Căn nhà mới tinh, sơn còn thơm, gạch bóng, thiết bị vệ sinh mới. Giá lại dễ chịu hơn những căn cùng khu vực. Người mua đi một vòng, thấy đẹp, và quyết nhanh.
Vấn đề của nhà xây sẵn để bán không nằm ở những gì bạn nhìn thấy — mà ở chỗ toàn bộ phần quyết định chất lượng đã bị che đi trước khi bạn tới: móng, kết cấu, chống thấm, điện nước âm tường. Và người xây có động cơ rất rõ ràng để tiết kiệm đúng ở những chỗ đó.
Trước hết: phân biệt hai loại
- Nhà do chủ đất tự xây để ở rồi bán lại — thường được làm kỹ hơn, vì người xây định ở trong đó
- Nhà xây để bán — mua đất, xây nhanh, bán ngay. Đây là loại cần kiểm kỹ nhất
Cách phân biệt: hỏi người đứng tên sổ đã sở hữu mảnh đất này bao lâu. Mua đất vài tháng trước, xây xong bán ngay là dấu hiệu rõ ràng của loại thứ hai. Không phải mọi căn thuộc loại này đều tệ — nhưng bạn phải kiểm ở mức khác.
Kiểm pháp lý trước, kiểm chất lượng sau
Thứ tự này không nên đảo, vì một căn nhà đẹp nhưng vướng pháp lý là giao dịch không nên làm dù chất lượng tốt.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất — mang tên ai, có ghi tài sản gắn liền với đất chưa
- Giấy phép xây dựng — có không, và nhà thực tế có đúng với giấy phép không: số tầng, diện tích, khoảng lùi
- Hồ sơ hoàn công — nếu chưa có, hỏi vì sao và ai sẽ làm; đây là chỗ hay bị bỏ lửng và người mua lãnh phần sau
- Quy hoạch và lộ giới — cách tra ở bài tra quy hoạch trước khi mua; phần đất dính hành lang ở bài đất dính hành lang an toàn
- Nhà có đang thế chấp không — nhiều căn xây bằng vốn vay; trình tự an toàn tương tự phần mô tả ở bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Điểm 2 quan trọng hơn người mua thường nghĩ: phần xây vượt giấy phép có thể không được đưa vào hoàn công, kéo theo rắc rối khi bạn muốn vay ngân hàng hoặc bán lại.
Mười dấu hiệu đọc được bằng mắt trong ba mươi phút
- Đi bằng mắt sát tường: bề mặt có gợn sóng không? Tường trát ẩu lộ ra khi nhìn xiên dưới ánh sáng.
- Kiểm góc tường và góc trần — vết nứt chân chim ở nhà mới xây là chuyện thường; nứt chéo dài hoặc nứt ở góc cửa là chuyện khác.
- Mở và đóng toàn bộ cửa: có cọ sàn không, có tự trôi không, khoá có khớp không. Cửa lệch là dấu hiệu khung không vuông.
- Đổ một ít nước lên sàn nhà tắm và ban công — xem nó chảy về phễu thu hay đọng lại. Đây là phép thử một phút phát hiện lỗi tốn kém.
- Gõ lên gạch lát, đặc biệt ở góc phòng: tiếng bộp rỗng nghĩa là gạch bị hổng, sẽ bong.
- Mở vòi tất cả các nơi cùng lúc và xem áp lực nước, rồi xả bồn cầu xem thoát nhanh không.
- Bật toàn bộ thiết bị điện cùng lúc, kiểm xem có nhảy át không; mở tủ điện xem có chia nhánh và có át chống giật không.
- Nhìn trần tầng dưới ngay bên dưới nhà vệ sinh tầng trên — vết ố ở đây là dấu hiệu chống thấm hỏng ngay từ đầu.
- Lên sân thượng xem độ dốc thoát nước, phễu thu và chân tường thu hồi.
- Ngửi — mùi ẩm trong phòng kín ở một căn nhà mới là dấu hiệu rất xấu.
Điểm 4 và 8 liên quan tới nhóm hư hỏng tốn kém và khó chữa nhất — chi tiết ở bài nhà bị ẩm mốc và thấm dột.
Ba câu hỏi làm lộ ra nhiều nhất
- "Anh cho em xem ảnh chụp trong quá trình thi công được không?" — người xây tử tế thường có, vì họ cũng cần theo dõi. Không có bức nào là câu trả lời đáng chú ý.
- "Ai là đơn vị thi công, em gặp được không?" — nếu là thợ quen làm nhiều căn trong khu, bạn hỏi được người đã mua căn trước.
- "Điện nước dùng vật tư gì, có sơ đồ đi ống không?" — sơ đồ đường ống âm tường là thứ bạn sẽ cần khi sửa chữa sau này, và rất ít nhà xây bán có.
