Hai bên thoả thuận xong giá. Trước khi ra công chứng, có người đề nghị: ghi trên hợp đồng một con số thấp hơn, phần chênh thì thanh toán riêng. Lý do rất dễ hiểu — các khoản phải nộp tính theo giá ghi trên hợp đồng.
Đây là chuyện gần như ai từng mua bán nhà đất cũng gặp. Bài này không bàn về đạo lý mà nói thẳng về rủi ro và hệ quả, vì phần lớn người tham gia chỉ nhìn thấy khoản tiết kiệm trước mắt mà không tính bốn thứ hiện ra sau đó.
Trước hết: ai được lợi
Người bán được lợi nhiều nhất, vì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng tính trên giá ghi trong hợp đồng. Người mua được lợi ở lệ phí trước bạ — khoản nhỏ hơn nhiều.
Nhưng rủi ro thì gần như hoàn toàn nghiêng về phía người mua. Đây là điểm mất cân đối mà rất ít người nhận ra tại thời điểm ký. Toàn cảnh các khoản phải nộp ở bài bên mua nộp những khoản gì khi sang tên và bán một căn nhà phải nộp bao nhiêu.
Một điều cần biết về cách tính
Giá ghi trên hợp đồng không phải lúc nào cũng là căn cứ tính. Nếu giá kê khai thấp hơn giá do nhà nước quy định, cơ quan thuế tính theo bảng giá đất — nên phần "tiết kiệm" bị chặn ở một mức sàn, và nó nhỏ hơn nhiều người tưởng.
Cách tra bảng giá cho đúng vị trí ở bài bảng giá đất 2026, và khoảng cách giữa hai loại giá ở bài giá đất nhà nước và giá thị trường chênh nhau mấy lần.
Ngoài ra, việc kê khai không đúng giá thực tế là hành vi có thể bị xử lý theo quy định về thuế, và hồ sơ có thể bị yêu cầu giải trình hoặc bị ấn định lại — chậm hoặc tắc ngay ở khâu sang tên.
Bốn hệ quả ít ai tính, xếp theo mức thiệt hại
1. Khi bạn bán lại, bạn là người chịu
Đây là hệ quả lớn nhất và chắc chắn xảy ra nhất.
Giả sử bạn mua và ghi trên hợp đồng một con số thấp hơn giá thật khá nhiều. Vài năm sau bạn bán với giá thị trường. Trên giấy tờ, khoản chênh giữa giá bán và giá mua ghi nhận trở nên rất lớn — và nghĩa vụ thuế của bạn tính trên giá bán, không phải trên phần lãi thật của bạn.
Nói cách khác: người bán trước tiết kiệm, còn bạn trả phần đó khi tới lượt mình bán. Chỉ là khoản này bị đẩy lùi vài năm nên không ai cảm thấy tại thời điểm ký.
2. Khi có tranh chấp, bạn chỉ chứng minh được số ghi trên hợp đồng
Nếu giao dịch đổ vỡ hoặc hợp đồng bị tuyên vô hiệu vì lý do nào đó, số tiền được xem xét hoàn trả căn cứ trên hợp đồng đã ký. Phần chênh trả ngoài rất khó chứng minh, và bên nhận có thể phủ nhận.
Rủi ro này tăng vọt trong các trường hợp vốn đã phức tạp: tài sản chung mà một người ký, tài sản thừa kế nhiều người, tài sản đang thế chấp — xem bài nhà một người đứng tên nhưng là tài sản chung và mua nhà đất thừa kế.
3. Bồi thường khi bị thu hồi
Bồi thường khi nhà nước thu hồi được tính theo quy định về giá đất, không theo hợp đồng của bạn. Nhưng phần tài sản trên đất và các khoản hỗ trợ lại phụ thuộc vào hồ sơ, và một hồ sơ ghi giá thấp không giúp gì cho bạn ở giai đoạn thương lượng.
Chi tiết cách tính ở bài nhà đất bị thu hồi.
4. Hạn mức vay ngân hàng
Ngân hàng định giá độc lập, nhưng hợp đồng ghi giá thấp là một dữ kiện bất lợi trong hồ sơ, và một số nơi lấy đó làm mốc tham chiếu. Nếu bạn định vay để mua hoặc định thế chấp về sau, đây là điểm đáng cân nhắc.
