Một thửa đất mặt đường, giá tốt hơn hẳn các thửa quanh đó. Sổ ghi đủ diện tích, không tranh chấp, quy hoạch xem qua thì "đất ở". Người mua thấy hời.
Thứ không xuất hiện trong tin rao là một phần đáng kể của thửa nằm trong hành lang an toàn — vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn, vẫn tính vào diện tích trên sổ, nhưng không xây được.
Bốn loại hành lang hay gặp nhất
1. Hành lang an toàn đường bộ
Tính từ mép đường ra hai bên, bề rộng tuỳ cấp đường: quốc lộ, tỉnh lộ, đường trong đô thị đều có mức khác nhau. Đây là loại phổ biến nhất và cũng dễ bị bỏ qua nhất, vì nhìn bằng mắt thì thửa đất trông hoàn toàn bình thường.
Đi kèm với nó là lộ giới — chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch, tức bề rộng con đường sẽ có trong tương lai. Con đường hiện tại rộng sáu mét nhưng lộ giới quy hoạch hai mươi mét thì phần chênh đó sẽ lấy vào đất hai bên.
2. Hành lang lưới điện cao áp
Khoảng cách an toàn tính từ dây dẫn ngoài cùng, thay đổi theo cấp điện áp. Phần đất nằm dưới và gần đường dây bị hạn chế về chiều cao công trình, khoảng cách và kết cấu mái.
Đây là loại dễ nhận ra nhất — chỉ cần ngẩng lên nhìn — nhưng cũng là loại người mua hay chủ quan nhất vì nghĩ "cột điện ở xa".
3. Hành lang bảo vệ đê điều, sông, kênh rạch
Tính từ chân đê hoặc từ mép bờ, và ở nhiều nơi còn kèm quy định riêng về việc xây dựng, san lấp. Với đất ven kênh rạch trong đô thị, phần này thường lớn hơn người mua tưởng.
4. Hành lang công trình hạ tầng khác
Đường ống cấp thoát nước lớn, tuyến cáp ngầm, đường sắt, công trình thuỷ lợi. Nhóm này khó nhận biết nhất vì nằm dưới đất và không có dấu hiệu trên bề mặt.
Đất trong hành lang: được gì, không được gì
- Vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn, vẫn ghi trên giấy chứng nhận, vẫn chuyển nhượng được
- Vẫn tính vào diện tích thửa khi mua bán — nên người bán vẫn thu tiền trên phần đó
- Nhưng không được xây dựng công trình kiên cố, hoặc chỉ được xây với điều kiện rất hạn chế
- Khi nhà nước thu hồi để mở rộng, phần này thường được bồi thường về đất nhưng phần tài sản trên đất thì tuỳ trường hợp — cách tính ở bài nhà đất bị thu hồi
Điểm thứ hai là chỗ gây thiệt hại nhất: bạn trả tiền cho một trăm mét vuông nhưng chỉ dùng được sáu mươi, trong khi giá mỗi mét vuông lại được tính theo mặt bằng của đất xây được.
Phép tính đúng khi định giá một thửa dính hành lang
Đừng lấy tổng diện tích nhân đơn giá. Hãy tách làm hai phần:
- Phần xây được — tính theo đơn giá thị trường của khu vực
- Phần trong hành lang — chỉ có giá trị sử dụng hạn chế: sân, lối vào, chỗ để xe. Giá của phần này thấp hơn nhiều, và với thửa nhỏ thì gần như chỉ còn giá trị tượng trưng
Sau đó cộng lại và so với các thửa không dính hành lang cùng khu. Chênh lệch thu được chính là mức đáng thương lượng. Bốn con số quyết định giá một thửa nói chung ở bài nhà bạn đáng bao nhiêu.
Một hệ quả quan trọng: với thửa hẹp ngang, phần hành lang có thể ăn hết chiều sâu xây dựng và làm thửa gần như mất giá trị xây dựng. Ảnh hưởng của chiều ngang tới giá ở bài nhà ngang 4m và 8m chênh nhau bao nhiêu.
