Với phần lớn giao dịch, bảng giá đất chỉ là một tham chiếu. Nhưng có một trường hợp nó quyết định trực tiếp số tiền bạn phải nộp, và số đó thường rất lớn: chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở.
Đây cũng là lý do nhiều mảnh đất vườn giá rẻ hoá ra không rẻ.
Vì sao khoản này lớn
Đất nông nghiệp và đất ở có mức giá nhà nước chênh nhau rất nhiều. Khi chuyển mục đích, phần chênh lệch đó chính là căn cứ tính khoản phải nộp.
Nói cách khác: bạn mua đất theo giá đất vườn, nhưng để ở được thì phải trả thêm một khoản để đưa nó lên đất ở.
Với những khu vực có giá đất ở cao, khoản này có thể ngang hoặc lớn hơn cả tiền mua mảnh đất ban đầu. Đây là chỗ nhiều người mua đất vườn giá hời bị bất ngờ.
Ba thứ quyết định con số
1. Vị trí thửa đất trong bảng giá
Cùng một tuyến đường có nhiều đoạn, mỗi đoạn có nhiều vị trí. Đất mặt tiền và đất trong hẻm sâu chênh nhau rất nhiều lần.
Tra sai vị trí là ước tính sai từ đầu. Cách tra đúng nằm ở bài một con đường, nhiều mức giá.
2. Diện tích được chuyển
Không phải cứ muốn chuyển bao nhiêu cũng được. Địa phương có hạn mức đất ở, và phần trong hạn mức thường được tính khác phần vượt hạn mức.
Đây là lý do hai người cùng chuyển một diện tích như nhau ở hai nơi lại nộp khác nhau.
3. Loại đất hiện tại
Đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản có mức giá khác nhau. Chênh lệch so với đất ở vì thế cũng khác nhau.
Xem đúng loại đất ghi trên giấy chứng nhận, đừng suy từ hiện trạng đang trồng gì.
Bước bắt buộc trước mọi tính toán: kiểm quy hoạch
Đây là bước quyết định bạn có làm được hay không, và nó đứng trước mọi phép tính tiền.
Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch không phải đất ở, thì dù bạn sẵn tiền cũng không chuyển được. Rất nhiều trường hợp mua đất vườn rồi mới phát hiện điều này.
Cần kiểm:
- Thửa đất có nằm trong quy hoạch đất ở theo kế hoạch sử dụng đất của địa phương không
- Có thuộc hành lang đường, hành lang lưới điện, hoặc khu vực có dự án không
- Diện tích còn lại sau khi trừ phần bị quy hoạch có đủ điều kiện tách thửa và xây dựng không
Hỏi tại cơ quan quản lý đất đai của địa phương và xin bằng văn bản. Lời nói của môi giới về quy hoạch không có giá trị gì khi hồ sơ bị từ chối.
Trình tự nên làm
- Xem giấy chứng nhận — loại đất, diện tích từng loại, số thửa, số tờ bản đồ
- Kiểm quy hoạch — bằng văn bản, tại cơ quan có thẩm quyền
- Hỏi hạn mức đất ở của địa phương đó
- Tra bảng giá đất cho đúng vị trí thửa, cả giá đất ở lẫn giá loại đất hiện tại
- Ước tính khoản phải nộp để biết tổng chi phí thật của mảnh đất
- Hỏi trực tiếp cơ quan thuế hoặc bộ phận một cửa để có con số chính thức trước khi quyết định
Bước 5 chỉ là ước tính để bạn ra quyết định. Bước 6 mới là con số bạn phải nộp thật.
Ba chỗ hay tính nhầm
- Lấy giá thị trường thay cho giá bảng. Khoản này tính theo bảng giá đất của địa phương, không theo giá mua bán thực tế.
- Quên đơn vị. Bảng giá đất ghi theo đơn vị nào phải đọc kỹ. Đây là lỗi làm lệch con số hàng nghìn lần và đã gặp nhiều lần.
- Tính cả thửa trong khi chỉ chuyển một phần. Nhiều trường hợp chỉ cần chuyển đủ diện tích để xây nhà, phần còn lại giữ nguyên — chi phí giảm đáng kể.
Điểm cuối là mẹo thực dụng nhất trong bài: chuyển đúng phần cần dùng, thay vì chuyển toàn bộ thửa.
Khi mua đất vườn để xây nhà
Phép tính đúng là:
Giá mua mảnh đất + khoản chuyển mục đích + chi phí làm hồ sơ + chi phí hạ tầng (đường, điện, nước) = giá thật của nền đất
So con số đó với giá một nền đất ở sẵn có cùng khu vực. Rất nhiều trường hợp sau khi cộng đủ, đất vườn không còn rẻ hơn bao nhiêu — mà lại kèm rủi ro quy hoạch và thời gian làm thủ tục.
Để có mặt bằng so sánh, tra giá đất theo tuyến đường tại bảng giá đất và ước tính giá trị tài sản tại công cụ định giá nhà đất.
Hỏi đáp
Bao lâu thì xong thủ tục?
Tuỳ địa phương và tình trạng hồ sơ. Điều quan trọng hơn thời gian là hồ sơ có đủ điều kiện hay không — vướng quy hoạch thì chờ bao lâu cũng không xong.
Đất vườn có xây nhà được không nếu chưa chuyển?
Xây trên đất chưa đúng mục đích sử dụng là vi phạm, và công trình đó không được cấp giấy tờ. Đây là lý do nhiều nhà xây trên đất vườn không bán lại được với giá bình thường.
Có được nộp khoản này theo nhiều đợt không?
Một số trường hợp có chính sách ghi nợ, nhưng điều kiện và thủ tục do quy định hiện hành và địa phương quyết định. Hỏi trực tiếp cơ quan thuế thay vì nghe truyền miệng.
Mua đất đã có sẵn một phần thổ cư thì sao?
Đây thường là phương án đỡ rủi ro hơn: bạn xây được ngay trên phần thổ cư, và có thể cân nhắc chuyển thêm sau. Nhưng vẫn phải kiểm quy hoạch và điều kiện xây dựng như bình thường.
