Thuê mặt bằng kinh doanh khác thuê nhà ở ở một điểm cốt lõi: bạn bỏ tiền và công sức để tạo ra giá trị ngay trên tài sản của người khác.
Bạn cải tạo, treo biển, xây dựng lượng khách quen gắn với chính địa chỉ đó. Rồi hết hạn hợp đồng — và toàn bộ giá trị ấy thuộc về ai phụ thuộc vào vài dòng đã ký từ đầu.
1. Thời hạn và quyền gia hạn
Đây là điều khoản quan trọng nhất, và cũng là chỗ người thuê hay chấp nhận điều kiện bất lợi vì đang háo hức khai trương.
Vấn đề: hợp đồng một hoặc hai năm nghe hợp lý, nhưng nếu bạn bỏ vài trăm triệu cải tạo thì thời gian đó không đủ để thu hồi. Và khi hết hạn, bạn ở thế yếu hoàn toàn — chủ nhà biết bạn không muốn đi.
Cần có trong hợp đồng:
- Quyền ưu tiên gia hạn — bạn được quyền tiếp tục thuê nếu vẫn thực hiện đúng hợp đồng
- Cơ chế xác định giá khi gia hạn — mức tăng tối đa, hoặc cách tính. Nếu ghi "theo thoả thuận" thì bạn không có gì cả.
- Thời hạn báo trước về việc gia hạn hay không, từ cả hai phía
Nguyên tắc thực dụng: thời hạn thuê nên dài hơn thời gian bạn cần để hoàn vốn phần đầu tư ban đầu. Nếu chủ nhà không đồng ý thời hạn đủ dài, hãy giảm mức đầu tư cải tạo tương ứng.
2. Quyền cải tạo và xử lý khi trả mặt bằng
Cần rõ ba điều:
- Bạn được sửa chữa, thay đổi tới đâu, có cần xin ý kiến bằng văn bản không
- Khi trả mặt bằng, bạn phải khôi phục hiện trạng ban đầu hay được để nguyên
- Những thứ tháo được có được mang đi không
Điểm thứ hai gây tranh cãi nhiều nhất. "Trả nguyên trạng" nghe hợp lý nhưng có thể tốn một khoản lớn vào đúng lúc bạn đang chuyển đi — hãy làm rõ phạm vi bằng chữ, kèm ảnh chụp hiện trạng lúc nhận.
3. Cơ chế tăng giá
Khác với thuê nhà ở, hợp đồng mặt bằng thường dài hơn nên điều khoản tăng giá quan trọng hơn hẳn.
- Bao lâu điều chỉnh một lần
- Mức tăng tối đa mỗi lần
- Căn cứ điều chỉnh là gì
Ghi "tăng theo thị trường" là điều khoản gần như vô nghĩa với người thuê, vì không ai định nghĩa được "thị trường" khi tranh cãi. Hãy đề nghị một con số trần.
4. Quyền chuyển nhượng hợp đồng
Đây là điều khoản mà người thuê hay bỏ qua nhất và tiếc nhất khi cần tới.
Nếu việc kinh doanh không thuận, khả năng sang nhượng lại mặt bằng cho người khác là đường thoát ít tốn nhất — bạn thu lại được phần nào tiền cải tạo, thay vì mất trắng.
Nhưng chỉ làm được nếu hợp đồng cho phép. Nên có điều khoản: được chuyển nhượng cho bên thứ ba với sự đồng ý của chủ nhà, và chủ nhà không được từ chối một cách vô lý.
5. Điều kiện chấm dứt và bồi thường
Cần rõ ràng theo cả hai chiều:
- Chủ nhà được chấm dứt trong trường hợp nào, báo trước bao lâu, có bồi thường không
- Bạn được chấm dứt trong trường hợp nào, mất cọc bao nhiêu
- Nếu chủ nhà bán tài sản thì hợp đồng thuê xử lý thế nào
Điểm cuối rất quan trọng và ít ai hỏi: nếu chủ nhà bán mặt bằng, bạn có được tiếp tục thuê không? Hãy làm rõ ngay từ đầu và ghi vào hợp đồng.
6. Pháp lý của mặt bằng và điều kiện kinh doanh
Đây là nhóm khiến nhiều người phải đóng cửa sau khi đã đầu tư xong.
- Người cho thuê có quyền cho thuê không — chủ sở hữu, hay người thuê lại rồi cho thuê tiếp? Nếu là trường hợp sau, hợp đồng gốc của họ còn bao lâu?