Cách kiểm trước khi mua — bốn bước, làm được trong một buổi
- Xin thông tin quy hoạch của thửa tại cơ quan quản lý quy hoạch địa phương; văn bản này thường nêu lộ giới và các hạn chế xây dựng
- Hỏi thẳng về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng — hai con số này quyết định bạn xây được tới đâu
- Đối chiếu bản trích lục thửa đất với hiện trạng: đo thật khoảng cách từ mép đường, từ chân cột điện, từ mép kênh tới ranh thửa
- Nhìn lên và nhìn quanh: đường dây điện, mốc lộ giới, mốc chỉ giới, cống hộp, nắp hố ga lớn dọc ranh đất
Bước 3 là bước ít người làm nhất và phát hiện được nhiều nhất. Mang theo thước dây, mất mười lăm phút. Cách tra quy hoạch đầy đủ ở bài tra quy hoạch trước khi mua.
Những câu người bán hay nói — và cách đối chiếu
- "Ở đây ai cũng xây thế cả" — công trình đã tồn tại không đồng nghĩa với việc bạn được cấp phép xây mới. Hỏi cơ quan cấp phép, đừng nhìn hàng xóm.
- "Đường này không mở rộng nữa đâu" — lộ giới quy hoạch là văn bản, không phải dự đoán. Xin văn bản.
- "Dây điện sắp hạ ngầm rồi" — cách phân biệt dự án có thật với tin đồn ở bài hạ tầng sắp làm và giá đất.
- "Phần đó vẫn làm sân, để xe được mà" — đúng, nhưng đó chính là lý do phần đó phải được tính với giá thấp hơn hẳn.
Nếu bạn đang sở hữu thửa dính hành lang
- Xin văn bản xác định rõ ranh giới hạn chế và lưu cùng hồ sơ nhà đất — nó tránh tranh cãi cả khi bán lẫn khi bị thu hồi
- Đừng xây kiên cố trong phần hành lang; công trình vi phạm thường không được bồi thường và có thể bị buộc tháo dỡ
- Khi bán, nói rõ ngay từ tin rao — người mua đằng nào cũng phát hiện, và phát hiện muộn thì mất luôn thiện chí thương lượng
- Cập nhật hồ sơ nếu hiện trạng đã khác sổ — xem bài thông tin trên sổ không còn khớp thực tế
Khi nào thửa dính hành lang vẫn đáng mua
Không phải cứ dính là bỏ. Nó đáng mua khi:
- Phần xây được vẫn đủ cho nhu cầu của bạn sau khi trừ hành lang — hãy vẽ thử mặt bằng trước khi quyết
- Giá đã trừ đúng phần bị hạn chế, không phải giá của thửa nguyên vẹn
- Mục đích sử dụng không cần xây kiên cố trên phần đó: nhà xưởng nhỏ có sân rộng, kho bãi, chỗ đỗ xe
Điều kiện thứ hai là điều kiện bắt buộc. Nếu người bán không chịu trừ, thửa đó đơn giản là đang được rao cao hơn giá trị thật.
Hỏi đáp
Đất trong hành lang có được cấp sổ không?
Thường vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì đó là quyền sử dụng chứ không phải quyền xây dựng. Hạn chế nằm ở khâu cấp phép xây dựng.
Ngân hàng có nhận thế chấp không?
Thường vẫn nhận nhưng định giá thấp hơn, và một số nơi chỉ tính phần ngoài hành lang. Đây là lý do giá trị thẩm định hay thấp hơn giá mua — xem bài vì sao ngân hàng thẩm định cho ba con số khác nhau.
Nhà xây từ trước khi có quy hoạch thì sao?
Công trình có trước thường được xem xét theo diện hiện trạng, nhưng việc cải tạo, xây mới hoặc nâng tầng sẽ bị hạn chế. Hỏi cơ quan cấp phép trước khi lên kế hoạch sửa — xem thêm bài mua nhà cũ về sửa.
Mua rồi mới biết dính hành lang thì làm gì?
Xin văn bản xác định ranh giới hạn chế, điều chỉnh kế hoạch xây dựng cho phần còn lại, và tính lại giá trị thật của thửa để không lặp sai lầm khi bán. Nếu người bán cố tình che giấu và có bằng chứng, đó là căn cứ để thương lượng lại hoặc khiếu nại — điều này phụ thuộc vào những gì đã ghi trong giấy đặt cọc và hợp đồng.