Con số đầu tiên ai cũng nghe: đất nông nghiệp rẻ hơn đất ở nhiều lần trong cùng khu vực. Điều đó đúng.
Nhưng mức giá đó phản ánh đúng thứ bạn nhận được — và bốn hạn chế dưới đây thường chỉ được nhắc tới sau khi tiền đã trao.
Hạn chế 1: Không xây nhà ở trên đó
Đây là hạn chế cơ bản nhất và cũng bị vi phạm nhiều nhất.
Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích sang đất ở là xây trên đất sai mục đích sử dụng. Hệ quả:
- Công trình không được cấp giấy tờ và không ghi nhận được vào giấy chứng nhận
- Có thể bị xử lý theo quy định, kể cả buộc khắc phục
- Ngân hàng không tính phần công trình đó khi định giá
- Khi bán, người mua trả giá theo đất nông nghiệp, không theo nhà — nghĩa là tiền xây gần như mất trắng
Đây là lý do nhiều căn nhà xây trên đất vườn không bán được với giá bình thường: người mua nhìn thấy phần rủi ro, còn người bán chỉ nhìn thấy phần đã bỏ ra.
Hạn chế 2: Chuyển mục đích không phải muốn là được
Việc chuyển sang đất ở phụ thuộc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương, không phụ thuộc nguyện vọng hay khả năng tài chính của bạn.
Nếu thửa đất nằm trong khu vực không được quy hoạch là đất ở, thì dù có tiền cũng không chuyển được — và bạn giữ một mảnh đất chỉ dùng để trồng trọt.
Đây là câu hỏi phải trả lời trước khi đặt cọc, bằng văn bản từ cơ quan có thẩm quyền. Lời môi giới về việc "khu này sắp lên thổ hết" không phải căn cứ.
Cách tra và các bước đầy đủ nằm ở bài chuyển đất vườn lên đất ở.
Hạn chế 3: Khoản phải nộp khi chuyển mục đích rất lớn
Giả sử được chuyển. Khoản phải nộp dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá loại đất hiện tại theo bảng giá của địa phương.
Với khu vực có giá đất ở cao, khoản này có thể ngang hoặc lớn hơn cả tiền mua mảnh đất ban đầu.
Phép tính đúng khi mua đất nông nghiệp để ở:
Giá mua + khoản chuyển mục đích + chi phí hạ tầng (đường, điện, nước) + chi phí làm hồ sơ = giá thật của nền đất
So con số đó với giá một nền đất ở sẵn có cùng khu. Rất nhiều trường hợp sau khi cộng đủ, phần chênh không còn đáng — mà lại kèm rủi ro quy hoạch và thời gian chờ.
Mẹo thực dụng đã nêu ở bài trước và đáng nhắc lại: chỉ chuyển đúng phần diện tích cần dùng, giữ phần còn lại nguyên trạng.
Hạn chế 4: Thanh khoản và khả năng vay
- Nhóm người mua hẹp hơn — chủ yếu là người có nhu cầu sản xuất, hoặc người mua đón đầu quy hoạch
- Khó thế chấp hơn, và mức định giá của ngân hàng thấp hơn nhiều so với đất ở
- Thời gian bán thường dài hơn
Nghĩa là khi bạn cần tiền gấp, đây là loại tài sản khó xoay nhất.
Những điều kiện khác cần biết
- Điều kiện về người nhận chuyển nhượng — một số loại đất nông nghiệp có quy định riêng về đối tượng được nhận chuyển nhượng
- Hạn mức nhận chuyển nhượng — có giới hạn về diện tích theo quy định
- Điều kiện tách thửa — diện tích tối thiểu với đất nông nghiệp khác với đất ở
- Thời hạn sử dụng đất — đất nông nghiệp thường có thời hạn, khác với đất ở lâu dài. Cần xem thời hạn còn lại ghi trên giấy chứng nhận
Điểm cuối hay bị bỏ qua nhất. Hãy xem trên giấy chứng nhận thời hạn còn bao nhiêu năm, và hỏi về thủ tục gia hạn.
Khi nào mua đất nông nghiệp là hợp lý
- Bạn thật sự dùng để sản xuất — trồng trọt, chăn nuôi, làm trang trại
- Đã xác minh bằng văn bản rằng thửa nằm trong quy hoạch đất ở và bạn đủ khả năng nộp khoản chuyển mục đích
- Bạn mua phần đất liền kề để mở rộng thửa đất ở sẵn có của mình
- Bạn có thời gian chờ dài và không dùng vốn vay ngắn hạn
Khi nào nên tránh
- Mua để ở nhưng chưa xác minh được khả năng chuyển mục đích
- Giá trị chủ yếu dựa trên kỳ vọng "sắp lên thổ"
- Dùng vốn vay hoặc tiền cần dùng trong vài năm tới
- Người bán thúc quyết định nhanh và né tránh câu hỏi về quy hoạch
Sáu việc phải làm trước khi đặt cọc
- Xem giấy chứng nhận: loại đất, diện tích từng loại, thời hạn sử dụng, số thửa, số tờ bản đồ
- Xin thông tin quy hoạch bằng văn bản tại cơ quan quản lý đất đai
- Hỏi hạn mức đất ở của địa phương và điều kiện chuyển mục đích
- Ước tính khoản phải nộp để biết tổng chi phí thật
- Xác định đầy đủ những người phải ký — xem bài tài sản chung
- Kiểm hiện trạng có khớp giấy tờ không, và có tranh chấp ranh không — xem bài tranh chấp ranh giới
Bước 2 là bước quyết định. Nếu không xin được văn bản, hãy coi đó là câu trả lời.
Và ghi vào giấy đặt cọc
Nếu bạn mua với mục đích chuyển sang đất ở, hãy đưa điều kiện đó vào giấy đặt cọc: nếu cơ quan có thẩm quyền xác định thửa không đủ điều kiện chuyển mục đích, bên mua được hoàn cọc.
Một dòng, và nó chuyển rủi ro lớn nhất ra khỏi bạn. Cách viết giấy đặt cọc cho chặt nằm ở bài đặt cọc mua nhà.
Trước khi thương lượng giá
Tra giá đất theo đúng loại đất và vị trí thửa tại bảng giá đất, và nhớ rằng cùng một tuyến đường vẫn có nhiều mức — xem bài một con đường, nhiều mức giá.
Còn nếu thửa nằm trong khu vực có dự án, hãy đọc thêm bài nhà đất bị thu hồi — vì mức bồi thường cho đất nông nghiệp khác hẳn đất ở.
Hỏi đáp
Đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không?
Không, nếu chưa chuyển mục đích sang đất ở. Đây là loại đất nông nghiệp, dù trong thực tế nhiều nơi vẫn gọi là "đất vườn" và có nhà xây trên đó.
Mua đất nông nghiệp có được cấp sổ không?
Đất nông nghiệp đủ điều kiện vẫn được cấp giấy chứng nhận bình thường, ghi rõ loại đất và thời hạn sử dụng. Điều khác là quyền sử dụng bị giới hạn theo mục đích.
Nhà đã xây sẵn trên đất nông nghiệp thì sao?
Cần làm rõ tình trạng pháp lý của công trình và khả năng hợp thức hoá trước khi cân nhắc. Giá phải phản ánh việc phần công trình chưa được ghi nhận.
Bao lâu thì đất nông nghiệp lên được thổ cư?
Không có mốc chung — nó phụ thuộc quy hoạch của địa phương chứ không phụ thuộc thời gian. Nếu không nằm trong quy hoạch đất ở thì chờ bao lâu cũng không lên.
