Hợp đồng còn sáu tháng, nhưng bạn đổi chỗ làm và phải chuyển đi. Hoặc ngược lại: chủ nhà cần lấy lại nhà sớm hơn dự tính.
Cả hai đều là chuyện bình thường. Cách xử lý phụ thuộc vào vài dòng đã ký từ đầu — và vào việc ai nói ra trước.
Trước tiên: mở lại hợp đồng
Tìm đúng ba mục:
- Điều kiện chấm dứt trước hạn từ mỗi phía
- Thời gian báo trước
- Hậu quả — mất cọc, phạt, hay bồi thường bao nhiêu
Nếu hợp đồng có đủ ba mục này thì mọi việc rõ ràng. Nếu không có, hai bên phải thương lượng — và phần còn lại của bài là về tình huống đó.
Khi người thuê muốn đi sớm
Thông lệ
Người thuê chủ động chấm dứt trước hạn mà không có lý do thuộc về bên cho thuê thì thường mất tiền cọc. Đó là mục đích của khoản cọc.
Nhưng có nhiều dư địa hơn bạn nghĩ
Điều chủ nhà thật sự quan tâm không phải là giữ được khoản cọc, mà là không để nhà trống. Một tháng trống thường lớn hơn khoản cọc.
Vì thế cách thương lượng hiệu quả nhất là giúp họ giải quyết đúng vấn đề đó:
- Báo sớm — càng sớm càng nhiều thời gian cho họ tìm khách mới. Đây là thứ có giá trị nhất bạn có thể cho.
- Chủ động giúp tìm khách thay thế — nếu bạn tìm được người thuê tiếp ngay, phần lớn chủ nhà sẵn sàng trả lại cọc
- Đề nghị giữ nhà sạch và hỗ trợ dẫn xem trong thời gian còn ở
- Đề nghị phương án giữa — chịu một phần cọc thay vì mất toàn bộ, tương ứng với thời gian nhà có thể trống
Cách nói:
"Anh chị ơi, em có việc phải chuyển đi từ tháng sau. Em báo sớm để anh chị có thời gian tìm khách. Em sẽ giữ nhà sạch và hỗ trợ dẫn khách xem bất cứ lúc nào. Nếu tìm được khách trước ngày em đi, anh chị xem giúp em phần cọc với ạ."
Câu này đặt bạn vào vị trí người cùng giải quyết vấn đề, chứ không phải người xin xỏ.
Trường hợp bạn có lý do chính đáng
Nếu việc phải đi xuất phát từ phía bên cho thuê — nhà không bảo đảm điều kiện sử dụng, chủ nhà không sửa chữa những hạng mục thuộc trách nhiệm của họ, hoặc có tranh chấp về quyền cho thuê — thì đó là căn cứ khác hẳn.
Trong trường hợp này: ghi lại bằng văn bản việc bạn đã yêu cầu khắc phục, ngày yêu cầu, và phản hồi của họ. Tin nhắn cũng là bằng chứng.
Khi chủ nhà muốn lấy lại nhà sớm
Ở phía ngược lại, thông lệ là bên cho thuê chấm dứt trước hạn không do lỗi của người thuê thì phải báo trước theo thời hạn đã thoả thuận và hoàn trả cọc, đôi khi kèm bồi thường theo hợp đồng.
Lý do rất dễ hiểu: người thuê đã sắp xếp cuộc sống quanh chỗ ở đó — con đi học gần, đi làm thuận tiện, đồ đạc đã bố trí. Việc phải chuyển đột ngột gây thiệt hại thật.
Với mặt bằng kinh doanh thì thiệt hại còn lớn hơn nhiều, vì người thuê đã đầu tư cải tạo và xây dựng khách quen — xem bài thuê mặt bằng kinh doanh.
Nếu bạn là chủ nhà và cần lấy lại nhà
- Báo sớm hơn mức tối thiểu nếu có thể
- Hoàn cọc đầy đủ và đúng hạn
- Cân nhắc hỗ trợ chi phí chuyển nhà — khoản nhỏ nhưng giữ được thiện chí và tránh tranh chấp
- Lập biên bản thanh lý rõ ràng
Trường hợp chủ nhà bán nhà
Đây là tình huống hay gặp và hay gây lúng túng. Nên làm rõ ngay từ khi ký hợp đồng: nếu tài sản được chuyển nhượng thì hợp đồng thuê xử lý thế nào.
