Phần lớn nội dung về vay mua nhà dừng lại ở lúc ký hợp đồng. Nhưng khoản vay kéo dài mười lăm, hai mươi năm — và những quyết định trong khoảng thời gian đó cộng lại có thể lớn hơn cả việc bạn chọn ngân hàng nào lúc đầu.
Ba tình huống hay gặp nhất.
Tình huống 1: Có tiền dư, nên trả bớt nợ hay giữ lại
Trước khi tính lãi suất, kiểm hai điều kiện. Nếu chưa đạt thì chưa nên trả nợ:
- Bạn đã có quỹ dự phòng chưa — đủ chi tiêu vài tháng. Trả hết tiền vào khoản vay rồi khi có việc gấp lại phải vay nóng lãi cao là bước lùi.
- Bạn có khoản nợ nào lãi cao hơn không — dư nợ thẻ tín dụng, vay tiêu dùng. Trả những khoản đó trước luôn có lợi hơn.
Sau khi hai điều kiện trên đạt, phép so sánh là: lãi suất khoản vay so với mức sinh lời an toàn bạn có được từ số tiền đó.
Trả nợ sớm là một khoản "sinh lời" chắc chắn bằng đúng lãi suất bạn đang chịu, không rủi ro. Đây là điểm mạnh của nó mà nhiều người bỏ qua khi so với các kênh đầu tư nghe hấp dẫn hơn.
Trả thêm gốc: giảm kỳ hạn hay giảm số tiền hằng tháng
Khi trả thêm một khoản gốc, thường bạn được chọn:
- Giữ nguyên số tiền trả hằng tháng, rút ngắn thời gian vay — tiết kiệm lãi nhiều hơn
- Giữ nguyên thời gian, giảm số tiền hằng tháng — nhẹ dòng tiền hơn
Phương án đầu tiết kiệm hơn rõ rệt. Phương án hai an toàn hơn cho người có thu nhập không ổn định. Chọn theo tình hình của bạn, nhưng hãy biết mình đang chọn gì.
Tình huống 2: Phí trả nợ trước hạn
Đây là chỗ nhiều người quên khi ký hợp đồng và nhớ ra khi muốn trả sớm.
Phần lớn hợp đồng có phí phạt trả trước hạn, thường tính theo tỷ lệ trên số tiền trả trước, và giảm dần theo số năm đã vay. Trả trong những năm đầu bị phạt nặng nhất.
Cần biết ba con số trong chính hợp đồng của bạn:
- Tỷ lệ phí theo từng mốc thời gian
- Có được trả trước một phần mà không bị phạt không, và giới hạn bao nhiêu mỗi năm
- Sau bao lâu thì hết phí phạt hoàn toàn
Điểm giữa rất đáng khai thác: nhiều hợp đồng cho phép trả thêm một tỷ lệ nhất định mỗi năm mà không bị phạt. Trả đều đặn trong hạn mức đó tiết kiệm được nhiều mà không mất phí nào.
Phép tính đơn giản: so số tiền phạt phải trả với số tiền lãi tiết kiệm được. Nếu phạt lớn hơn, đợi tới mốc phí thấp hơn rồi trả.
Tình huống 3: Hết ưu đãi, lãi suất nhảy lên
Đây là tình huống phổ biến nhất và cũng gây sốc nhất — khoản trả hằng tháng tăng đáng kể sau khi giai đoạn ưu đãi kết thúc.
Điều cần hiểu: lãi suất sau ưu đãi thường bằng một lãi suất tham chiếu cộng với biên độ. Lãi suất tham chiếu thay đổi theo thị trường; biên độ thì cố định theo hợp đồng.
Nghĩa là biên độ mới là thứ bạn nên so sánh giữa các ngân hàng, chứ không phải mức ưu đãi hấp dẫn của năm đầu.
Ba lựa chọn khi lãi suất tăng
- Thương lượng với ngân hàng hiện tại — bước rẻ nhất và nên làm đầu tiên. Ngân hàng không muốn mất khách hàng trả nợ tốt.
