Nhà thừa kế từ cha mẹ, nhà anh em góp tiền mua chung, nhà có nhiều người cùng đứng tên — nhóm này không khó bán vì giá.
Nó khó vì một lý do rất cụ thể: giao dịch cần đủ chữ ký của tất cả những người có quyền, và những người đó có thể ở khắp nơi, có ý định khác nhau, hoặc chưa từng nói chuyện với nhau về việc này.
Và cái giá của việc chuẩn bị chậm rất rõ ràng: bạn tìm được khách, nhận cọc, rồi tắc ở khâu tập hợp người ký — trong khi người mua đang chờ và giấy đặt cọc đang chạy.
Bước 1: Xác định đầy đủ ai có quyền ký
Đây là bước phải làm trước khi rao bán, không phải sau khi có khách.
Danh sách phụ thuộc vào tình huống:
- Nhiều người cùng ghi trên giấy chứng nhận — tất cả cùng ký
- Tài sản chung vợ chồng dù chỉ một người đứng tên — cả hai cùng ký. Xem bài tài sản chung
- Người đứng tên đã mất — cần hoàn tất khai nhận và phân chia di sản trước, với sự tham gia của tất cả người thừa kế
- Có người thừa kế đã mất — phần của họ chuyển tiếp cho người thừa kế của họ
- Có người chưa thành niên — có quy định riêng về người đại diện
Trường hợp thứ ba là trường hợp làm tắc lâu nhất. Nếu giấy chứng nhận còn đứng tên người đã mất, bạn chưa bán được — phải hoàn tất thừa kế và sang tên trước đã.
Chi tiết trình tự nằm ở bài cho tặng, thừa kế nhà đất.
Bước 2: Họp và thoả thuận trước — bằng văn bản
Đây là bước hay bị bỏ qua nhất, vì trong gia đình người ta ngại làm giấy tờ với nhau.
Nhưng bốn câu dưới đây nếu không thống nhất trước thì sẽ xuất hiện đúng vào lúc bất tiện nhất — khi đã có khách và đang thương lượng:
- Có bán không, và bán trong khoảng thời gian nào?
- Giá sàn là bao nhiêu? Ai được quyết khi khách trả dưới mức đó?
- Ai đại diện làm việc với môi giới và người mua?
- Chia tiền theo tỷ lệ nào, và các khoản phải nộp trừ vào đâu?
Câu 2 và câu 3 quan trọng nhất về mặt thực hành. Nếu mỗi người có một mức giá trong đầu và ai cũng có quyền phủ quyết, thì mọi khách đều bị mất ở khâu thương lượng.
Ghi thành văn bản có chữ ký của tất cả. Điều này không phải vì thiếu tin nhau — nó giúp người đại diện có căn cứ để quyết, và tránh việc "hồi đó mình nói thế nào".
Bước 3: Xử lý người ở xa
Có ba cách, và nên chọn cách sớm nhất có thể vì chúng đều cần thời gian:
- Về ký trực tiếp — gọn nhất nếu sắp xếp được
- Uỷ quyền hợp lệ cho một người trong nhóm — cần công chứng, và với người ở nước ngoài thì cần hợp pháp hoá giấy tờ theo quy định
- Ký tại tổ chức công chứng nơi người đó đang ở, theo hướng dẫn của công chứng viên
Về văn bản uỷ quyền: phải kiểm ba điều — phạm vi có bao gồm quyền bán và ký hợp đồng không, thời hạn còn hiệu lực không, và hình thức đã đúng quy định chưa.
Uỷ quyền phạm vi hẹp mà đem đi bán nhà là nguyên nhân khiến hợp đồng bị vô hiệu.
Bước 4: Rà lại giấy tờ trước khi rao
- Thông tin trên giấy chứng nhận có khớp thực tế không
- Diện tích và hiện trạng có khớp sơ đồ thửa không
- Phần nhà đã xây có được ghi nhận chưa
- Có nghĩa vụ tài chính tồn đọng không
- Có đang thế chấp hoặc bị ràng buộc gì không
Sáu trường hợp thông tin lệch và cách cập nhật nằm ở bài thông tin trên sổ không khớp thực tế.
