Hai thửa đất cùng 80 mét vuông, cùng khu, cùng mặt tiền 4 mét. Nhưng một thửa xây được nhà bốn tầng phủ gần hết đất, thửa kia chỉ được ba tầng và phải chừa sân sau.
Khác biệt nằm ở các chỉ tiêu quy hoạch — thứ không ghi trên giấy chứng nhận và cũng không ai tự nói cho bạn khi bán.
Bốn chỉ tiêu quyết định
1. Mật độ xây dựng
Tỷ lệ phần trăm diện tích được phép phủ công trình trên tổng diện tích thửa.
Thửa 100 mét vuông với mật độ 80% nghĩa là bạn xây được tối đa 80 mét vuông mặt bằng, 20 mét vuông còn lại phải để trống — sân, giếng trời, hoặc khoảng lùi.
Mật độ thường thay đổi theo diện tích thửa: thửa càng lớn thì mật độ cho phép càng thấp.
2. Tầng cao và chiều cao công trình
Số tầng tối đa và chiều cao tối đa tính tới đâu. Hai chỉ tiêu này đi cùng nhau — có nơi giới hạn số tầng, có nơi giới hạn cả chiều cao tổng.
Chỉ tiêu này phụ thuộc vị trí, chiều rộng tuyến đường trước nhà, và quy định của khu vực. Đây là lý do nhà mặt tiền đường lớn thường được xây cao hơn nhà trong hẻm nhỏ.
3. Chỉ giới xây dựng và khoảng lùi
Ranh mà công trình không được vượt qua, và khoảng cách phải chừa so với ranh đường hoặc ranh thửa bên cạnh.
Đây là chỗ gây bất ngờ nhiều nhất: bạn mua thửa sâu 20 mét nhưng phải lùi vào 3 mét, tức phần xây được chỉ còn 17 mét — và bạn đã trả tiền cho cả 20.
4. Điều kiện tách thửa
Diện tích tối thiểu và kích thước tối thiểu để một thửa được tách. Quy định khác nhau theo địa phương và theo loại đất.
Nếu bạn mua đất lớn với ý định tách ra bán, đây là điều kiện phải kiểm trước khi mua, không phải sau.
Vì sao hai thửa giống nhau lại khác chỉ tiêu
- Chiều rộng tuyến đường trước nhà khác nhau — yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất tới tầng cao
- Nằm trong hai khu vực quy hoạch khác nhau, dù cách nhau không xa
- Một thửa nằm trong hành lang an toàn của đường, cầu, hoặc lưới điện
- Khu vực có quy định riêng về kiến trúc, chiều cao, hoặc bảo tồn
- Hình dạng và hướng thửa ảnh hưởng tới cách áp khoảng lùi
Cách kiểm trước khi mua
- Hỏi tại cơ quan quản lý xây dựng và quản lý đất đai của địa phương, nêu rõ số thửa, số tờ bản đồ
- Xin thông tin bằng văn bản — lời nói không dùng được khi hồ sơ bị từ chối
- Hỏi cụ thể bốn con số: mật độ, tầng cao, khoảng lùi, và điều kiện tách thửa nếu cần
- Đối chiếu với các nhà xung quanh — nhưng đừng suy hoàn toàn từ đó, vì nhà cũ có thể xây trước khi quy định hiện tại có hiệu lực
- Hỏi luôn về quy hoạch trong cùng buổi — xem bài tra quy hoạch trước khi mua
Điểm 4 đáng nhấn: "nhà bên cạnh xây bốn tầng nên nhà mình cũng được" là suy luận sai rất phổ biến. Công trình đó có thể xây từ lâu, hoặc xây sai phép và chưa bị xử lý.
Đưa vào phép tính giá
Đây là phần biến kiến thức trên thành tiền.
Giá trị sử dụng thật của một thửa đất không phải diện tích trên giấy, mà là diện tích sàn bạn xây được.
Diện tích sàn ước tính ≈ (diện tích thửa × mật độ) × số tầng được phép
Hai thửa cùng giá, cùng diện tích, nhưng một thửa cho nhiều sàn hơn thì rõ ràng đáng tiền hơn. Đây là cách người có kinh nghiệm so sánh hai lựa chọn, còn người mới chỉ so mét vuông đất.
Kết hợp với ước tính giá trị tại công cụ định giá nhà đất và bảng giá đất tuyến đường để có bức tranh đủ.
Giấy phép xây dựng
Sau khi mua, muốn xây thì cần giấy phép — trừ một số trường hợp được miễn theo quy định.
Hồ sơ thường gồm giấy tờ về quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế theo quy định, và các giấy tờ khác tuỳ trường hợp. Thời gian và thủ tục cụ thể do địa phương hướng dẫn.
Hậu quả của việc xây sai phép
- Bị xử phạt và buộc khắc phục, có thể phải tháo dỡ phần vi phạm
- Phần xây sai không được cập nhật vào giấy chứng nhận
- Ngân hàng không tính phần đó khi định giá thế chấp
- Khi bán, người mua trừ giá hoặc rút lui
Điểm thứ hai là điểm đắt nhất về lâu dài: bạn bỏ tiền xây nhưng phần đó không tồn tại trên giấy tờ, nên nó không chuyển thành giá trị khi giao dịch.
Nếu mua nhà xây sẵn
Kiểm thêm hai thứ:
- Hiện trạng có khớp giấy phép và giấy chứng nhận không — số tầng, diện tích, ranh giới
- Phần cơi nới có được cập nhật chưa
Nhà có phần chênh lệch giữa thực tế và giấy tờ sẽ vướng khi vay ngân hàng và khi bán lại. Đây cũng là một trong các lý do hồ sơ vay bị từ chối — xem bài hồ sơ vay bị từ chối.
Hỏi đáp
Nhà trong hẻm nhỏ có bị hạn chế nhiều không?
Thường có, đặc biệt về tầng cao, vì chỉ tiêu này gắn với chiều rộng tuyến đường. Đây là một trong những lý do đất mặt tiền chênh giá lớn so với đất trong hẻm.
Có được xây vượt mật độ rồi xin hợp thức hoá sau không?
Đây là hướng đi rủi ro. Việc xử lý phụ thuộc quy định và từng trường hợp, và trong thời gian chưa hợp thức được thì tài sản của bạn bị vướng ở mọi giao dịch.
Chỉ tiêu quy hoạch có thay đổi theo thời gian không?
Có, khi quy hoạch của khu vực được điều chỉnh. Vì thế thông tin cần lấy ở thời điểm hiện tại, không dùng lại thông tin của vài năm trước.
Đất nông nghiệp thì các chỉ tiêu này áp thế nào?
Phải chuyển mục đích sang đất ở trước đã, và sau đó mới áp các chỉ tiêu xây dựng. Cách tính khoản phải nộp nằm ở bài chuyển đất vườn lên đất ở.