Bạn xem một căn ở khu ven sông hoặc vùng thấp. Giá dễ chịu hơn mặt bằng, không gian thoáng, và người bán khẳng định "khu này không ngập, chỉ có năm kia mưa to quá thôi".
Câu đó không kiểm chứng được bằng cách nghe. Nhưng nó kiểm chứng được bằng bảy cách dưới đây — và phần lớn làm được trong một buổi.
Bảy cách kiểm
1. Đi xem vào ngày mưa lớn
Đây là cách hiệu quả nhất và ít người làm nhất. Một buổi xem trong mưa cho biết nhiều hơn năm buổi trời nắng.
Nếu không trùng mùa mưa, hãy quay lại lần hai vào giờ mưa hoặc giờ triều cường — và đừng ngại nói với người bán rằng bạn muốn xem lúc trời mưa.
2. So cốt nền với đường và với nhà xung quanh
- Nền nhà thấp hơn mặt đường là dấu hiệu rõ nhất — nước từ đường chảy vào
- Nhà xung quanh đã nâng nền mà căn này chưa: nghĩa là khu có ngập, và căn này sẽ thành chỗ trũng nhất
- Nhìn các nhà đã nâng nền cao bao nhiêu — đó là mức nước mà người ở đây đã trải qua
Mang thước dây và đo thật. Đây là năm phút cho bạn thông tin đáng tin hơn mọi lời khẳng định.
3. Tìm dấu vết nước trên tường
- Vệt ố ngang ở chân tường, cùng độ cao ở nhiều bức
- Mảng sơn mới lẻ loi ở phần dưới tường giữa một bức tường cũ
- Ổ điện được đặt cao bất thường — đây là dấu hiệu người ở đã đối phó với ngập
- Cửa gỗ phồng ở phần chân, gạch chân tường bong
- Mùi ẩm trong phòng kín — xem bài nhà bị ẩm mốc và thấm dột
4. Hỏi hàng xóm, không hỏi người bán
Đây là nguồn thông tin rẻ nhất và thẳng thắn nhất. Ba câu:
- "Khu mình mùa mưa có ngập không, ngập tới đâu?"
- "Mấy năm gần đây có năm nào ngập nặng không?"
- "Nhà anh chị có phải nâng nền lần nào chưa?"
Câu thứ ba thường cho câu trả lời cụ thể nhất, vì nó hỏi về việc họ đã làm chứ không hỏi về nhận định.
5. Tra quy hoạch và hạ tầng thoát nước
- Xin thông tin quy hoạch cho thửa đất — cách làm ở bài tra quy hoạch trước khi mua
- Hỏi về hệ thống thoát nước khu vực: đã có chưa, có dự án cải tạo không
- Kiểm đất có dính hành lang bảo vệ đê điều, sông, kênh không — phần đó không xây được; xem bài đất dính hành lang an toàn
- Với dự án hạ tầng được hứa hẹn, phân biệt cái có thật với tin đồn — xem bài hạ tầng sắp làm và giá đất
6. Nhìn địa hình xung quanh
- Khu vực có phải chỗ trũng của cả vùng không — nước từ đâu chảy về đâu
- Có công trình xây mới nào chặn dòng thoát cũ không; đây là nguyên nhân khiến một khu vốn không ngập bỗng ngập sau vài năm
- Với đất ven sông: bờ có kè chưa, có dấu hiệu sạt lở không, khoảng cách từ nhà tới mép bờ bao nhiêu
7. Kiểm khả năng vay và bảo hiểm
Hai phép thử gián tiếp mà rất ít người dùng:
- Hỏi ngân hàng có nhận thế chấp tài sản ở khu vực đó không, và định giá thế nào. Nếu họ dè dặt, đó là đánh giá rủi ro của một bên chuyên nghiệp.
- Hỏi về bảo hiểm cho nhà ở khu vực đó — điều kiện và phí cũng phản ánh mức rủi ro
Ba nhóm rủi ro khác nhau — đừng gộp
- Ngập do mưa hoặc triều: khó chịu, tốn kém, nhưng thường xử lý được bằng nâng nền và cải tạo
- Sạt lở bờ sông: nghiêm trọng hơn nhiều vì không đảo ngược được, và ranh đất có thể mất dần theo năm
- Nằm trong hành lang bảo vệ: không phải rủi ro thiên tai mà là hạn chế xây dựng — ảnh hưởng thẳng tới giá trị sử dụng
Nhóm thứ hai là nhóm nên tránh, chứ không phải nhóm thương lượng giá.