- Kéo dài thời gian vay — giảm áp lực hằng tháng nhưng tổng lãi trả cả đời khoản vay tăng lên.
- Chuyển khoản vay sang ngân hàng khác — có thể lợi, nhưng phải cộng đủ chi phí.
Chuyển ngân hàng: cộng đủ trước khi quyết
Nghe thì đơn giản — ngân hàng mới cho vay để trả ngân hàng cũ, với lãi suất tốt hơn. Nhưng có một nhóm chi phí:
- Phí trả nợ trước hạn cho ngân hàng cũ — thường là khoản lớn nhất
- Phí thẩm định và định giá lại tài sản
- Phí công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho hợp đồng thế chấp mới
- Phí bảo hiểm nếu ngân hàng mới yêu cầu
- Chi phí cầu nối nếu phải xoay tiền tất toán trước khi giải ngân
Khoản cuối là chỗ rủi ro nhất: giữa lúc giải chấp ngân hàng cũ và giải ngân ngân hàng mới có một khoảng trống, và cách xoay tiền cho khoảng trống đó có thể rất đắt. Hỏi rõ quy trình này trước khi bắt đầu.
Phép tính quyết định
Tổng chi phí chuyển ÷ số tiền tiết kiệm mỗi tháng = số tháng để hoà vốn
Nếu con số đó nhỏ hơn nhiều so với thời gian vay còn lại, việc chuyển đáng cân nhắc. Nếu gần bằng, thì công sức không xứng.
Và nhớ so biên độ với biên độ, đừng so mức ưu đãi năm đầu của ngân hàng mới với mức đang chịu của ngân hàng cũ — đó là so hai thứ khác loại.
Sau khi tất toán
Đừng dừng ở việc trả hết tiền. Còn hai việc phải làm:
- Lấy lại bản gốc giấy chứng nhận và giấy xác nhận đã hoàn tất nghĩa vụ
- Làm thủ tục xoá đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền
Nhiều người trả xong rồi quên bước 2, và phát hiện ra khi muốn bán nhà vài năm sau — lúc đó phải làm gấp trong khi khách đang chờ.
Việc nên làm ngay hôm nay nếu bạn đang có khoản vay
- Mở lại hợp đồng, tìm ba thứ: biên độ, phí trả trước hạn theo mốc, và hạn mức trả thêm không bị phạt
- Ghi lại ngày kết thúc giai đoạn ưu đãi, và đặt nhắc trước đó vài tháng
- Tính thử khoản trả hằng tháng ở mức lãi suất cao hơn hiện tại để biết sức chịu của mình
Cách tính khả năng trả nợ an toàn ngay từ đầu nằm ở bài vay bao nhiêu thì an toàn. Và trước mọi việc, nên biết tài sản của mình đang đáng bao nhiêu tại công cụ định giá nhà đất.
Hỏi đáp
Trả nợ trước hạn có ảnh hưởng lịch sử tín dụng không?
Trả đúng hạn và tất toán đầy đủ là tín hiệu tốt. Điều ảnh hưởng xấu là chậm trả, không phải trả sớm.
Nên chọn thời hạn vay dài hay ngắn ngay từ đầu?
Thời hạn dài cho khoản trả hằng tháng nhẹ và an toàn hơn về dòng tiền; sau đó bạn vẫn có thể trả thêm gốc khi có dư. Ngược lại, thời hạn ngắn mà đuối thì khó xoay.
Ngân hàng có được tự tăng lãi suất không?
Cách điều chỉnh phải theo đúng công thức ghi trong hợp đồng. Đây là lý do phải đọc kỹ phần lãi suất tham chiếu và biên độ, thay vì chỉ nhìn con số ưu đãi.
Có nên vay để đầu tư trong khi đang nợ mua nhà không?
Cần rất thận trọng. Khoản vay mua nhà đã là một đòn bