Một căn nhà gồm hai phần giá trị hoàn toàn khác tính chất: đất và công trình xây trên đất.
Đất không hao mòn. Công trình thì có — gạch vữa xuống cấp, hệ thống điện nước già đi, thiết kế lỗi thời. Bỏ qua sự khác biệt này là nguồn gốc của phần lớn sai số khi tự định giá nhà cũ.
Ba con số cần cho phép tính
Giá trị công trình còn lại tính theo công thức:
Giá trị công trình = đơn giá xây mới × diện tích sàn × chất lượng còn lại
Đơn giá xây mới
| Loại công trình | Đơn giá mỗi m² sàn |
|---|---|
| Nhà cấp 4 | 5 triệu |
| Nhà phố 1–3 tầng | 7 triệu |
| Nhà phố từ 4 tầng trở lên | 8,5 triệu |
| Biệt thự | 13 triệu |
Nhà càng nhiều tầng, đơn giá mỗi m² càng cao vì móng phải chịu tải lớn hơn, thêm thang bộ, thang máy và hệ thống kỹ thuật phức tạp hơn.
Diện tích sàn
Đây là tổng diện tích các tầng, không phải diện tích đất. Nhà 60m² đất xây 3 tầng có 180m² sàn. Đây là chỗ hay nhầm nhất — dùng 60m² thay vì 180m² sẽ ra con số chỉ bằng một phần ba.
Chất lượng còn lại
| Loại công trình | Khấu hao mỗi năm | Không xuống dưới |
|---|---|---|
| Nhà cấp 4 | 3% | 20% |
| Nhà phố và biệt thự | 1,5% | 30% |
Nhà cấp 4 xuống cấp nhanh gấp đôi vì kết cấu nhẹ, mái tôn hoặc mái ngói, ít khung bê tông chịu lực.
Mức sàn là chi tiết quan trọng: dù nhà 60 năm tuổi, phần công trình vẫn được tính tối thiểu 20–30% giá xây mới. Bởi một căn nhà cũ vẫn che mưa nắng được, và người mua vẫn tiết kiệm được chi phí phá dỡ so với đất trống có công trình phải đập.
Ba ví dụ
Nhà cấp 4, 80m² sàn, xây 15 năm
- Giá xây mới: 80 × 5 triệu = 400 triệu
- Khấu hao: 15 × 3% = 45% → còn lại 55%
- Giá trị: 400 × 0,55 = 220 triệu
Nhà phố 3 tầng, 180m² sàn, xây 15 năm
- Giá xây mới: 180 × 7 triệu = 1,26 tỷ
- Khấu hao: 15 × 1,5% = 22,5% → còn lại 77,5%
- Giá trị: 1,26 tỷ × 0,775 ≈ 977 triệu
Biệt thự 400m² sàn, xây 15 năm
- Giá xây mới: 400 × 13 triệu = 5,2 tỷ
- Còn lại 77,5%
- Giá trị: khoảng 4,03 tỷ
Ba căn cùng tuổi, nhưng phần công trình chênh nhau từ 220 triệu tới hơn 4 tỷ. Đây là lý do không thể áp một tỷ lệ chung cho mọi loại nhà.
Khi nào công trình gần như không còn giá trị
Có những trường hợp người mua sẽ đập đi xây lại, khi đó công trình không những không cộng thêm mà còn trừ đi chi phí phá dỡ:
- Kết cấu không còn phù hợp — nhà một tầng trên đất mặt tiền khu thương mại
- Đã nứt kết cấu, nghiêng lún, thấm dột nặng toàn bộ
- Bố trí phòng quá lỗi thời so với nhu cầu hiện tại
Trong những tình huống này, cách định giá thực dụng là coi như đất trống rồi trừ chi phí phá dỡ, thay vì cố cộng giá trị còn lại.
Sửa nhà có làm tăng phần này không?
Có, nhưng không phải khoản sửa nào cũng như nhau.
Được ghi nhận tốt: chống thấm, thay hệ thống điện nước, gia cố kết cấu, chống dột mái, xử lý lún nứt. Đây là những thứ người mua sẽ phải làm nếu bạn không làm.
Ghi nhận hạn chế: sơn màu theo gu riêng, ốp đá cầu kỳ, nội thất gắn cố định kiểu đặc thù. Người mua thường có gu khác và tính luôn chi phí tháo bỏ.
Cách nghĩ đơn giản: khoản sửa nào đưa nhà về gần trạng thái mới thì làm tăng chất lượng còn lại; khoản nào chỉ đổi phong cách thì khó thu hồi.
Cộng vào giá đất thế nào
Giá trị công trình cộng thẳng vào giá đất đã áp hệ số. Với nhà phố 60m² đất trên tuyến 130 triệu/m², ngang 4m dài 15m:
- Giá đất sau hệ số: khoảng 7,04 tỷ
- Cộng công trình 3 tầng xây 15 năm: + 977 triệu
- Tổng: khoảng 8,02 tỷ
Người bán bỏ quên phần công trình sẽ rao 7 tỷ — mất gần một tỷ đồng vì một phép cộng.
Công cụ định giá của Nhà Đất Số nhận loại công trình, diện tích sàn và năm xây, tự áp đúng đơn giá và tỷ lệ khấu hao rồi cộng vào phần đất.
Hỏi đáp
Nhà tôi không nhớ chính xác năm xây thì sao?
Lấy năm ghi trên giấy phép xây dựng hoặc năm hoàn công trên sổ. Nếu không có, ước lượng theo thập kỷ cũng đủ dùng — sai một hai năm chỉ đổi kết quả 1,5–3%.
Nhà xây 40 năm thì còn 30% hay còn 0%?
Theo cách tính này, nhà phố xây 40 năm khấu hao 60% nhưng chạm mức sàn nên vẫn tính 30%. Trên thực tế, nếu kết cấu đã yếu thì người mua sẽ định giá như đất trống.
Diện tích sàn có tính tầng hầm và sân thượng không?
Tầng hầm thường được tính vì chi phí xây rất cao. Sân thượng không có mái che thường không tính hoặc tính một phần nhỏ. Ban công thường tính khoảng một nửa.
Nhà mới xây một năm có được tính 100% không?
Gần như vậy — khấu hao một năm chỉ 1,5% với nhà phố. Nhưng lưu ý đơn giá xây mới trong bảng là mức trung bình; nhà hoàn thiện cao cấp có thể vượt xa con số này.
