Sửa nhà vượt ngân sách gần như luôn xảy ra. Nhưng phần lớn khoản vượt không đến từ giá vật tư tăng — nó đến từ những thứ không được thoả thuận rõ trước khi bắt đầu.
Bài này về phần đó: chọn thợ, đọc báo giá, và những dòng nên có trong hợp đồng.
Trước khi gọi ai: lập danh mục và chia nhóm
Đây là bước quyết định nhất và tốn ít công nhất.
- Liệt kê đầy đủ mọi hạng mục bạn muốn làm — đi từng phòng, ghi hết
- Chia làm hai nhóm: bắt buộc, và nếu còn ngân sách
- Sắp thứ tự ưu tiên trong nhóm hai
Vì sao quan trọng: quyết định phát sinh giữa lúc đang thi công gần như luôn là quyết định đắt. Thợ đang ở đó, tường đã đục rồi, và bạn đang mệt — đó là hoàn cảnh tệ nhất để cân nhắc chi tiêu.
Có sẵn danh mục chia nhóm nghĩa là mỗi khi có ý tưởng mới, bạn biết nó thuộc nhóm nào.
Chọn thợ: bốn cách kiểm
- Xem công trình họ đã làm — không xem ảnh, xem thật nếu được. Và xem công trình cũ vài năm, không chỉ công trình vừa xong: chất lượng thật lộ ra sau vài mùa mưa
- Hỏi chủ nhà cũ của họ — làm có đúng hẹn không, phát sinh thế nào, có quay lại sửa khi có vấn đề không
- Nghe cách họ trả lời câu hỏi khó — người nói thẳng "chỗ này phải đục ra mới biết" đáng tin hơn người khẳng định chắc nịch mọi thứ
- Xem họ có hỏi lại bạn không — thợ tốt hỏi về nhu cầu sử dụng, về ngân sách, về việc bạn ở lại hay dọn đi. Người nhận việc mà không hỏi gì thường sẽ làm theo ý họ
Điểm 1 đáng nhấn: công trình vừa xong thì cái gì cũng đẹp. Công trình ba năm cho biết chống thấm có ăn không, sơn có bong không, và cửa có xệ không.
Lấy báo giá: ba nơi, cùng một danh mục
Gửi cùng một danh mục hạng mục cho ít nhất ba nơi. Nếu mỗi nơi tự hiểu một kiểu thì bạn không so được gì.
Yêu cầu bóc tách, đừng nhận trọn gói
Một con số duy nhất cho cả công trình nghe gọn nhưng rất khó kiểm soát. Báo giá nên tách:
- Theo hạng mục: phá dỡ, xây, điện, nước, chống thấm, ốp lát, sơn, trần, cửa, thiết bị
- Trong mỗi hạng mục: khối lượng, đơn giá, và chủng loại vật tư cụ thể
Chữ "chủng loại vật tư cụ thể" là chữ quan trọng nhất trong cả bài. Ghi "gạch ốp" mà không ghi loại nào, kích thước nào thì hai báo giá chênh nhau không nói lên điều gì — và bạn không biết mình sắp nhận gạch loại nào.
Cách đọc khi ba báo giá chênh nhau
Đừng chọn ngay cái rẻ nhất. Hỏi vì sao rẻ hơn:
- Chủng loại vật tư khác
- Bỏ sót hạng mục — thường là chống thấm, hoặc phần khuất
- Khối lượng tính thiếu
- Chưa gồm phá dỡ và dọn phế thải
Ba mục sau là ba chỗ hay bị "quên" và sẽ quay lại thành phát sinh. Một báo giá rẻ hơn vì thiếu hạng mục không phải là báo giá rẻ hơn.
Bảy điều nên ghi vào hợp đồng thi công
- Phạm vi công việc — theo đúng danh mục đã bóc tách, kèm bản vẽ hoặc mô tả
- Chủng loại vật tư cho từng hạng mục, ghi rõ ai cung cấp
- Tiến độ — ngày bắt đầu, ngày hoàn thành, và các mốc giữa
- Tiến độ thanh toán theo giai đoạn — gắn với khối lượng đã hoàn thành, không trả trước quá nhiều
- Cách xử lý phát sinh — đây là điều khoản quan trọng nhất, xem phần dưới
- Bảo hành — thời hạn cho từng hạng mục, đặc biệt là chống thấm và hệ thống điện nước
- Trách nhiệm với nhà hàng xóm — nếu thi công gây hư hỏng cho nhà liền kề
Điểm 7 hay bị bỏ nhất và có thể tốn nhất. Trước khi bắt đầu, hãy lập biên bản hiện trạng nhà liền kề kèm ảnh, có mặt hàng xóm — nó bảo vệ cả hai bên. Xem bài tranh chấp ranh giới.
Về phát sinh — điều khoản quyết định
Phát sinh trong sửa nhà cũ là chuyện bình thường và không tránh được: bóc gạch mới thấy nền yếu, đục tường mới thấy ống mục, tháo trần mới thấy dầm thấm.
Thứ cần tránh không phải phát sinh, mà là phát sinh không có cơ chế thoả thuận trước.
