Sắm đồ vào rồi tăng giá thuê nghe rất hợp lý. Nhưng đồ đạc vừa là khoản đầu tư, vừa là khoản phải thay theo chu kỳ — và nó đổi luôn nhóm khách bạn hút được.
Ba mức, ba nhóm khách khác nhau
Mức 1: Trống hoàn toàn
Chỉ có nhà và các thiết bị gắn cố định: đèn, quạt trần, thiết bị vệ sinh.
Hút nhóm khách: gia đình chuyển tới ở lâu dài, người đã có sẵn đồ đạc.
Đặc điểm: giá thuê thấp nhất, nhưng khách thường ở rất lâu — vì chuyển nhà kèm đồ đạc là việc lớn. Bạn gần như không phải bảo trì gì.
Mức 2: Cơ bản
Điều hoà, nóng lạnh, tủ bếp, rèm, đôi khi thêm tủ quần áo âm tường.
Hút nhóm khách: rộng nhất — cả người có đồ lẫn người chưa có.
Đặc điểm: đây thường là điểm cân bằng tốt nhất. Bạn cung cấp những thứ ai cũng cần và khó tự mang theo, nhưng không ôm phần đồ đạc cá nhân.
Mức 3: Đầy đủ
Thêm giường, tủ, bàn ghế, tủ lạnh, máy giặt, bếp, đôi khi cả bát đĩa.
Hút nhóm khách: người mới tới thành phố, người ở ngắn hạn, người đi làm xa nhà.
Đặc điểm: giá thuê cao nhất, nhưng khách thường ở ngắn hơn — vì họ không có gì ràng buộc, chuyển đi chỉ cần xách vali.
Nghịch lý cần biết: giá cao hơn không có nghĩa thu về nhiều hơn
Đây là điểm chính của bài.
Cho thuê đầy đủ đồ được giá cao hơn, nhưng kèm ba khoản mà cho thuê trống không có:
- Vốn ban đầu để sắm đồ
- Chi phí thay thế theo chu kỳ — đồ điện, đệm, rèm đều có tuổi thọ
- Thời gian trống nhiều hơn, vì khách đổi thường xuyên hơn
Khoản thứ ba là khoản nặng nhất và ít ai tính. Một tháng trống xoá đi phần chênh giá của nhiều tháng.
Phép tính hoàn vốn
Vốn sắm đồ ÷ phần chênh giá thuê mỗi tháng = số tháng hoàn vốn
So con số đó với tuổi thọ của chính bộ đồ. Nếu bộ đồ dùng được ba năm mà thời gian hoàn vốn là hai năm rưỡi, thì bạn gần như không lãi — chưa kể phần thời gian trống.
Và nhớ trừ tiếp:
- Chi phí sửa chữa và thay thế trong thời gian đó
- Thời gian trống tăng thêm do khách đổi nhiều hơn
Cách tính lợi suất đầy đủ với tất cả các khoản nằm ở bài định giá theo dòng tiền.
Nếu sắm đồ: sắm gì trước
Xếp theo tỷ lệ giữa phần tăng giá thuê và chi phí bỏ ra:
- Điều hoà — gần như bắt buộc ở phần lớn khu vực, và là thứ khách hỏi đầu tiên
- Nóng lạnh
- Tủ bếp và bồn rửa — khách khó tự làm, và nó gắn với nhà
- Tủ quần áo — cồng kềnh, người thuê ngại mang theo
- Rèm cửa — rẻ, và thiếu nó thì phòng nhìn rất tạm bợ
- Máy giặt — sau đó mới tới
- Giường, bàn ghế — chỉ khi nhắm nhóm khách ngắn hạn
Nguyên tắc chung: ưu tiên thứ gắn với nhà và khó mang theo. Đó là những thứ khách sẵn sàng trả thêm mà bạn không phải thay thường xuyên.
Chọn đồ thế nào
- Bền hơn đẹp — đồ cho thuê chịu sử dụng nặng hơn đồ nhà mình
- Dễ sửa, dễ thay linh kiện, hãng phổ thông
- Trung tính về màu sắc và kiểu dáng — hợp nhiều người
- Tránh đồ quá rẻ — hỏng liên tục thì bạn tốn công gấp nhiều lần tiền tiết kiệm được
Điểm cuối đáng nhấn: chi phí lớn nhất của một món đồ rẻ không phải giá mua, mà là những cuộc gọi của khách vào tối chủ nhật.
