Khi ký hợp đồng thuê nhà, cả chủ nhà và người thuê đều cần ghi rõ những thỏa thuận để tránh hiểu lầm về sau. Một hợp đồng đầy đủ không chỉ bảo vệ hai bên mà còn là bằng chứng pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.
Bài viết này liệt kê những điều khoản thiết yếu mà hợp đồng thuê nhà không nên thiếu, giúp bạn hiểu rõ trước khi ký tên.
Thông tin chi tiết của các bên
Hợp đồng phải ghi rõ tên đầy đủ, số chứng minh nhân dân (hoặc căn cước công dân), địa chỉ thường trú của cả chủ nhà và người thuê. Nếu là pháp nhân (công ty, tổ chức), cần ghi số giấy phép đăng ký kinh doanh hoặc mã số doanh nghiệp. Phần này đảm bảo rằng hai bên đều rõ ràng và có thể liên lạc khi cần thiết.
Mô tả chi tiết về bất động sản
Hợp đồng nên ghi rõ địa chỉ, số nhà, tầng, số phòng và diện tích của căn nhà hoặc phòng cho thuê. Nếu kèm nội thất, thiết bị (tủ lạnh, điều hoà, máy giặt…), liệt kê tên và tình trạng (mới, cũ, hỏng) để sau này không có tranh cãi về những gì được bao gồm trong tiền thuê. Đặc biệt là phần chung cư: số tầng, tòa nhà, vị trí chỗ đỗ xe nếu có.
Giá tiền thuê và kỳ hạn thanh toán
Ghi rõ tiền thuê mỗi tháng bao nhiêu, tiền cọc bao nhiêu, và những khoản phí khác (nước, điện, internet, dịch vụ tòa nhà…) ai trả. Thời gian thanh toán là mỗi tháng, quý hay năm, và ngày hạn cuối cùng để nộp tiền. Nên ghi rõ hình thức thanh toán (chuyển khoản, tiền mặt) và tài khoản (nếu chuyển khoản) để tránh tranh chấp.
Thời hạn thuê và điều kiện gia hạn
Hợp đồng phải ghi rõ ngày bắt đầu thuê, ngày kết thúc, và tổng thời gian (3 tháng, 6 tháng, 1 năm…). Cần nêu rõ liệu hai bên có thể gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn hay không, mức giá gia hạn có thay đổi không, và phải thông báo ý định gia hạn hay chấm dứt bao lâu trước khi hết hạn (thường là 30 hoặc 60 ngày).
Trách nhiệm bảo trì và sửa chữa
Hợp đồng cần nêu rõ ai chịu trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng thông thường (sơn tường, sửa cửa, thay đèn). Thường người thuê chịu trách nhiệm với những hư hỏng do tự mình gây ra, còn chủ nhà chịu trách nhiệm với kết cấu chính (mái nhà, tường chính, nước sạch). Nên ghi rõ thời gian phản hồi khi có sự cố (trong vòng 24 giờ, 3 ngày…).
Quy định về tiêu dùng nước, điện và Internet
Nếu chủ nhà chỉ định người thuê phải sử dụng các dịch vụ cụ thể (nhà cung cấp Internet, công ty quản lý điện nước), hợp đồng nên ghi rõ. Cũng cần nêu cách tính tiền (theo hóa đơn thực tế, chia đều hằng tháng, hay có mức tối thiểu), để ai cũng biết phải chi bao nhiêu. Một số hợp đồng có qui định người thuê không được chia sẻ Internet hoặc nước với người khác.
Quy định về khách, sửa đổi và chuyển nhượng
Hợp đồng nên nêu rõ người thuê có được phép có khách ở lại qua đêm không, và bao lâu được phép. Cũng cần ghi tường tận nếu người thuê muốn sơn lại, lắp đặt tủ hay thay đổi nội thất có được phép không. Về chuyển nhượng: người thuê có được phép cho người khác thuê giúp hoặc bán lại quyền sử dụng không — hầu hết chủ nhà yêu cầu sự đồng ý trước bằng văn bản.
