Câu hỏi quen thuộc trước khi rao bán: có nên sửa không, và sửa tới đâu.
Câu trả lời không phải "có" hay "không" mà là phân loại. Có nhóm khoản sửa bỏ ra một đồng thu lại nhiều hơn một đồng, và có nhóm gần như mất trắng.
Nguyên tắc gốc
Người mua trả tiền cho hai thứ: giá trị thật của tài sản, và sự yên tâm.
Khoản sửa nào tăng sự yên tâm thì thu lại được. Khoản sửa nào chỉ thể hiện gu thẩm mỹ của bạn thì thường không — vì gu của người mua có thể khác hẳn.
Nhóm 1: Gần như luôn đáng làm
Dọn dẹp và giảm đồ đạc
Chi phí gần bằng không, tác động lớn nhất. Nhà ít đồ trông rộng hơn, sáng hơn, và người mua dễ hình dung mình sống trong đó.
Cụ thể: cất bớt đồ cá nhân, dọn trống lối đi, dọn sạch sân và ban công, cất đồ trong bếp và nhà tắm vào tủ.
Vệ sinh sâu
Lau kính, chà sàn, làm sạch khu bếp và nhà vệ sinh, xử lý mùi. Nhà sạch tạo cảm giác được chăm sóc, và cảm giác đó lan sang cả những phần người mua không nhìn thấy.
Sửa các hỏng hóc nhỏ nhìn thấy được
- Vòi nước rỉ, bồn cầu chảy
- Bóng đèn cháy, công tắc lỏng
- Cửa kẹt, tay nắm hỏng, bản lề kêu
- Gạch nứt, vỡ vài viên
- Ổ điện hỏng
Từng cái rất nhỏ, nhưng cộng lại chúng gửi đi một thông điệp: nhà này không được chăm. Và người mua sẽ tự hỏi những gì mình không nhìn thấy thì thế nào.
Sơn lại bằng màu trung tính
Một trong những khoản có tỷ lệ thu hồi tốt nhất. Tường sáng màu làm nhà sáng và trông mới. Dùng màu trung tính, đừng dùng màu bạn thích.
Tăng ánh sáng
Mở hết rèm khi có khách xem, thay bóng đèn sáng hơn, thêm đèn ở góc tối. Nhà sáng bán tốt hơn nhà tối, và đây là khoản rẻ nhất trong danh sách.
Nhóm 2: Đáng làm nếu đang hỏng thật
Chống thấm, xử lý ẩm mốc
Đây là khoản tốn nhưng đáng, vì vết thấm là thứ khiến người mua nghĩ tới một khoản chi lớn không rõ bao nhiêu — và họ sẽ trừ giá nhiều hơn chi phí sửa thật.
Lưu ý: phải xử lý nguyên nhân, không chỉ sơn phủ lên. Sơn che vết thấm rồi vài tháng sau nó hiện lại là chuyện thường, và nếu người mua phát hiện trong lúc xem, uy tín của bạn mất sạch.
Hệ thống điện nước có vấn đề
Ảnh hưởng tới an toàn nên người mua rất quan tâm. Sửa xong nên giữ hoá đơn để chứng minh.
Nhà vệ sinh xuống cấp nặng
Đây là khu vực người mua để ý nhất sau bếp. Nhưng chỉ nên làm khi nó thật sự tệ — thay mới hoàn toàn một nhà vệ sinh còn dùng được thường không thu lại đủ.
Nhóm 3: Thường không thu lại đủ
- Đập ra làm lại bếp cao cấp — chi phí lớn, và người mua có thể muốn bố trí khác
- Nội thất gắn cố định theo gu riêng — tủ bếp màu lạ, vách trang trí cầu kỳ
- Cải tạo cảnh quan lớn — hồ cá, tiểu cảnh, sân vườn phức tạp
- Thiết bị thông minh — nhiều người mua thấy phiền hơn là thích
- Chia thêm phòng bằng vách tạm — thường làm không gian chật và người mua sẽ phá đi
- Lát lại toàn bộ sàn khi sàn cũ vẫn dùng được
Điểm chung của nhóm này: chúng đều là lựa chọn cá nhân. Người mua không trả tiền cho lựa chọn của người khác.
Khi nào nên bán nguyên trạng
- Nhà rất cũ, người mua nhiều khả năng sẽ đập đi xây lại
- Giá trị chủ yếu nằm ở đất, không ở công trình
- Bạn cần bán gấp và không có thời gian chờ sửa
- Chi phí sửa lớn so với giá trị căn nhà
Trong những trường hợp này, cách đúng là bán nguyên trạng và nói rõ, kèm mức giá phản ánh đúng tình trạng. Người mua nhóm này biết mình đang mua gì và không kỳ vọng nhà đẹp.
Điều tệ nhất là sửa nửa vời: tốn tiền, không đủ để tạo khác biệt, và trông như đang che giấu điều gì đó.
Phép tính trước khi quyết
- Ước tính giá trị hiện tại tại công cụ định giá nhà đất
- Xem các căn tương đương trong khu đang rao ở mức nào, tình trạng ra sao
- Ước tính chi phí sửa bằng báo giá thật, không bằng cảm tính
- Ước tính giá sau sửa dựa trên các căn đã sửa trong cùng khu
- Cộng thêm thời gian sửa vào tổng thời gian bán
Bước 5 hay bị bỏ. Sửa hai tháng nghĩa là bán muộn hai tháng — nếu bạn đang trả lãi vay hoặc cần tiền gấp, khoản đó phải được tính vào.
Về việc nói thật tình trạng
Người mua nghiêm túc sẽ kiểm, và những thứ như thấm dột, lún nứt, ngập nước rất khó giấu. Bị phát hiện giữa chừng thì mất luôn cả giao dịch chứ không chỉ mất giá.
Cách xử lý tốt hơn: nêu rõ tình trạng và điều chỉnh giá tương ứng. Điều này còn giúp giao dịch không đổ vỡ ở khâu cuối.
Sau khi sửa xong
Chụp ảnh và viết tin lại từ đầu — cách làm nằm ở bài chụp ảnh và viết tin bán nhà. Nếu nhà đã rao lâu không ai hỏi, hãy chẩn đoán trước khi sửa, theo bài nhà rao ba tháng không ai hỏi — vì rất nhiều trường hợp vấn đề nằm ở giá chứ không ở tình trạng nhà.
Hỏi đáp
Có nên thuê dịch vụ trang trí để chụp ảnh không?
Với căn hộ và nhà ở phân khúc cao thì có thể đáng. Với phần lớn nhà phổ thông, dọn sạch và mở sáng đã tạo được phần lớn hiệu quả.
Nhà đang cho thuê thì bán thế nào?
Cần thoả thuận với khách thuê về lịch xem nhà, và làm rõ với người mua về thời điểm bàn giao. Nhà đang có khách thuê ổn định lại là điểm cộng với người mua để đầu tư.
Sửa xong có nên tăng giá đúng bằng chi phí sửa không?
Không nên tính máy móc như vậy. Thị trường trả theo giá trị cảm nhận được, và với nhóm 1 thì phần tăng thường lớn hơn chi phí, còn nhóm 3 thì ngược lại.
Người mua đòi giảm giá để tự sửa thì sao?
Hợp lý, và thường là phương án gọn cho cả hai. Chỉ cần khoản giảm dựa trên báo giá thật chứ không phải con số ước lượng.
