Hai căn nhà cùng diện tích, cùng phường, cùng cách mặt tiền khoảng 50 mét. Giá chênh nhau rất nhiều.
Phần lớn khác biệt không nằm ở căn nhà mà nằm ở con hẻm dẫn vào nó — và nó gói gọn trong bốn con số.
Con số 1: Chiều rộng hẻm
Đây là yếu tố mạnh nhất, và nó không tăng đều mà nhảy bậc theo phương tiện đi vào được:
- Chỉ đi bộ và xe máy — bậc thấp nhất. Mọi việc vận chuyển đều khó, từ chuyển nhà tới chở vật liệu xây dựng
- Xe ba gác vào được — cải thiện rõ ở khâu vận chuyển
- Ô tô con vào được — đây là bậc nhảy lớn nhất về giá, vì nó mở ra cả nhóm người mua có ô tô
- Ô tô tránh nhau được — bậc cao nhất, gần như mặt tiền về mặt tiện lợi
Điểm cần hiểu: giá không tăng tuyến tính theo từng mét. Nó nhảy tại các ngưỡng — và ngưỡng quan trọng nhất là ô tô vào được hay không.
Vì thế một con hẻm rộng thêm nửa mét có thể không đổi gì, nhưng rộng thêm nửa mét khác lại đổi cả một bậc giá.
Đo thế nào cho đúng
Đo tại chỗ hẹp nhất trên toàn tuyến từ mặt đường vào tới nhà, không đo ở chỗ rộng nhất. Một con hẻm rộng 4 mét nhưng có một đoạn thắt còn 2,5 mét thì thực tế là hẻm 2,5 mét.
Cũng nên để ý các vật cản cố định: cột điện giữa hẻm, mái che nhô ra, bậc tam cấp lấn ra.
Con số 2: Số lần quẹo từ mặt đường
Hẻm thẳng một mạch khác hẳn hẻm phải quẹo hai ba lần.
Cách thị trường quen gọi là "hẻm cấp 1, cấp 2, cấp 3" — tức số lần rẽ từ đường chính. Mỗi lần rẽ thường kèm một lần hẻm hẹp lại, nên hai yếu tố này cộng dồn.
Ảnh hưởng thực tế: khó tìm, khó vận chuyển, và với ô tô thì mỗi khúc cua là một điểm có thể không quay được đầu xe.
Con số 3: Khoảng cách tới mặt đường
Yếu tố này ai cũng biết, nhưng cách nó vận hành thì ít người để ý.
Khoảng cách ảnh hưởng mạnh ở đoạn đầu — chênh lệch giữa 20 mét và 60 mét rất rõ. Nhưng từ một mức nào đó trở đi, thêm vài chục mét nữa không còn đổi nhiều, vì lúc đó căn nhà đã hoàn toàn thuộc "khu trong hẻm" rồi.
Đây cũng chính là cách bảng giá đất của nhà nước phân vị trí — chi tiết ở bài một con đường, nhiều mức giá.
Con số 4: Tình trạng pháp lý của lối đi
Đây là yếu tố ít được hỏi nhất nhưng rủi ro nhất.
Câu hỏi: hẻm là đường công cộng, hay là lối đi qua đất thuộc quyền sử dụng của người khác?
Trường hợp thứ hai tồn tại nhiều hơn người ta nghĩ, đặc biệt ở các khu tự phát. Hệ quả:
- Quyền đi lại của bạn phụ thuộc vào thoả thuận, và thoả thuận có thể thay đổi khi chủ đất đổi
- Việc xin phép xây dựng có thể vướng
- Ngân hàng có thể đánh giá thấp hoặc từ chối nhận thế chấp
- Khi bán lại, người mua kỹ tính sẽ phát hiện và trừ giá mạnh
Cách kiểm: hỏi tại cơ quan quản lý đất đai địa phương và xin thông tin bằng văn bản. Nếu là lối đi qua đất người khác, cần xem quyền về lối đi đã được ghi nhận trên giấy tờ chưa.
