Thu nhập một mình chưa đủ để khoản vay được duyệt. Cách phổ biến nhất là có thêm một người cùng đứng vào hồ sơ — vợ chồng, cha mẹ, anh chị em.
Đây là giải pháp hợp lý và rất nhiều người dùng. Nhưng nó tạo ra hai quan hệ pháp lý khác nhau, và người ta hay nhầm chúng làm một cho tới khi có chuyện.
Ba vai trò khác nhau — đừng nhầm
- Người đồng vay: cùng đứng tên khoản vay, cùng có nghĩa vụ trả nợ. Thu nhập của họ được tính vào hồ sơ, và trách nhiệm của họ là trực tiếp.
- Người bảo lãnh: không phải bên vay, nhưng cam kết thực hiện nghĩa vụ nếu bên vay không trả được. Trách nhiệm phát sinh sau, nhưng vẫn là trách nhiệm thật.
- Người đứng tên tài sản: chủ sở hữu căn nhà. Đây là vai trò tách biệt với hai vai trò trên — và đó là điểm nhiều người không nhận ra.
Ba vai trò này có thể trùng nhau hoặc không. Một người có thể cùng trả nợ mà không đứng tên nhà; một người có thể đứng tên nhà mà không có nghĩa vụ trả nợ trực tiếp.
Câu hỏi phải trả lời trước khi ký: ai ở vai nào, và hai bên đã hiểu giống nhau chưa?
Trường hợp 1 — Vợ chồng
Đây là trường hợp phổ biến nhất và cũng đơn giản nhất về mặt hồ sơ, vì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thường được xác định là tài sản chung.
Ba điều nên làm rõ:
- Cả hai cùng ký — ngân hàng gần như luôn yêu cầu, và về sau khi bán cũng cần cả hai; xem bài nhà một người đứng tên nhưng là tài sản chung
- Nếu có phần vốn riêng đóng góp — tiền có trước hôn nhân, tiền được cho riêng, tiền thừa kế — hãy lưu giữ chứng từ chuyển tiền rõ ràng ngay từ đầu
- Kiểm lịch sử tín dụng của cả hai trước khi nộp hồ sơ; một khoản nợ xấu của người này ảnh hưởng tới hồ sơ của cả hai — xem bài hồ sơ vay mua nhà bị từ chối
Trường hợp 2 — Cha mẹ đứng cùng con, hoặc anh chị em
Đây là trường hợp cần cẩn thận nhất, vì quan hệ gia đình làm người ta bỏ qua phần giấy tờ.
Bốn câu phải trả lời trước
- Ai là chủ sở hữu căn nhà? Nếu chỉ một người đứng tên, người kia đang gánh nghĩa vụ cho một tài sản không phải của mình.
- Ai trả nợ hằng tháng, và trả bao nhiêu phần?
- Nếu người trả chính không trả được thì sao? Ngân hàng sẽ đòi người còn lại — đây là điều phải nói ra trước, không phải khám phá sau.
- Khi bán nhà, chia thế nào?
Những gì nên ghi ra giấy
Một văn bản thoả thuận giữa hai bên, độc lập với hợp đồng vay của ngân hàng:
- Ai góp bao nhiêu vào phần trả trước, bằng chứng từ nào
- Ai trả khoản hằng tháng, tỷ lệ ra sao
- Tỷ lệ sở hữu tương ứng
- Cách xử lý khi một bên không trả được: bên kia trả thay và được ghi nhận thế nào
- Cách xử lý khi bán: thứ tự hoàn vốn, chia phần chênh
- Cách xử lý khi một bên muốn rút
Sáu điều phải ghi ra giấy khi mua chung nói chung ở bài mua nhà chung với người khác.
Cách nói để không thấy khách sáo: "Mình ghi rõ ra để sau này không ai phải nhớ, và để nếu có chuyện gì thì con cái hai bên cũng rõ." Lý do này đúng và thường được chấp nhận ngay.
Hệ quả với người đứng cùng — bốn điều họ cần biết
Nếu ai đó nhờ bạn đứng cùng hồ sơ, đây là những gì bạn nhận:
- Khoản vay được ghi vào lịch sử tín dụng của bạn. Nó ảnh hưởng tới khả năng vay của chính bạn sau này — kể cả khi bạn không trả đồng nào.
- Nếu bên kia trễ hạn, lịch sử tín dụng của bạn cũng bị ảnh hưởng.
- Ngân hàng có quyền yêu cầu bạn thực hiện nghĩa vụ nếu bên kia không trả — theo đúng vai trò bạn đã ký.
- Rút ra giữa chừng rất khó, vì nó cần sự đồng ý của ngân hàng và thường phải cơ cấu lại toàn bộ khoản vay.
Điểm 4 đáng nhấn mạnh: đứng cùng hồ sơ là quyết định nhiều năm, không phải một chữ ký. Nếu bạn định mua nhà cho chính mình trong vài năm tới, hãy tính điều này vào.