Đi hỏi hàng xóm — bước rẻ nhất và hiệu quả nhất
Nếu trong khu đã có người mua những căn tương tự của cùng người bán, hãy gõ cửa hỏi. Ba câu:
- Anh chị ở được bao lâu rồi, có phải sửa gì không?
- Mùa mưa có bị thấm chỗ nào không?
- Điện nước có vấn đề gì không?
Ba câu này tốn mười lăm phút và cho bạn thông tin mà không phép kiểm kỹ thuật nào có được — vì hàng xóm đã sống qua một mùa mưa, còn bạn thì chưa.
Thuê người có chuyên môn kiểm — khi nào đáng
Với giao dịch giá trị lớn, thuê một kỹ sư xây dựng hoặc người có nghề đi cùng một buổi là khoản chi rất nhỏ so với giá nhà. Họ nhìn được những thứ bạn không nhìn được: kết cấu, tiết diện cột dầm so với nhịp, chất lượng trát, cách đi điện nước.
Nguyên tắc giống hệt việc mang xe cũ đi kiểm ở gara trước khi mua: người kiểm phải do bạn chọn, không phải người bán giới thiệu.
Thương lượng: dùng danh sách, không dùng cảm tính
Sau khi kiểm, bạn có một danh sách. Chia làm ba nhóm:
- Buộc phải xử lý trước khi nhận nhà: thấm, điện không an toàn, thoát nước sai — yêu cầu người bán làm, hoặc trừ theo báo giá thật
- Trừ vào giá: gạch bộp, cửa lệch, hoàn thiện ẩu
- Chấp nhận được: những thứ thuộc về gu và thẩm mỹ
Cách trả giá có căn cứ này hiệu quả hơn hẳn việc chê chung chung — cùng nguyên tắc với bài mang xe đi kiểm trước khi mua bên sàn xe.
Trước khi thương lượng, hãy có khoảng giá tham chiếu cho khu vực đó — tra tại công cụ định giá và đối chiếu bảng giá đất nhà nước tại tra bảng giá đất.
Bốn điều nên ghi vào giấy đặt cọc
- Danh mục người bán cam kết sửa, kèm thời hạn hoàn thành trước ngày công chứng
- Cam kết về hồ sơ hoàn công: ai làm, khi nào xong, chi phí bên nào chịu
- Bảo hành công trình: thời hạn, phạm vi, và cách liên hệ — nên có ít nhất cho phần chống thấm và điện nước
- Điều khoản hoàn cọc nếu phát sinh vấn đề pháp lý hoặc người bán không hoàn thành cam kết
Mục 3 là mục hay bị bỏ nhất và có giá trị thật: nó buộc người xây phải quay lại nếu có sự cố trong năm đầu — thời điểm phần lớn lỗi thi công lộ ra. Những điều khác cần có trong giấy đặt cọc ở bài đặt cọc mua nhà.
Khi nào nhà xây sẵn là lựa chọn tốt
- Giá đã trừ đúng phần chất lượng so với nhà cùng khu được xây kỹ
- Pháp lý đầy đủ, có giấy phép và hoàn công hoặc cam kết rõ ràng
- Người bán có tên tuổi trong khu và đã bán nhiều căn mà người mua trước không phàn nàn
- Bạn không có thời gian và kinh nghiệm để tự xây — đây là lý do chính đáng nhất, vì tự xây tốn công hơn nhiều người tưởng
So sánh với phương án mua nhà cũ về sửa ở bài mua nhà cũ về sửa.
Hỏi đáp
Nhà mới xây thì cần gì kiểm, có gì hỏng đâu?
Ngược lại: nhà cũ đã qua vài mùa mưa nên lỗi đã lộ ra hết, còn nhà mới thì chưa. Bạn đang mua thứ chưa được thử thách.
Chưa có hoàn công thì có mua được không?
Mua được nếu đất đã có giấy chứng nhận, nhưng phần nhà chưa được ghi nhận trên giấy tờ. Điều này ảnh hưởng tới việc vay ngân hàng và tới giá khi bán lại — hãy tính vào giá và ghi rõ trách nhiệm hoàn công trong hợp đồng.
Nên đi xem vào lúc nào?
Ban ngày để thấy ánh sáng thật, và nếu được thì đi thêm một lần vào ngày mưa. Một buổi xem trong mưa cho biết nhiều hơn ba buổi trời nắng.
Người bán không cho mang người có chuyên môn tới kiểm thì sao?
Đó là câu trả lời rõ nhất bạn nhận được. Người bán tự tin về chất lượng không có lý do gì từ chối một buổi kiểm.
