Cùng một căn nhà, hai người có thể đưa ra hai con số rất khác nhau — không phải vì ai đó sai, mà vì họ định giá theo hai cách khác nhau.
Người mua để ở nhìn vào vị trí, công năng và mặt bằng khu vực. Người mua để cho thuê nhìn vào số tiền căn nhà tạo ra mỗi năm.
Cách thứ hai đáng biết kể cả khi bạn không định cho thuê, vì nó là một phép kiểm tra tỉnh táo: khi giá bán chạy quá xa so với giá thuê, đó là tín hiệu.
Lợi suất cho thuê là gì
Cách tính đơn giản nhất:
Lợi suất gộp = (tiền thuê một năm ÷ giá mua) × 100
Ví dụ: căn nhà giá 3 tỷ, cho thuê 12 triệu một tháng, tức 144 triệu một năm. Lợi suất gộp là 144 ÷ 3.000 = 4,8%.
Con số này dễ tính nhưng chưa nói hết. Nó chưa trừ bất kỳ chi phí nào.
Lợi suất ròng — con số thật
Trừ đi những khoản bạn thực sự phải chi:
- Thời gian bỏ trống — không căn nào cho thuê 12 tháng liền mãi mãi. Giữa hai khách luôn có khoảng trống.
- Thuế và các nghĩa vụ liên quan tới cho thuê
- Sửa chữa và bảo trì — sơn lại, thay thiết bị, xử lý thấm dột
- Phí quản lý và các khoản chung nếu là chung cư
- Bảo hiểm tài sản nếu có
- Phí môi giới tìm khách mỗi lần đổi khách
- Chi phí quản lý nếu bạn thuê người trông coi thay mình
Sau khi trừ, lợi suất ròng thường thấp hơn lợi suất gộp một khoảng đáng kể. Người tính bằng lợi suất gộp rồi ra quyết định thường hụt so với kỳ vọng.
Hai khoản hay bị bỏ quên nhất
Thời gian bỏ trống — nếu mỗi năm căn nhà trống một tháng, bạn đã mất khoảng 8% doanh thu năm ngay lập tức.
Chi phí lớn theo chu kỳ — sơn lại, thay điều hoà, chống thấm không xảy ra hằng năm, nên dễ bị bỏ qua khi tính. Cách xử lý: chia đều theo năm và trích ra như một khoản cố định.
Vì sao con số này quan trọng ngay cả khi bạn mua để ở
Lợi suất cho thuê là mối liên hệ giữa giá bán và giá trị sử dụng thực tế của một bất động sản.
- Khi giá bán tăng nhanh hơn giá thuê, lợi suất giảm. Người mua đang trả nhiều hơn cho cùng một dòng tiền.
- Lợi suất rất thấp so với mặt bằng lãi suất gửi tiết kiệm nghĩa là người mua đang đặt cược gần như hoàn toàn vào việc giá sẽ tăng tiếp.
- Lợi suất cao bất thường thường có lý do — pháp lý yếu, vị trí xấu, hoặc giá thuê đang ở đỉnh tạm thời.
Không có ngưỡng "đúng" chung cho mọi khu vực và mọi loại tài sản. Cách dùng đúng là so cùng loại, cùng khu vực, và so với chính khu đó ở các thời kỳ khác nhau.
Cách tính cho một căn cụ thể
- Ước tính giá thuê thật — không lấy giá chủ nhà mong muốn, mà xem các căn tương đương đang cho thuê thật trong khu vực. Cách định giá thuê nằm ở bài định giá cho thuê.
- Ước tính giá trị tài sản tại công cụ định giá nhà đất, đối chiếu bảng giá đất của tuyến đường
- Tính lợi suất gộp
- Trừ các khoản chi phí ở trên để ra lợi suất ròng
- So với các căn khác cùng khu và với các lựa chọn khác của bạn
Nếu mua bằng vốn vay
Phép tính phải thêm một dòng nữa: tiền trả nợ hằng tháng.
Ba trường hợp:
- Tiền thuê lớn hơn tiền trả nợ và chi phí — căn nhà tự nuôi nó, phần dư là dòng tiền dương
- Tiền thuê xấp xỉ — bạn không lỗ nhưng cũng không có đệm khi trống khách hoặc phát sinh sửa chữa
- Tiền thuê nhỏ hơn — mỗi tháng bạn phải bù thêm. Đây là phương án hợp lệ nếu bạn có thu nhập khác ổn định và tin vào tăng giá dài hạn, nhưng phải biết mình đang làm gì
Trường hợp thứ ba là chỗ nhiều người gặp khó khi lãi suất thay đổi. Cách tính khả năng trả nợ an toàn nằm ở bài vay bao nhiêu thì an toàn.
Những yếu tố làm lợi suất thực tế khác dự tính
- Loại khách thuê — khách gia đình thường ở lâu hơn, ít trống hơn khách ngắn hạn
- Vị trí so với nơi làm việc và trường học — quyết định nhu cầu thuê ổn định
- Nguồn cung mới trong khu vực — một toà nhà mới hoàn thành gần đó có thể kéo giá thuê xuống
- Tình trạng căn nhà — nhà xuống cấp vừa khó cho thuê vừa tốn sửa chữa
- Bạn tự quản lý hay thuê người
Yếu tố đầu tiên đáng chú ý nhất: một khách thuê ở ba năm có giá trị hơn nhiều so với ba khách mỗi người một năm, dù giá thuê ghi trên hợp đồng như nhau.
Hỏi đáp
Lợi suất bao nhiêu là tốt?
Không có con số chung — nó khác nhau theo khu vực, loại tài sản và thời điểm. Cách dùng đúng là so sánh giữa các lựa chọn cụ thể của bạn, không so với một con số nghe được ở đâu đó.
Nhà phố hay căn hộ cho thuê tốt hơn?
Căn hộ thường dễ cho thuê và dễ so sánh hơn, nhưng có phí quản lý và giá trị công trình giảm theo tuổi. Nhà phố có giá trị đất nhưng vốn lớn hơn và quản lý phức tạp hơn.
Có nên mua nhà cũ giá rẻ để cho thuê không?
Cần cộng đủ chi phí cải tạo và sửa chữa định kỳ vào giá vốn. Nhà rẻ mà tốn sửa liên tục có thể cho lợi suất ròng thấp hơn một căn đắt hơn nhưng ít việc.
Giá thuê có tăng theo thời gian không?
Thường có xu hướng tăng theo mặt bằng chung, nhưng chậm hơn và ít biến động hơn giá bán. Chính vì thế lợi suất là chỉ báo hữu ích khi giá bán chạy nhanh.