Đây là hạng mục thuộc nhóm "lý do dừng lại", không phải nhóm "lý do trả giá".
Ba yếu tố phụ nhưng đáng tính
- Hẻm cụt hay hẻm thông — hẻm cụt yên tĩnh hơn nhưng khó quay đầu xe và xe cứu hoả khó vào. Với nhà thuần ở thì có thể là điểm cộng; với nhà định kinh doanh thì là điểm trừ nặng.
- Hẻm có thuộc diện mở rộng theo quy hoạch không — nếu có, phần nhà bạn có thể bị ảnh hưởng, nhưng phần còn lại sau đó lại có giá cao hơn. Cần thông tin bằng văn bản để biết mình ở phía nào của phép tính này.
- Mật độ và tình trạng dân cư trong hẻm — hẻm sạch, có đèn, nhà cửa được chăm khác hẳn hẻm nhếch nhác, dù cùng chiều rộng
Cách so sánh cho đúng
Sai lầm phổ biến nhất khi định giá nhà hẻm là so với nhà mặt tiền cùng đường rồi trừ đi một tỷ lệ ước chừng. Cách đó gần như luôn lệch.
Cách đúng:
- So với các căn khác trong cùng hẻm, hoặc trong hẻm có cùng bốn con số ở trên
- Điều chỉnh theo khác biệt cụ thể của từng căn: diện tích, chiều ngang, hướng, tuổi công trình
- Đối chiếu với bảng giá đất theo đúng vị trí của thửa, tại bảng giá đất
- Ước tính bằng cơ sở tính toán tại công cụ định giá nhà đất
Bước 1 là bước quyết định. Hai căn trong cùng một hẻm là phép so sánh sạch nhất bạn có thể có.
Nếu bạn đang mua
- Đi thử vào hẻm bằng chính phương tiện bạn dùng — nếu có ô tô, hãy lái vào và thử quay đầu
- Đi vào giờ cao điểm — hẻm rộng lúc vắng có thể tắc nghẽn lúc đông
- Đi vào buổi tối — xem chiếu sáng và cảm giác an toàn
- Hỏi hàng xóm về ngập và về việc hẻm có bị chiếm dụng để buôn bán không
- Kiểm pháp lý lối đi — bằng văn bản
Nếu bạn đang bán
Ghi con số cụ thể trong tin rao thay vì tính từ:
- Không phải "hẻm rộng rãi" mà "hẻm 4 mét, ô tô vào tận nhà"
- Không phải "gần mặt tiền" mà "cách đường X 40 mét, hẻm thẳng không quẹo"
Con số cụ thể vừa đáng tin hơn vừa lọc đúng nhóm người mua — người có ô tô sẽ tự loại nếu hẻm không vào được, và bạn đỡ mất công dẫn xem. Cách viết tin đầy đủ nằm ở bài chụp ảnh và viết tin bán nhà.
Hỏi đáp
Nhà hẻm có mất giá nhanh hơn nhà mặt tiền không?
Nhà mặt tiền có thêm giá trị kinh doanh nên biến động theo nhu cầu kinh doanh của khu vực. Nhà hẻm thuần ở thường ổn định hơn nhưng thanh khoản kém hơn khi cần bán nhanh.
Hẻm sắp mở rộng thì nên mua hay tránh?
Phụ thuộc thửa của bạn nằm ở đâu so với phạm vi mở rộng, và điều này phải xác định bằng văn bản. Xem thêm bài nhà đất bị thu hồi.
Nhà hẻm có vay ngân hàng được không?
Được, nhưng một số ngân hàng có giới hạn về chiều rộng hẻm hoặc khoảng cách tới đường lớn. Đây là một trong các lý do hồ sơ bị từ chối vì tài sản — xem bài hồ sơ vay bị từ chối.
Hẻm cụt có nên mua không?
Với nhà để ở thì yên tĩnh và ít xe qua lại là điểm cộng. Cần kiểm thêm khả năng quay đầu xe và lối tiếp cận khi có sự cố.