Người đã mua nhà đất một lần thường tự tin khi mua căn hộ. Nhưng phần lớn kinh nghiệm đó không dùng lại được: chung cư có những khoản chi và những rủi ro không tồn tại ở nhà mặt đất.
1. Bạn mua căn hộ, nhưng không mua riêng phần đất
Đây là khác biệt gốc, và mọi thứ bên dưới đều bắt nguồn từ nó.
Với nhà đất, giá trị phần lớn nằm ở đất — thứ không hao mòn. Với căn hộ, bạn sở hữu phần không gian trong căn của mình cùng phần sở hữu chung với cư dân khác, còn giá trị công trình thì giảm dần theo tuổi.
Hệ quả thực tế: hai tài sản này có đường giá khác hẳn nhau theo thời gian. Chung cư mới thường tăng chậm hơn nhà đất cùng khu, và toà càng cũ càng lệ thuộc vào chất lượng vận hành.
2. Phí quản lý — khoản chi vĩnh viễn
Đây là khoản người mua lần đầu hay quên khi tính khả năng chi trả.
Phí quản lý tính theo mét vuông mỗi tháng và không bao giờ dừng. Nó chi cho bảo vệ, vệ sinh, thang máy, chiếu sáng chung, máy bơm, hệ thống phòng cháy.
Cần hỏi rõ trước khi mua:
- Mức phí hiện tại là bao nhiêu mỗi mét vuông
- Đã tăng lần nào chưa, tăng bao nhiêu
- Phí gửi xe ô tô và xe máy tính riêng ra sao
- Có khoản nào khác ngoài hai loại trên không
Cộng phí quản lý và phí gửi xe vào chi phí hằng tháng cùng với khoản trả nợ. Ở căn hộ diện tích lớn, khoản này ngang một phần đáng kể tiền lãi vay.
3. Quỹ bảo trì — khoản nộp một lần, và hay có tranh chấp
Người mua đóng một khoản tính theo tỷ lệ trên giá trị căn hộ, dùng để bảo trì phần sở hữu chung: thang máy, máy bơm, chống thấm, sơn ngoài nhà.
Cần hỏi:
- Quỹ đã được bàn giao cho ban quản trị chưa
- Số dư hiện tại còn bao nhiêu
- Đã chi cho những hạng mục nào
Với chung cư đã ở nhiều năm, quỹ bảo trì cạn mà thang máy sắp tới kỳ đại tu là tình huống dẫn tới việc cư dân phải đóng thêm. Đây là câu hỏi nên đặt trước khi mua căn hộ ở toà cũ.
4. Diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường
Hai con số này khác nhau, và chênh lệch không nhỏ.
- Thông thuỷ — phần bạn thật sự dùng được, không tính phần tường
- Tim tường — tính tới giữa tường bao và tường ngăn, nên lớn hơn
Giá bán và diện tích ghi trên giấy tờ phải rõ đang dùng cách tính nào. Khi so sánh hai căn hộ ở hai dự án, đảm bảo bạn đang so cùng một loại diện tích — nếu không, phép so sánh vô nghĩa.
5. Pháp lý căn hộ khác pháp lý nhà đất
Những thứ cần xem:
- Đã có sổ chưa — nhiều dự án bàn giao rồi mà nhiều năm sau vẫn chưa cấp sổ cho cư dân
- Nếu chưa có sổ thì vì sao — vướng nghiệm thu, vướng nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, hay đang trong quá trình làm bình thường
- Căn hộ có đang thế chấp không — cả căn hộ lẫn cả dự án
- Thời hạn sở hữu — có dự án là sở hữu lâu dài, có dự án có thời hạn. Điều này ảnh hưởng lớn tới giá và khả năng vay
- Loại hình — căn hộ để ở, nhà ở xã hội có điều kiện chuyển nhượng riêng, hay căn hộ dịch vụ không phải nhà ở
Điểm cuối rất đáng chú ý: một số sản phẩm trông giống căn hộ nhưng pháp lý là công trình thương mại dịch vụ, không đăng ký thường trú được và khó vay hơn hẳn.
6. Ban quản trị và chất lượng vận hành
Với nhà đất, hàng xóm không ảnh hưởng tới túi tiền bạn. Với chung cư thì có.
Cách kiểm nhanh:
- Đi thang máy vào giờ cao điểm buổi sáng, xem phải chờ bao lâu
- Nhìn hành lang, hầm xe, khu vực rác — vận hành tốt hay không lộ ra ở đây
- Hỏi cư dân về tranh chấp với chủ đầu tư hoặc ban quản lý
- Tìm hiểu toà đã có ban quản trị chưa, quỹ bảo trì đã bàn giao chưa
Một toà nhà cùng vị trí, cùng tuổi nhưng vận hành tốt có thể chênh giá đáng kể so với toà bên cạnh. Đây là thứ không nằm trong bất kỳ bảng giá nào.
7. Chọn căn: những thứ ảnh hưởng ở lâu dài
- Hướng ban công — mặt tây rất nóng buổi chiều, mặt bắc thiếu nắng
- Tầng — tầng thấp tiện nhưng ồn và ít gió; tầng cao thoáng nhưng phụ thuộc thang máy hoàn toàn
- Vị trí trong toà — căn cạnh thang máy, cạnh phòng rác, cạnh phòng kỹ thuật thường ồn hơn
- Tầm nhìn có bị chặn không — hỏi xem có toà nào sắp xây phía trước
- Thông gió chéo — căn có hai mặt thoáng khác hẳn căn một mặt
8. Nếu mua nhà hình thành trong tương lai
Đây là nhóm rủi ro riêng, cần kiểm thêm:
- Giấy tờ pháp lý của dự án và điều kiện được bán
- Có bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao không
- Tiến độ thanh toán ghi trong hợp đồng
- Điều khoản phạt khi chậm bàn giao — và mức phạt có tương xứng không
- Lịch sử các dự án trước của chủ đầu tư: bàn giao đúng hạn không, làm sổ nhanh không
Điểm cuối là chỉ dấu đáng tin hơn mọi lời quảng cáo.
Trước khi trả giá
So căn bạn định mua với các căn cùng toà và các toà lân cận. Với chung cư, dữ liệu so sánh dễ tìm hơn nhà đất vì các căn khá giống nhau — hãy tận dụng điều đó.
Ước tính theo cơ sở tính toán tại công cụ định giá nhà đất, và nếu định vay thì tính khả năng trả nợ trước khi đi xem căn nào, theo bài vay bao nhiêu thì an toàn.
Hỏi đáp
Chung cư hay nhà đất giữ giá hơn?
Nhà đất thường giữ giá tốt hơn về dài hạn vì giá trị nằm ở đất. Nhưng chung cư có lợi thế về vị trí trung tâm, tiện ích và số vốn ban đầu thấp hơn cho cùng một khu vực.
Chung cư cũ hơn 20 năm có nên mua không?
Cần xem tình trạng kết cấu, hệ thống điện nước, thang máy, và quỹ bảo trì còn bao nhiêu. Giá rẻ có thể chỉ là phần bù cho những khoản sắp phải chi.
Phí quản lý cao có đáng không?
Tuỳ chất lượng vận hành. Phí thấp mà thang máy hỏng liên tục, hầm xe ngập, an ninh kém thì rẻ hơn về danh nghĩa nhưng đắt hơn về thực tế.
Mua căn hộ chưa có sổ có rủi ro gì?
Khó vay, khó bán lại, và bạn phụ thuộc vào việc chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ. Nếu vẫn mua, cần biết rõ nguyên nhân chưa có sổ và có căn cứ về thời điểm dự kiến.