Mua một thửa lớn, tách ra vài thửa nhỏ, giữ một phần và bán phần còn lại — đây là kế hoạch của rất nhiều người mua đất.
Nhưng điều kiện tách thửa do địa phương quy định, và có thể khác nhau giữa hai xã cạnh nhau. Đó là lý do nhiều người mua xong mới biết thửa của mình không tách được.
Các điều kiện thường gặp
Danh sách cụ thể do quy định của từng địa phương xác định, nhưng nhóm điều kiện thường xoay quanh:
1. Diện tích tối thiểu của thửa sau khi tách
Mỗi thửa mới phải đạt diện tích tối thiểu. Mức này khác nhau theo loại đất và theo khu vực — đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp đều có mức riêng.
2. Kích thước tối thiểu
Không chỉ diện tích mà cả chiều ngang mặt tiền và chiều sâu. Đây là điều kiện hay bị bỏ qua nhất.
Một thửa đủ diện tích nhưng chiều ngang không đạt thì vẫn không tách được — và điều này rất hay gặp với thửa hình dạng dài và hẹp.
3. Có lối đi
Thửa sau khi tách phải tiếp giáp đường, hoặc có lối đi hợp pháp. Thửa bị kẹt phía trong không có đường ra là trường hợp không tách được.
Nếu phải chừa lối đi chung, phần diện tích đó bị trừ khỏi các thửa — và nó có thể làm một trong hai thửa không còn đủ điều kiện.
4. Phù hợp quy hoạch
Thửa nằm trong khu vực có quy hoạch không phù hợp, hoặc thuộc diện quy hoạch chưa thực hiện, thì việc tách có thể bị hạn chế.
5. Tình trạng pháp lý
Đã có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính.
Vì sao phải xác minh trước khi đặt cọc
Đây là điểm chính của bài.
Giá một thửa lớn được tính theo giá của thửa lớn. Giá sau khi tách thành nhiều thửa nhỏ thường cao hơn tổng — đó chính là phần lợi nhuận trong kế hoạch của bạn.
Nếu không tách được, bạn giữ một tài sản có giá trị và thanh khoản khác hẳn tính toán ban đầu.
Cách xác minh:
- Mang thông tin thửa — số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất — tới cơ quan quản lý đất đai của địa phương
- Hỏi điều kiện tách thửa hiện hành tại địa phương đó
- Hỏi cụ thể: thửa này tách được thành mấy thửa, với kích thước thế nào
- Xin trả lời bằng văn bản
Bước 4 quan trọng vì điều kiện có thể thay đổi, và vì lời nói không dùng được khi hồ sơ bị từ chối.
Và ghi vào giấy đặt cọc: nếu cơ quan có thẩm quyền xác định thửa không đủ điều kiện tách theo phương án dự kiến, bên mua được hoàn cọc. Cách viết giấy đặt cọc cho chặt nằm ở bài đặt cọc mua nhà.
Trình tự thủ tục
- Đo đạc và lập bản trích đo theo phương án tách, do đơn vị có chức năng thực hiện
- Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa
- Cơ quan thẩm định điều kiện tách và sự phù hợp quy hoạch
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh
- Nhận giấy chứng nhận cho các thửa mới
Hồ sơ thường gồm: đơn theo mẫu, giấy chứng nhận bản chính, bản trích đo, giấy tờ tuỳ thân, và các giấy tờ khác tuỳ trường hợp.
Nếu thửa thuộc sở hữu chung, cần đủ chữ ký của tất cả người có quyền — xem bài tài sản chung.
Hợp thửa — chiều ngược lại
Gộp nhiều thửa liền kề thành một. Trường hợp thường gặp:
- Mua thêm thửa bên cạnh để mở rộng
- Gộp các thửa nhỏ để đủ điều kiện xây dựng theo ý muốn
- Gọn hồ sơ khi các thửa cùng chủ
Điều kiện chung: các thửa liền kề, cùng mục đích sử dụng, cùng chủ sử dụng, và không có tranh chấp.
Điểm cần cân nhắc: hợp thửa xong thì các thửa cũ không còn tồn tại riêng. Nếu về sau muốn bán một phần, bạn phải làm thủ tục tách lại — và lúc đó điều kiện tách có thể đã khác.
Vì thế trước khi hợp thửa, hãy nghĩ tới kế hoạch dài hạn của mình.
Ba tình huống hay gặp
Chia đất cho con
Cần tách thửa rồi mới tặng cho từng phần, hoặc tặng cho phần quyền trong thửa chung. Hai cách này khác nhau về sau: thửa riêng thì mỗi người tự quyết, còn phần quyền trong thửa chung thì mọi giao dịch cần đủ chữ ký.
Xem thêm bài cho tặng, thừa kế nhà đất.
Chia thừa kế nhiều người
Nếu thửa không đủ điều kiện tách thành phần cho mỗi người, các phương án còn lại là: đồng sở hữu chung, hoặc một người nhận và thanh toán phần cho những người khác.
Nên bàn và ghi rõ trước, vì đồng sở hữu nhiều người là tình trạng làm tắc mọi giao dịch về sau.
Mua chung một thửa lớn rồi chia
Phải xác minh khả năng tách trước khi góp tiền. Nếu không tách được, các bên rơi vào tình trạng đồng sở hữu — và khi đó mọi điều trong bài mua nhà chung với người khác trở nên rất quan trọng.
Nếu thửa không tách được
Vẫn còn vài hướng:
- Điều chỉnh phương án tách — chia thành ít thửa hơn nhưng lớn hơn
- Chuyển nhượng một phần quyền và để đồng sở hữu, kèm văn bản thoả thuận rõ về phần sử dụng
- Bán nguyên thửa và tính lại kế hoạch
Hướng thứ hai phổ biến nhưng cần rất rõ ràng bằng văn bản, vì nó tạo ra tình trạng nhiều người cùng đứng trên một giấy chứng nhận — với mọi hệ quả đã nêu ở bài bốn tờ giấy, bốn mức an toàn.
Đưa vào phép tính giá
Khi định giá một thửa lớn có tiềm năng tách:
Giá trị sau tách ước tính − chi phí đo đạc và thủ tục − nghĩa vụ tài chính phát sinh − chi phí hạ tầng nếu phải mở lối đi − thời gian chờ
So con số đó với giá mua nguyên thửa. Và nhớ rằng phép tính này chỉ có giá trị nếu bạn đã xác minh được khả năng tách bằng văn bản — nếu chưa, đó là một kỳ vọng chứ không phải một con số.
Tra giá theo tuyến đường tại bảng giá đất và ước tính giá trị tại công cụ định giá nhà đất.
Hỏi đáp
Điều kiện tách thửa có thay đổi không?
Có, khi địa phương ban hành quy định mới. Vì vậy thông tin phải lấy ở thời điểm hiện tại, không dùng lại thông tin của vài năm trước hay của khu vực khác.
Đất nông nghiệp tách thửa được không?
Có, với điều kiện riêng về diện tích tối thiểu khác đất ở. Nhưng nếu mục đích của bạn là tách để bán nền ở, hãy đọc bài mua đất nông nghiệp trước.
Tách thửa mất bao lâu?
Tuỳ địa phương và tình trạng hồ sơ. Khâu đo đạc và khâu thẩm định thường chiếm phần lớn thời gian — nên nếu bạn có mốc trong giấy đặt cọc, hãy hỏi thời gian dự kiến trước khi ghi mốc đó.
Có phải nộp khoản gì khi tách thửa không?
Có các khoản phí, lệ phí theo quy định, và có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính tuỳ trường hợp. Hỏi cụ thể tại bộ phận một cửa của địa phương.