Nên ghi rõ:
- Phát sinh phải được báo và thống nhất bằng văn bản trước khi làm
- Đơn giá cho các hạng mục phát sinh thường gặp, thoả thuận sẵn
- Ai quyết định khi phát sinh vượt một mức nhất định
Và về phía bạn: để dành một khoản dự phòng đáng kể, xem nó như phần bắt buộc của ngân sách chứ không phải phần thừa. Với nhà cũ, đây gần như là khoản chắc chắn dùng tới.
Thứ tự thi công — không được đảo
- Phá dỡ và xử lý kết cấu
- Chống thấm
- Hệ thống điện, nước đi ngầm
- Xây, tô, cán nền
- Ốp lát
- Trần, cửa
- Sơn
- Thiết bị và nội thất
Nguyên tắc: làm phần khuất trước, phần nhìn thấy sau. Hoàn thiện đẹp rồi mới phát hiện thấm hoặc rò rỉ là mất cả hai lần tiền — đây là lỗi đắt nhất trong sửa nhà.
Việc bạn phải tự làm, không giao được
- Chụp ảnh đường điện và đường nước trước khi che kín — mười phút, và vài năm sau bạn sẽ cần biết chúng đi ở đâu
- Có mặt ở các mốc quan trọng: sau chống thấm, sau khi đi điện nước, trước khi cán nền
- Kiểm chủng loại vật tư khi nhập về, đối chiếu với hợp đồng
- Ghi lại các thoả thuận phát sinh ngay khi thống nhất, dù chỉ bằng tin nhắn
Việc đầu tiên là việc có tỷ lệ lợi ích trên công sức cao nhất trong cả quá trình. Lưu ảnh cùng bản vẽ, theo danh mục ở bài hồ sơ nhà đất nên giữ những gì.
Xin phép — kiểm trước khi làm
Sửa chữa cải tạo có thể thuộc diện phải xin phép, tuỳ mức độ và tuỳ trường hợp — nhất là khi thay đổi kết cấu, nâng tầng, mở rộng.
Hỏi tại cơ quan quản lý xây dựng của địa phương trước khi bắt đầu. Làm rồi mới xin xử lý là hướng đi tốn kém, và phần xây không đúng phép thì không được ghi nhận vào giấy chứng nhận — xem bài các chỉ tiêu quyết định bạn xây được gì.
Nếu ở chung cư, kiểm thêm quy định của toà nhà về giờ thi công, vận chuyển vật liệu và các hạng mục được phép thay đổi.
Nghiệm thu và bảo hành
- Kiểm từng hạng mục theo danh mục, không kiểm chung
- Thử nước: mở hết vòi, xả bồn cầu, xối nước sàn khu vệ sinh và để một lúc rồi xem tầng dưới
- Thử điện: từng ổ cắm, từng công tắc, từng đèn
- Kiểm cửa: đóng mở, khoá, khe hở
- Lập biên bản nghiệm thu, ghi rõ các điểm cần khắc phục và thời hạn
- Giữ lại một phần thanh toán tới sau khi hết thời gian theo dõi — ghi rõ trong hợp đồng
Điểm 6 là điều khoản bảo vệ bạn tốt nhất ở giai đoạn cuối, và nó chỉ có hiệu lực nếu được ghi vào hợp đồng từ đầu.
Điểm 2 nên làm sau khi hoàn thiện xong và trước khi thanh toán đợt cuối — vì thấm thường không lộ ra ngay.
Nếu sửa để bán
Nguyên tắc khác hẳn sửa để ở: chỉ làm nhóm thu lại được tiền. Chi tiết ở bài sửa gì trước khi bán thì thu lại được tiền.
Còn nếu bạn đang cân nhắc mua một căn nhà cũ về sửa, phép tính đầy đủ nằm ở bài mua nhà cũ về sửa.
Hỏi đáp
Nên thuê trọn gói hay tự mua vật tư?
Tự mua vật tư kiểm soát được chất lượng nhưng tốn thời gian và bạn chịu rủi ro thiếu thừa. Trọn gói nhẹ hơn nhưng phải ghi rõ chủng loại trong hợp đồng — nếu không thì bạn nhận thứ họ chọn.
Trả trước bao nhiêu là hợp lý?
Nên trả theo giai đoạn gắn với khối lượng đã hoàn thành, và không trả trước quá nhiều ngay từ đầu. Đây là điều khoản cần thoả thuận rõ trước khi ký.
Ở lại trong lúc sửa hay dọn đi?
Dọn đi thì thợ làm liền mạch, nhanh hơn và thường rẻ hơn — nhưng phải tính chi phí ở tạm. Ở lại tiết kiệm khoản đó nhưng kéo dài thời gian và rất mệt, nhất là với gia đình có trẻ nhỏ hoặc người già.
Làm sao biết chống thấm đã ăn chưa?
Ngâm thử nước ở khu vực đã chống thấm theo thời gian thợ hướng dẫn, rồi kiểm mặt dưới. Đây là bước nên làm trước khi ốp lát, vì làm lại sau đó tốn gấp nhiều lần.