Hai cấu trúc nên tránh
- Nhờ người khác đứng tên vay hộ rồi mình trả. Về pháp lý, người đứng tên là chủ sở hữu và là người có nghĩa vụ. Đây là nguồn tranh chấp nặng nhất, và nó cũng gây rắc rối khi bán hoặc khi người đứng tên gặp biến cố — cùng nhóm rủi ro với hình thức uỷ quyền, xem bài hợp đồng uỷ quyền thay cho mua bán.
- Ký mà không đọc, vì tin nhau. Hãy đọc phần ghi rõ vai trò của bạn trong hợp đồng tín dụng — người đồng vay hay người bảo lãnh, và nghĩa vụ tương ứng.
Trước khi nộp hồ sơ: năm việc
- Cả hai cùng tự kiểm lịch sử tín dụng, và trả dứt các khoản nhỏ đang có
- Tính tỷ lệ trả nợ trên tổng thu nhập của cả hai — và tính theo mức lãi thả nổi hiện hành, không theo mức ưu đãi; phép tính ở bài vay bao nhiêu thì an toàn
- Hỏi ngân hàng vai trò nào phù hợp với tình huống của bạn, và hệ quả của từng vai trò
- Ký thoả thuận nội bộ giữa hai bên trước khi ký với ngân hàng
- Đọc kỹ hợp đồng tín dụng — tám điều khoản hay bỏ sót ở bài đọc hợp đồng tín dụng trước khi ký
Trong quá trình trả nợ
- Chuyển khoản trả nợ từ tài khoản của người có nghĩa vụ, ghi nội dung rõ ràng — đây là bằng chứng ai đã trả bao nhiêu
- Nếu một bên trả thay, ghi lại bằng chứng từ chuyển tiền có nội dung
- Rà lại thoả thuận nội bộ mỗi năm, nếu tỷ lệ đóng góp thay đổi
- Nếu một bên gặp khó khăn, liên hệ ngân hàng trước khi trễ hạn — xem bài đang vay mà thu nhập gián đoạn
Khi muốn tách ra
Có ba tình huống, và cả ba đều cần làm việc với ngân hàng chứ không tự thoả thuận được:
- Một bên muốn rút khỏi khoản vay → thường phải chứng minh bên còn lại đủ khả năng trả một mình, và ngân hàng cơ cấu lại hồ sơ
- Muốn chuyển toàn bộ sang một người → cần tất toán và vay lại, hoặc làm thủ tục thay đổi bên vay tuỳ chính sách
- Bán nhà và chia → phải giải chấp trước, và thứ tự dòng tiền phải rõ; nguyên tắc tương tự với xe ở bài bán xe khi còn đang trả góp
Trong cả ba tình huống, thoả thuận nội bộ đã ghi từ đầu là thứ giúp hai bên chia mà không cãi nhau. Không có nó thì mọi thứ phụ thuộc vào trí nhớ và thiện chí.
Nếu bạn được nhờ đứng cùng và muốn từ chối
Đây là tình huống khó xử trong gia đình. Ba cách nói giữ được quan hệ:
- Nêu lý do cụ thể của mình: "Anh cũng đang tính vay mua nhà trong hai năm tới, đứng cùng thì hồ sơ của anh không đủ nữa."
- Đề xuất cách khác: góp một khoản nhất định vào phần trả trước thay vì đứng vào hồ sơ vay — năm cách xoay tiền ở bài năm cách xoay tiền mua nhà
- Nói sớm, đừng để tới lúc hồ sơ đã nộp
Hỏi đáp
Người đồng vay có bắt buộc phải đứng tên nhà không?
Không nhất thiết — hai việc này tách nhau. Nhưng nếu một người gánh nghĩa vụ mà không có phần sở hữu, hãy ghi rõ thoả thuận giữa hai bên về việc đó.
Vợ chồng ly hôn thì khoản vay xử lý thế nào?
Nghĩa vụ với ngân hàng không tự chấm dứt theo việc phân chia tài sản giữa hai bên. Phải làm việc với ngân hàng để cơ cấu lại — và đây là lý do các chứng từ về phần đóng góp của mỗi bên rất quan trọng.
Bố mẹ đứng cùng hồ sơ, sau này thừa kế có phức tạp không?
Có thể, nếu phần sở hữu và phần đóng góp không rõ ràng. Ghi thoả thuận từ đầu là cách phòng — các chỗ dễ vỡ ở bài mua nhà đất thừa kế.
Thu nhập của người đứng cùng được tính bao nhiêu vào hồ sơ?
Tuỳ chính sách từng ngân hàng và tuỳ vai trò họ đảm nhận. Hãy hỏi cụ thể trước khi chuẩn bị giấy tờ, và hỏi ở ít nhất hai ba nơi vì cách xét khác nhau khá nhiều — trình tự ở bài từ nộp hồ sơ tới giải ngân.