm cuối tiết kiệm rất nhiều thời gian: nói rõ không nuôi thú cưng hoặc không cho ở ghép ngay trong tin còn hơn phát hiện sau khi đã ký.
Hỏi đáp
Nên đặt cọc mấy tháng?
Thông lệ phổ biến là một tháng, có nơi hai. Cọc cao hơn làm giảm số người thuê tiềm năng, nên cân nhắc theo mức độ dễ tìm khách của căn nhà.
Có nên cho thuê qua môi giới không?
Môi giới giúp tìm khách nhanh hơn, đổi lại chi phí. Với nhà dễ cho thuê thì tự đăng thường đủ; với mặt bằng kinh doanh hoặc nhà kén khách thì môi giới đáng tiền.
Nhà đang cho thuê có bán được không?
Được, nhưng hợp đồng thuê còn hiệu lực sẽ chuyển sang người mua. Với nhà ở, điều này thường làm giảm sức hấp dẫn; với mặt bằng có khách thuê ổn định thì đôi khi là điểm cộng.
Giá thuê có tăng theo giá nhà không?
Không đi cùng nhịp. Giá nhà chịu ảnh hưởng của kỳ vọng đầu tư, còn giá thuê bám sát khả năng chi trả của người ở — nên hai đường này có thể tách xa nhau khá lâu.