Vì sao các bên cho ba con số định giá khác nhau ở bài vì sao ngân hàng thẩm định cho ba con số khác nhau.
Nếu bên kia đề nghị và bạn chưa muốn từ chối thẳng
Có thể hỏi lại bằng những câu rất thực tế, không đối đầu:
- "Nếu ghi thấp thì lúc em bán lại, phần chênh em phải chịu — anh chị bù cho em phần đó thế nào?" Câu này đưa hệ quả số 1 lên bàn ngay tại thời điểm thương lượng.
- "Nếu sau này có việc gì phải xử lý, em chứng minh số tiền đã trả bằng gì?"
- "Ghi đúng giá thì khoản chênh phải nộp là bao nhiêu — mình chia thế nào?" Rất nhiều trường hợp, khoản này nhỏ hơn nhiều so với rủi ro và hai bên chia được.
Cách hỏi này biến một chuyện tưởng là nguyên tắc thành một khoản có thể thương lượng — và thường là cách hiệu quả nhất.
Bốn việc bảo vệ bạn, dù ghi giá thế nào
- Chuyển khoản toàn bộ, ghi nội dung rõ ràng: "thanh toán tiền mua nhà đất tại địa chỉ..., đợt ...". Đừng ghi nội dung chung chung.
- Giữ mọi biên nhận, tin nhắn, giấy viết tay có thể hiện số tiền thật và mục đích
- Ghi rõ tổng giá trị thật trong giấy đặt cọc, kèm lịch thanh toán từng đợt — xem bài đặt cọc mua nhà
- Đọc kỹ hợp đồng trước khi đặt bút, đặc biệt các chỗ để trống — xem bài ngày ký công chứng
Điểm 1 quan trọng hơn tất cả những gì còn lại. Chi phí bằng không, và trong mọi tình huống về sau, đây là bằng chứng có sức nặng nhất bạn có.
Với người bán
Nếu bạn là bên bán và định đề nghị điều này, có ba điều đáng cân nhắc:
- Người mua có kinh nghiệm sẽ đọc ra hệ quả số 1 và yêu cầu bạn giảm giá tương ứng — nên khoản bạn tiết kiệm có thể quay lại thành khoản bạn phải nhượng
- Hồ sơ có thể bị yêu cầu giải trình, kéo dài thời gian sang tên và làm giao dịch chậm lại
- Với tài sản có nhiều người liên quan, việc hai bên có hai con số là mầm mống tranh chấp nội bộ về sau
Lưu hồ sơ — việc bảo vệ bạn nhiều năm sau
Giữ đầy đủ: hợp đồng công chứng, giấy đặt cọc, toàn bộ chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, các thông báo nghĩa vụ tài chính và biên lai đã nộp. Danh mục và thời gian lưu ở bài hồ sơ nhà đất nên giữ những gì và giữ trong bao lâu.
Hỏi đáp
Ghi giá thấp có bị phát hiện không?
Cơ quan thuế có bảng giá đất làm mức sàn và có thể yêu cầu giải trình khi giá kê khai bất thường so với mặt bằng. Hệ quả trước mắt thường là hồ sơ bị chậm hoặc bị ấn định lại.
Đã lỡ mua với hợp đồng ghi giá thấp thì làm gì?
Không sửa lại được hợp đồng đã công chứng, nhưng hãy gom và lưu kỹ toàn bộ chứng từ thanh toán thể hiện số tiền thật. Và khi bán lại, hãy tính trước phần nghĩa vụ phát sinh để đưa vào giá.
Hai bên ký hai hợp đồng, một để công chứng và một để giữ, có được không?
Hợp đồng "để giữ" không có giá trị thay thế hợp đồng đã công chứng trong các thủ tục chính thức. Nó chỉ là một chứng cứ, và giá trị của nó phụ thuộc vào việc xem xét cụ thể — không nên coi đó là sự bảo đảm.
Cách nào an toàn mà vẫn hợp lý về chi phí?
Ghi đúng giá, rồi thương lượng ai chịu khoản nào và đưa vào giá bán. Đây là cách các bên chuyên nghiệp làm, vì nó đưa mọi thứ về một con số duy nhất và không để lại rủi ro cho bên nào.