Quản lý đồ đạc: hai việc bắt buộc
1. Danh mục kèm ảnh, trong biên bản bàn giao
Liệt kê từng món, kèm tình trạng và ảnh chụp, hai bên cùng ký. Ghi cả những vết xước, vết ố đã có sẵn.
Đây là thứ quyết định lúc trả nhà bạn có bị cãi nhau về khoản trừ cọc hay không — nguyên tắc phân biệt hao mòn tự nhiên với hư hỏng nằm ở bài làm chủ nhà cho thuê.
2. Thoả thuận rõ ai sửa cái gì
- Thiết bị hỏng do hao mòn — chủ nhà
- Hỏng do sử dụng sai — khách thuê
- Bảo dưỡng định kỳ điều hoà, máy giặt — ghi rõ ai làm và bao lâu một lần
- Ngưỡng tiền — dưới mức nào khách tự xử lý, trên mức nào báo chủ nhà
Và với đồ điện, hãy giữ hoá đơn và phiếu bảo hành. Nó tiết kiệm cho bạn nhiều hơn vẻ ngoài của nó.
Về tiền cọc khi cho thuê có đồ
Mức cọc thường cao hơn khi có nhiều đồ đạc, và điều đó hợp lý. Nhưng cọc quá cao so với mặt bằng làm hẹp nhóm khách và khiến người thuê nghi ngại.
Cách cân bằng: mức cọc thông thường, cộng với biên bản bàn giao chi tiết — thứ thứ hai bảo vệ bạn tốt hơn thứ nhất.
Ba tình huống nên chọn cách nào
| Tình huống | Nên chọn | Vì sao |
|---|---|---|
| Nhà nguyên căn, khu dân cư | Trống hoặc cơ bản | Khách gia đình ở lâu, ít trống |
| Căn hộ gần khu văn phòng | Cơ bản tới đầy đủ | Khách đi làm, ở vừa phải |
| Phòng gần trường, khu công nghiệp | Cơ bản | Khách cần sẵn nhưng ngân sách hạn chế |
| Bạn ở xa, khó quản lý | Trống hoặc cơ bản | Càng ít đồ càng ít việc phải xử lý |
Dòng cuối là yếu tố ít ai tính vào lúc quyết định: mỗi món đồ là một thứ có thể hỏng và cần bạn xử lý. Với người ở xa hoặc bận, cho thuê ít đồ là lựa chọn nhẹ hơn nhiều dù giá thấp hơn.
Nếu đang cho thuê trống mà muốn nâng cấp
- Hỏi khách hiện tại họ thiếu gì nhất — thông tin thật, miễn phí
- Sắm từng món theo thứ tự ưu tiên, không sắm cả bộ một lúc
- Điều chỉnh giá ở kỳ gia hạn, theo đúng cơ chế đã ghi trong hợp đồng
- Cập nhật biên bản bàn giao mỗi khi thêm đồ
Cách này cho bạn kiểm chứng từng bước thay vì bỏ một khoản lớn rồi mới biết có hiệu quả không.
Với mặt bằng kinh doanh thì khác hẳn
Khách thuê mặt bằng thường tự cải tạo theo nhu cầu của họ, nên cho thuê trống là chuẩn. Điều quan trọng ở đó là các điều khoản về cải tạo và về việc khôi phục hiện trạng — xem bài thuê mặt bằng kinh doanh.
Hỏi đáp
Có đồ thì tăng được bao nhiêu giá thuê?
Không có tỷ lệ chung — cách duy nhất để biết là xem các căn tương đương trong khu đang cho thuê ở mức nào, ở cả hai dạng. Xem bài định giá cho thuê.
Khách làm hỏng đồ thì trừ cọc thế nào?
Trừ theo giá trị còn lại, không theo giá mua mới — vì món đồ đã dùng một thời gian. Đây là chỗ biên bản bàn giao có ghi tình trạng ban đầu giúp cả hai bên.
Đồ cũ có nên để lại cho khách dùng không?
Nếu còn tốt thì được, nhưng phải ghi rõ trong biên bản là đồ cũ và ghi tình trạng. Để lại đồ sắp hỏng thường tạo ra rắc rối lớn hơn giá trị của nó.
Cho thuê ngắn hạn theo tuần, theo tháng thì sao?
Cần đồ đầy đủ và công quản lý cao hơn nhiều — dọn dẹp, đổi khách liên tục. Hãy tính cả công đó vào lợi suất trước khi so với cho thuê dài hạn.