Nếu vẫn quyết mua
Có những trường hợp hợp lý: giá đã trừ đúng phần rủi ro, khu đã có hạ tầng thoát nước, hoặc bạn chấp nhận đánh đổi để lấy vị trí. Khi đó:
- Tính chi phí nâng nền và cải tạo vào giá, theo báo giá thật — không ước lượng
- Thiết kế phòng ngập ngay từ đầu: ổ điện và tủ điện đặt cao, vật liệu chân tường chịu nước, chỗ để đồ quan trọng ở tầng trên
- Chuẩn bị cho xe: chỗ đỗ cao, và biết cách xử lý nếu xe ngập — xem bài xe bị ngập nước
- Đưa vào giấy đặt cọc cam kết của bên bán về tình trạng ngập, và điều khoản xử lý nếu sai — xem bài đặt cọc mua nhà
Điểm 1 là phép so đúng: giá mua cộng chi phí xử lý, đem so với căn tương đương ở khu không ngập. Nếu con số cuối không rẻ hơn, phần rủi ro bạn nhận không được trả công.
Ảnh hưởng tới giá và tới thanh khoản
- Giá thấp hơn là có thật, nhưng nó không phải món hời — nó là mức bù cho rủi ro và cho chi phí xử lý
- Thanh khoản kém hơn: khi bạn cần bán, nhóm người mua hẹp hơn và thời gian bán lâu hơn
- Khi bán, bạn sẽ bị hỏi đúng những câu bạn đang hỏi hôm nay — và người mua tinh ý cũng sẽ đi xem vào ngày mưa
Bốn con số quyết định giá một căn nhà nói chung ở bài nhà bạn đáng bao nhiêu; tham chiếu tại công cụ định giá.
Nếu bạn đang sở hữu một căn như vậy
- Chuẩn bị trước mùa mưa: thông cống rãnh, kiểm máy bơm, chuẩn bị bao cát hoặc tấm chắn cửa
- Nâng các thiết bị điện và đồ quan trọng lên cao
- Có phương án cho xe khi có dự báo mưa lớn
- Lưu ảnh hiện trạng theo thời gian — có ích nếu về sau cần chứng minh thiệt hại hoặc cần làm việc với chính quyền về hạ tầng
- Khi bán, nói thẳng và trừ vào giá — người mua đằng nào cũng phát hiện, và phát hiện muộn thì mất luôn thiện chí; nguyên tắc ở bài người mua trả giá thấp
Một điều về xu hướng
Ở nhiều đô thị, tình trạng ngập thay đổi theo thời gian — có khu được cải thiện nhờ hạ tầng mới, có khu xấu đi vì đô thị hoá làm mất diện tích thoát nước tự nhiên.
Nghĩa là: đừng chỉ hỏi "khu này có ngập không", hãy hỏi "mấy năm gần đây tình hình thay đổi theo hướng nào". Câu hỏi thứ hai cho bạn thông tin về tương lai, còn câu thứ nhất chỉ nói về hiện tại.
Hỏi đáp
Nâng nền có giải quyết được không?
Với ngập nhẹ và ngập theo mùa thì có tác dụng rõ. Nhưng nó tốn kém, và nếu cả khu cùng nâng thì mặt bằng chung lại thay đổi. Hãy hỏi những nhà đã nâng xem sau đó có còn bị không.
Khu có kè rồi thì yên tâm chưa?
Kè giảm rủi ro sạt lở nhưng không xử lý ngập do mưa và triều. Hãy tách hai loại rủi ro ra khi đánh giá.
Bảo hiểm nhà ở có chi trả thiệt hại do ngập không?
Tuỳ loại đơn và tuỳ điều khoản — hãy hỏi cụ thể và đọc phần loại trừ trước khi mua, chứ đừng mặc định là có.
Đất ven sông có phải luôn rủi ro không?
Không — nhiều khu ven sông đã có kè và hạ tầng thoát nước tốt, và vị trí đó là điểm cộng thật. Điều quan trọng là kiểm bằng bảy cách ở trên thay vì kết luận từ tên gọi khu vực.
