Một người hỏi ba nơi về giá căn nhà của mình và nhận ba con số khác nhau, rồi kết luận là có ai đó nói sai.
Thường thì không ai sai cả. Vấn đề là mỗi mục đích định giá hỏi một câu khác nhau — và câu hỏi khác thì đáp án khác.
Mục đích 1: Để bán
Câu hỏi: người mua sẵn sàng trả bao nhiêu, trong khoảng thời gian bạn chấp nhận chờ?
Đây là con số phụ thuộc vào thời gian nhiều hơn người ta nghĩ. Cùng một căn nhà có ít nhất hai mức:
- Giá nếu chờ được vài tháng
- Giá nếu cần bán trong vài tuần
Khoảng chênh giữa hai mức đó chính là "giá của tốc độ" — chi tiết ở bài cần bán nhà gấp.
Cách xác định: so với các căn tương đương trong bán kính hẹp, ưu tiên căn đã bán được chứ không phải căn đang rao. Ước tính tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất tuyến đường.
Mục đích 2: Để thế chấp vay ngân hàng
Câu hỏi: nếu phải xử lý tài sản này, ngân hàng thu hồi được bao nhiêu, một cách chắc chắn?
Vì câu hỏi là như vậy, con số này thận trọng hơn giá thị trường. Ngân hàng không định giá theo kịch bản tốt nhất mà theo kịch bản họ phải bán trong điều kiện không thuận lợi.
Và họ cho vay theo tỷ lệ trên con số đó, chứ không theo giá bạn mua.
Vì sao ba nơi cho ba con số nằm ở bài ngân hàng, công ty thẩm định và chủ nhà. Và hệ quả khi định giá thấp hơn giá mua nằm ở bài hồ sơ vay bị từ chối.
Mục đích 3: Để tính nghĩa vụ tài chính
Câu hỏi: mức nào được dùng làm căn cứ theo quy định?
Đây là con số không do bạn hay bên mua quyết định. Nó dựa trên bảng giá đất của địa phương và các quy định về xác định giá.
Điểm cần biết: nếu giá kê khai trong hợp đồng thấp hơn mức theo bảng giá, cơ quan thuế áp mức theo bảng giá. Nghĩa là khai thấp không đưa được khoản phải nộp xuống dưới một mức sàn.
Các khoản cụ thể nằm ở bài bên mua nộp những khoản gì và bán nhà phải nộp bao nhiêu.
Mục đích 4: Để chia — thừa kế, ly hôn, tách phần góp
Câu hỏi: giá trị nào mà tất cả các bên cùng chấp nhận là công bằng?
Đây là mục đích khó nhất, vì nó không phải bài toán kỹ thuật mà là bài toán đồng thuận.
Vấn đề thực tế: người muốn giữ tài sản có xu hướng thấy nó đáng ít hơn; người nhận tiền có xu hướng thấy nó đáng nhiều hơn. Và cả hai đều tin mình khách quan.
Cách gọn nhất để không phải cãi nhau: thoả thuận trước rằng giá trị sẽ do một đơn vị thẩm định giá độc lập do các bên cùng chọn xác định.
Cách này trung lập, và quan trọng hơn: không bên nào phải "nhượng bộ" khi chấp nhận con số — vì nó không đến từ bên kia.
Nguyên tắc này áp dụng cho cả trường hợp mua chung rồi một người muốn ra — xem bài mua nhà chung với người khác, và trường hợp bán nhà đồng sở hữu ở bài bán nhà nhiều người cùng đứng tên.
Mục đích 5: Để góp vốn hoặc để hạch toán
Câu hỏi: giá trị nào được ghi nhận hợp lệ?
Trường hợp này thường cần chứng thư thẩm định giá của đơn vị có chức năng, vì con số phải có căn cứ chính thức chứ không phải ước tính.
Nếu bạn đang trong tình huống cần chứng thư, hãy hỏi rõ ngay từ đầu về mục đích sử dụng — vì chứng thư thường ghi rõ mục đích và không dùng chéo được.
Bảng tóm tắt
| Mục đích | Câu hỏi | Đặc điểm con số |
|---|---|---|
| Bán | Người mua trả bao nhiêu | Phụ thuộc thời gian chờ |
| Thế chấp | Thu hồi được bao nhiêu | Thận trọng hơn thị trường |
| Nghĩa vụ tài chính | Căn cứ theo quy định | Theo bảng giá, có mức sàn |
| Chia tài sản | Mức các bên cùng chấp nhận | Cần bên thứ ba trung lập |
| Góp vốn, hạch toán | Mức được ghi nhận hợp lệ | Cần chứng thư có chức năng |
Sai lầm hay gặp: dùng con số của mục đích này cho mục đích khác
- Lấy giá ngân hàng định làm giá bán — thấp hơn thị trường vì mục đích khác nhau
- Lấy giá theo bảng giá nhà nước làm giá thị trường — hai cơ chế hoàn toàn khác, xem bài giá đất nhà nước và giá thị trường chênh nhau mấy lần
- Lấy giá rao của hàng xóm làm căn cứ chia thừa kế — giá rao không phải giá bán được
- Lấy giá mua từ nhiều năm trước làm cơ sở cho việc hôm nay
Mục thứ ba là mục gây tranh cãi gia đình nhiều nhất. Giá rao là mong muốn của người bán, không phải mức thị trường chấp nhận.
Ba việc nên làm dù mục đích là gì
- Xác định rõ mình đang định giá để làm gì — trước khi hỏi ai
- Bắt đầu từ một mức tham chiếu có cơ sở tính toán, rồi điều chỉnh theo mục đích
- Kiểm bằng ít nhất hai nguồn độc lập — một điểm dữ liệu không đủ
Điểm 3 áp dụng cho cả nhà đất lẫn xe cộ, và lý do nằm ở bài một điểm dữ liệu không đủ để định giá.
Khi nào nên thuê thẩm định giá độc lập
- Chia tài sản mà các bên không thống nhất được
- Giao dịch có giá trị lớn và bạn muốn có căn cứ khi thương lượng
- Cần chứng thư cho mục đích chính thức
- Tài sản có đặc điểm khó so sánh — hình dạng lạ, vị trí đặc biệt, ít giao dịch tương đương trong khu
Chi phí một lần thẩm định nhỏ hơn nhiều so với khoảng chênh mà nó giúp bạn tránh — đặc biệt ở trường hợp thứ nhất, nơi khoản tranh cãi có khi kéo dài nhiều năm.
Hỏi đáp
Vì sao môi giới định giá cao hơn ngân hàng?
Vì hai bên trả lời hai câu hỏi khác nhau. Môi giới ước tính mức thị trường có thể đạt; ngân hàng ước tính mức thu hồi chắc chắn. Cả hai đều có thể đúng trong phạm vi của mình.
Chứng thư thẩm định giá dùng được cho mọi việc không?
Thường không — chứng thư ghi rõ mục đích sử dụng. Hãy nói rõ mục đích ngay khi đặt yêu cầu để nhận được thứ dùng được.
Định giá có thời hạn không?
Có, vì thị trường thay đổi. Một con số của hai năm trước không dùng được cho quyết định hôm nay, nhất là ở khu vực có biến động.
Nếu các bên không chịu thuê thẩm định thì sao?
Có thể thoả thuận lấy trung bình của vài nguồn ước tính độc lập, hoặc dùng một cơ sở tính toán mà tất cả cùng chấp nhận từ đầu. Điều quan trọng là chọn phương pháp trước, khi chưa ai biết con số sẽ ra bao nhiêu.