Khi có thông báo thu hồi đất, câu hỏi đầu tiên của ai cũng là "được đền bao nhiêu". Nhưng câu hỏi hữu ích hơn là bồi thường gồm những khoản nào — vì tiền đất chỉ là một trong nhiều phần, và nhiều người chỉ tính đúng phần đó rồi thấy con số quá thấp.
Vì sao mức bồi thường thường thấp hơn giá thị trường
Đây là điểm gây bức xúc nhất, và nó có nguyên nhân về cách tính chứ không phải sự tuỳ tiện.
Bồi thường về đất được xác định theo giá đất do cơ quan nhà nước quyết định cho trường hợp cụ thể đó, dựa trên bảng giá đất của địa phương và các phương pháp định giá theo quy định. Còn giá thị trường hình thành từ thoả thuận giữa người mua và người bán.
Hai cơ chế khác nhau thì cho hai con số khác nhau. Khoảng cách này lớn hay nhỏ tuỳ khu vực và tuỳ thời điểm bảng giá được cập nhật — chi tiết ở bài giá đất nhà nước và giá thị trường chênh nhau mấy lần.
Điều đáng làm không phải là so hai con số rồi bực, mà là kiểm xem mình đã được tính đủ các khoản chưa.
Bồi thường gồm những nhóm nào
1. Bồi thường về đất
Phần này phụ thuộc vào loại đất, vị trí, diện tích và tình trạng pháp lý. Đây là lý do vị trí thửa trong bảng giá quan trọng tới vậy — cách tra đúng nằm ở bài một con đường, nhiều mức giá.
2. Bồi thường tài sản gắn liền với đất
- Nhà và công trình xây dựng
- Cây trồng, vật nuôi
- Công trình phụ: giếng, tường rào, sân, mái che
- Hệ thống điện, nước, các thiết bị gắn cố định
Nhóm này hay bị kê thiếu, vì người dân không nghĩ tới những hạng mục nhỏ. Đây là lý do khâu kiểm đếm phải làm cẩn thận.
3. Các khoản hỗ trợ
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất
- Hỗ trợ di chuyển, thuê nhà tạm trong thời gian chờ
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề với trường hợp bị thu hồi đất sản xuất
- Các khoản hỗ trợ khác theo chính sách của địa phương
Nhóm này khác nhau đáng kể giữa các địa phương và các dự án, nên phải hỏi cụ thể chứ không suy từ trường hợp người khác.
4. Tái định cư
Với trường hợp phải di dời chỗ ở, có thể được bố trí đất hoặc nhà tái định cư. Cần làm rõ: vị trí ở đâu, diện tích bao nhiêu, có phải nộp thêm phần chênh lệch không, và bao giờ nhận được.
Câu cuối quan trọng nhất trong thực tế: khoảng thời gian giữa lúc giao đất cũ và lúc nhận được chỗ ở mới là giai đoạn khó khăn nhất với nhiều gia đình.
Trình tự chung
- Thông báo thu hồi đất được gửi tới người có đất
- Kiểm đếm, đo đạc hiện trạng đất và tài sản trên đất
- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Niêm yết công khai và lấy ý kiến người dân về phương án
- Phê duyệt phương án
- Chi trả và bàn giao mặt bằng
Bước 4 là bước bạn có tiếng nói nhất, và cũng là bước nhiều người bỏ qua vì nghĩ mọi thứ đã được quyết. Đây là lúc nêu ý kiến còn có tác dụng thực tế — sau khi phê duyệt thì việc điều chỉnh khó hơn nhiều.
Việc nên làm ngay khi có thông báo
- Tập hợp toàn bộ giấy tờ — giấy chứng nhận, hồ sơ nguồn gốc đất, giấy phép xây dựng, hoá đơn xây dựng và cải tạo
- Chụp ảnh và quay video toàn bộ hiện trạng, có ngày tháng — nhà, công trình phụ, cây trồng, thiết bị
- Tự lập danh mục tài sản của mình trước khi kiểm đếm, để đối chiếu
- Có mặt khi kiểm đếm và ký xác nhận biên bản. Nếu có gì chưa đúng, ghi ý kiến ngay vào biên bản chứ không ký rồi khiếu nại sau
- Giữ bản sao mọi văn bản nhận được và mọi văn bản mình gửi đi
- Đọc kỹ phương án khi được niêm yết và nêu ý kiến trong thời hạn
Điểm 2 và 3 là hai việc rẻ nhất và có ích nhất. Sau khi công trình bị phá dỡ, không còn cách nào chứng minh nó từng có ở đó.
Những chỗ hay bị tính thiếu
- Công trình phụ và phần cải tạo không có trong giấy phép ban đầu
- Cây lâu năm, cây ăn trái đang cho thu hoạch
- Phần diện tích còn lại sau thu hồi quá nhỏ để sử dụng bình thường
- Thiệt hại do ngừng kinh doanh với nhà đang có hoạt động buôn bán
- Các khoản hỗ trợ mà chính sách địa phương có nhưng bạn không biết để hỏi
Điểm thứ ba đáng chú ý: nếu phần đất còn lại quá nhỏ hoặc hình dạng không còn sử dụng được, đây là vấn đề nên nêu rõ trong ý kiến về phương án.
Khi không đồng ý với phương án
- Nêu ý kiến trong thời hạn lấy ý kiến, bằng văn bản, nêu rõ khoản nào chưa đúng và căn cứ
- Yêu cầu giải thích bằng văn bản về cách tính từng khoản
- Đối chiếu với các hộ có hoàn cảnh tương tự trong cùng dự án
- Thực hiện quyền khiếu nại theo trình tự và thời hạn quy định nếu vẫn không đồng ý
Hai điều nên nhớ: khiếu nại phải trong thời hạn, và mọi ý kiến nên bằng văn bản có bằng chứng đã gửi. Trao đổi miệng không để lại gì.
Nếu bạn đang định mua đất
Đây là lý do việc kiểm quy hoạch trước khi mua quan trọng tới vậy. Mua phải thửa nằm trong khu vực sắp thu hồi nghĩa là bạn mua theo giá thị trường và nhận về theo mức bồi thường.
Cách tra và những gì cần xin bằng văn bản nằm ở bài tra quy hoạch trước khi mua, và cách phân biệt dự án có thật với tin đồn ở bài hạ tầng sắp làm và giá đất.
Hỏi đáp
Đất không có giấy chứng nhận thì có được bồi thường không?
Tuỳ nguồn gốc sử dụng đất và việc có đủ điều kiện được công nhận hay không. Đây là trường hợp cần tập hợp đầy đủ hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng và hỏi cụ thể tại cơ quan có thẩm quyền.
Nhà xây không phép trên đất hợp pháp thì sao?
Việc bồi thường phần công trình phụ thuộc vào quy định và thời điểm xây dựng. Nên tập hợp bằng chứng về thời gian xây và tình trạng sử dụng thực tế.
Bao lâu thì được nhận tiền?
Theo thời hạn ghi trong quyết định phê duyệt phương án. Nếu chậm so với thời hạn, đây là điều nên có văn bản hỏi rõ.
Có nên tự thuê đơn vị định giá độc lập không?
Kết quả đó không thay thế phương án của cơ quan nhà nước, nhưng nó là một căn cứ tham khảo khi bạn nêu ý kiến. Cân nhắc chi phí so với quy mô thửa đất.