- Công năng của công trình có phù hợp với ngành nghề bạn định làm không
- Điều kiện riêng của ngành — phòng cháy, vệ sinh an toàn thực phẩm, tiếng ồn, giờ hoạt động
- Có được đăng ký kinh doanh tại địa chỉ đó không — nhiều loại hình nhà ở có hạn chế
- Quy hoạch — mặt bằng có nằm trong khu vực sắp giải toả hoặc mở đường không. Xem bài tra quy hoạch
Điểm đầu là chỗ mất tiền nhanh nhất: nếu hợp đồng gốc của người cho bạn thuê hết trước hợp đồng của bạn, bạn bị đứt giữa chừng mà không có lỗi gì.
Phép tính trước khi ký
Tổng chi phí mặt bằng = (tiền thuê × số tháng) + cọc + chi phí cải tạo + chi phí khôi phục khi trả + thời gian trống lúc sửa chữa
Chia con số đó cho số tháng thuê để ra chi phí mặt bằng thật mỗi tháng. Đây mới là con số dùng để so giữa các lựa chọn, không phải giá thuê ghi trên tin rao.
Hai khoản hay bị quên: thời gian trống trong lúc sửa chữa (bạn trả tiền thuê mà chưa bán được gì) và chi phí khôi phục hiện trạng lúc trả.
Trước khi chọn vị trí
- Ngồi quan sát vào các khung giờ khác nhau — đếm người qua lại, xem họ là ai, có phải khách của bạn không
- Hỏi các hộ kinh doanh xung quanh — họ ở đây bao lâu, buôn bán thế nào, chủ nhà ra sao
- Hỏi vì sao người thuê trước rời đi — câu hỏi có giá trị nhất trong cả quá trình
- Kiểm chỗ đỗ xe cho khách — với nhiều ngành, đây là yếu tố quyết định
- Kiểm điện, nước, thoát nước có đủ công suất cho ngành của bạn không
Điểm 3 đáng nhấn: nếu mặt bằng đổi người thuê liên tục, đó là thông tin quan trọng hơn mọi lời quảng cáo về vị trí.
Giấy tờ nên giữ
- Hợp đồng thuê có đủ chữ ký của những người có quyền
- Biên bản bàn giao kèm ảnh chụp hiện trạng ban đầu
- Toàn bộ biên nhận thanh toán
- Văn bản đồng ý của chủ nhà về các hạng mục cải tạo
- Chỉ số điện nước tại thời điểm nhận
Nguyên tắc chung về xác minh người cho thuê và biên bản bàn giao giống với thuê nhà ở — xem bài đi thuê nhà. Còn phía chủ nhà thì xem bài làm chủ nhà cho thuê.
Nếu bạn là chủ mặt bằng
Một khách thuê kinh doanh ổn định nhiều năm có giá trị hơn hẳn việc tăng giá liên tục rồi phải tìm khách mới. Mặt bằng trống vài tháng thường lớn hơn phần tăng cả năm.
Ngoài ra, khách thuê đã đầu tư cải tạo là khách ít có khả năng rời đi — nên việc cho họ một thời hạn đủ dài thường có lợi cho cả hai bên.
Hỏi đáp
Nên thuê thời hạn bao lâu?
Đủ dài để hoàn vốn phần cải tạo, cộng thêm biên an toàn. Nếu chỉ được thuê ngắn, hãy giảm mức đầu tư ban đầu tương ứng thay vì hy vọng sẽ gia hạn được.
Chủ nhà đòi tăng giá giữa chừng thì sao?
Nếu hợp đồng đã ghi rõ cơ chế điều chỉnh thì áp theo đó. Đây chính là lý do điều khoản tăng giá cần một con số trần chứ không phải câu "theo thoả thuận".
Sang nhượng mặt bằng cần lưu ý gì?
Kiểm hợp đồng gốc còn bao lâu, có cho phép chuyển nhượng không, và chủ nhà đã đồng ý bằng văn bản chưa. Trả tiền sang nhượng khi chưa có ba điều này là rủi ro rất lớn.
Mặt bằng trong nhà ở có kinh doanh được không?
Tuỳ loại hình công trình và ngành nghề, cùng quy định của địa phương. Hỏi rõ trước khi ký, vì đây là thứ không sửa được bằng tiền cải tạo.