Điều khoản chấm dứt và trả lại phòng
Hợp đồng phải ghi rõ cách thức và thời gian chấm dứt hợp đồng sớm (nếu được). Khi hết thời hạn, người thuê phải trả lại nhà sạch sẽ, không nợ tiền điện nước hay tiền thuê, có hoàn lại tiền cọc không. Nên ghi rõ quy trình kiểm tra lại nhà (ai kiểm tra, ghi chú tình trạng khi bàn giao), và bao lâu sau khi trả phòng sẽ hoàn tiền cọc.
Cách kiểm chứng hợp đồng trước khi ký
Trước khi ký, bạn nên sao chép lại hợp đồng để giữ lại bản cho mình. Đọc kỹ từng dòng và hỏi chủ nhà nếu có điều gì không hiểu; đừng ngại yêu cầu sửa đổi những phần không hợp lý. Nếu không chắc về pháp lý, hãy mang bản dự thảo hợp đồng tới tòa công chứng hoặc tư vấn viên pháp lý để xem xét; một số tòa công chứng cũng có mẫu hợp đồng tiêu chuẩn mà bạn có thể tham khảo. Đặc biệt kiểm tra điều khoản chấm dứt hợp đồng, hoàn tiền cọc và trách nhiệm sửa chữa — đây là những phần hay xảy ra tranh chấp.
Ngoài các điều khoản trong hợp đồng, bạn cũng có thể kiểm tra giá thị trường căn nhà hoặc phòng muốn thuê qua công cụ định giá nhà đất của Nhà Đất Số, để biết mức tiền thuê có phù hợp với khu vực hay không.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Không bắt buộc, nhưng nên công chứng để có giá trị pháp lý cao hơn. Hợp đồng viết tay hay in ra và ký xác nhận cũng có hiệu lực, miễn là hai bên đều ký tên. Tuy nhiên nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng công chứng sẽ dễ chứng minh hơn tại tòa án.
Tiền cọc có được coi là tiền thuê tháng cuối không?
Tuỳ theo nội dung hợp đồng. Một số hợp đồng ghi rõ tiền cọc chỉ để bảo đảm và sẽ hoàn lại khi hết hạn; số khác thỏa thuận dùng tiền cọc để trừ vào tiền thuê tháng cuối. Cần ghi rõ trong hợp đồng để không có hiểu lầm.
Nếu chủ nhà muốn tăng giá thuê giữa kỳ thì sao?
Hợp đồng đã ký có hiệu lực trong thời hạn ghi rõ, chủ nhà không được phép tăng giá trừ khi đã thỏa thuận trước trong hợp đồng. Nếu muốn tăng giá, phải chờ đến kỳ gia hạn hợp đồng tiếp theo và phải thông báo trước để người thuê có thời gian quyết định.
Người thuê phá hủy tài sản trong nhà thì sao?
Hợp đồng cần ghi rõ mức độ hư hỏng do khách quan (từ từ mòn theo thời gian) và do cố ý hay sơ suất của người thuê. Nếu là do người thuê gây ra, chủ nhà có quyền yêu cầu bồi thường từ tiền cọc hoặc yêu cầu bồi thường thêm. Nên có biên bản kiểm tra tình trạng nhà khi bàn giao và nhận lại để làm bằng chứng.
Hợp đồng thuê có thể được chấm dứt sớm không?
Tùy theo điều khoản trong hợp đồng. Một số hợp đồng cho phép chấm dứt sớm nhưng yêu cầu thông báo trước 30-60 ngày hoặc mất tiền phạt. Nếu hợp đồng không ghi rõ, người thuê khó có thể rút khỏi sớm mà không bị phạt. Nên thảo luận về điều này khi ký hợp đồng.
Hợp đồng bằng tay có giá trị pháp lý không?
Có, miễn là cả chủ nhà và người thuê đều ký tên hoặc điểm chỉ xác nhận. Tuy nhiên để bảo đảm an toàn, nên viết rõ ràng, không bút chì, và nên có nhân chứng hoặc công chứng để tăng độ tin cậy khi xảy ra tranh chấp.