Với người thuê: hỏi câu này trước khi ký. Với chủ nhà: nói rõ nếu có kế hoạch bán, vì giấu rồi phát sinh sẽ thành tranh chấp.
Sang nhượng hợp đồng — phương án ít ai nghĩ tới
Thay vì chấm dứt, có thể chuyển hợp đồng cho người khác tiếp tục thuê.
Cách này giải quyết được cho cả hai bên: chủ nhà không có tháng trống, bạn không mất cọc. Điều kiện là hợp đồng cho phép, và chủ nhà đồng ý với người thuê mới.
Vì thế nên có sẵn điều khoản này trong hợp đồng ngay từ đầu — và mọi thoả thuận sang nhượng phải bằng văn bản có chữ ký ba bên.
Thủ tục kết thúc dù theo cách nào
- Thống nhất ngày trả nhà bằng văn bản
- Chốt số điện, nước tới ngày cuối, chụp ảnh chỉ số công tơ
- Thanh toán các khoản còn lại
- Kiểm tra nhà cùng nhau, đối chiếu với biên bản bàn giao và ảnh chụp lúc nhận
- Lập biên bản thanh lý — ghi rõ đã trả nhà, các khoản trừ nếu có, số cọc hoàn lại và thời hạn hoàn
- Giao lại đủ chìa khoá, có ghi trong biên bản
Bước 4 là bước quyết định việc bạn có bị trừ cọc oan không — và nó chỉ hiệu quả nếu lúc nhận nhà bạn đã lập biên bản có ảnh. Chi tiết ở bài đi thuê nhà.
Nguyên tắc phân biệt hao mòn tự nhiên với hư hỏng nằm ở bài làm chủ nhà cho thuê.
Điều khoản nên có ngay từ khi ký
Toàn bộ bài này gọn lại thành bốn dòng nên đưa vào hợp đồng ngay từ đầu:
- Thời gian báo trước khi chấm dứt sớm, từ cả hai phía
- Hậu quả cụ thể — mất bao nhiêu cọc, bồi thường bao nhiêu, cho từng phía
- Quyền sang nhượng hợp đồng cho bên thứ ba với sự đồng ý của chủ nhà
- Xử lý khi tài sản được chuyển nhượng
Bốn dòng này mất năm phút lúc ký và giải quyết gần như mọi tình huống sau đó. Bảy điều khoản còn lại nằm ở bài bảy điều khoản trong hợp đồng thuê nhà.
Nguyên tắc chung cho cả hai bên
- Nói sớm — thời gian là thứ có giá trị nhất trong tình huống này, và nó miễn phí
- Bằng văn bản, kể cả khi quan hệ đang tốt
- Giữ bằng chứng đã thông báo
- Đề xuất phương án thay vì chỉ nêu vấn đề
- Nhớ rằng khu vực nào cũng nhỏ — chủ nhà và người thuê đều hỏi lẫn nhau về nhau
Hỏi đáp
Không có hợp đồng bằng văn bản thì sao?
Việc chứng minh thoả thuận trở nên khó cho cả hai bên. Hãy giữ mọi bằng chứng khác: tin nhắn, biên nhận, sao kê chuyển khoản tiền thuê.
Chủ nhà không trả cọc thì làm gì?
Gửi yêu cầu bằng văn bản nêu rõ số tiền và căn cứ, giữ bằng chứng đã gửi. Nếu không giải quyết được, có thể nhờ hoà giải tại địa phương hoặc theo trình tự pháp luật.
Đi sớm vài ngày có bị tính cả tháng không?
Tuỳ thoả thuận trong hợp đồng. Thông lệ phổ biến là tính theo tháng, nên nếu định đi thì cân nhắc thời điểm để không trả thừa một tháng.
Chủ nhà tăng giá giữa chừng, mình không đồng ý thì có được đi không?
Nếu việc tăng giá không đúng cơ chế đã thoả thuận trong hợp đồng thì đó là vấn đề của bên cho thuê. Hãy nêu bằng văn bản và đề nghị thực hiện đúng hợp đồng trước khi tính tới việc chuyển đi.