Khi thương lượng với người mua
Người mua có kinh nghiệm sẽ hỏi ngay về số người đồng sở hữu, vì họ biết đây là nhóm rủi ro về tiến độ.
Cách xử lý tốt nhất là nói trước và nói rõ:
"Nhà em có ba anh em cùng đứng tên. Cả ba đã thống nhất bán và em được uỷ quyền làm việc. Anh chị em ở xa đã làm uỷ quyền công chứng, giấy tờ đây ạ."
Câu này biến một điểm lo thành một điểm cộng — vì nó cho thấy bạn đã chuẩn bị. Ngược lại, giấu rồi để người mua phát hiện ở khâu công chứng là cách mất giao dịch.
Và ghi vào giấy đặt cọc: bên bán cam kết bảo đảm đủ chữ ký của tất cả người có quyền trong thời hạn xác định, nếu không thì hoàn cọc. Điều này công bằng cho cả hai và giúp người mua yên tâm xuống cọc.
Chia tiền: ba điều nên thống nhất trước
- Tỷ lệ chia — theo phần ghi trên giấy chứng nhận, hay theo thoả thuận khác
- Các khoản phải nộp trừ vào đâu — trừ vào tổng trước khi chia, hay mỗi người tự chịu phần mình
- Chi phí chung — phí môi giới, chi phí sửa sang, chi phí đi lại làm thủ tục
Nên chuyển khoản trực tiếp cho từng người theo tỷ lệ, thay vì chuyển hết cho một người rồi người đó chia lại. Cách này rõ ràng cho tất cả và tránh hiểu nhầm về sau.
Các khoản phải nộp khi bán nằm ở bài bán nhà phải nộp bao nhiêu.
Nếu một người không đồng ý bán
Đây là tình huống khó nhất, và không có cách giải quyết nhanh.
Các hướng thường được cân nhắc:
- Những người còn lại mua lại phần của người đó — cách gọn nhất nếu có khả năng tài chính
- Người đó mua lại phần của những người còn lại
- Chuyển nhượng phần quyền của mình — nhưng đồng sở hữu thường có quyền ưu tiên, và phần quyền trong tài sản chung rất kén người mua
- Giải quyết theo trình tự pháp luật nếu không thoả thuận được
Điểm chung: mọi hướng đều mất thời gian và ảnh hưởng tới quan hệ. Vì thế bước 2 — thống nhất trước khi rao — có giá trị lớn hơn nhiều so với công sức bỏ ra.
Vì sao nên làm sớm
Với nhóm tài sản này, thời gian làm mọi thứ khó hơn chứ không dễ hơn:
- Có người mất thì số người liên quan tăng lên
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân càng lâu càng khó tập hợp
- Người thân đi xa, mất liên lạc
- Thế hệ sau có thêm ý kiến
Rất nhiều thửa đất nằm im nhiều năm chỉ vì lý do này — và trong thời gian đó không ai bán, thế chấp hay xây dựng được.
Trước khi bắt đầu, hãy biết tài sản đáng bao nhiêu để cả nhóm có cùng một mốc: ước tính tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất tuyến đường. Có một con số chung làm căn cứ giúp cuộc họp gia đình dễ hơn nhiều.
Hỏi đáp
Một người ký thay cả nhà được không?
Chỉ khi có văn bản uỷ quyền hợp lệ của từng người, với phạm vi bao gồm quyền bán. Không có uỷ quyền thì chữ ký của một người không thay thế được những người còn lại.
Người ở nước ngoài ký thế nào?
Qua uỷ quyền được hợp pháp hoá theo quy định, hoặc theo hướng dẫn của tổ chức công chứng. Cần thời gian, nên bắt đầu ngay khi có ý định bán.
Bán phần quyền của riêng mình được không?
Việc chuyển nhượng phần quyền có quy định riêng, trong đó đồng sở hữu thường có quyền ưu tiên. Thực tế phần quyền rất kén người mua, nên đây hiếm khi là phương án tốt.
Có nên nhờ môi giới với trường hợp này không?
Đáng cân nhắc, vì môi giới có kinh nghiệm biết trước các khâu hay tắc và giúp phối hợp. Nhưng phần thoả thuận trong gia đình thì không ai làm thay được — đó vẫn là việc của các bạn.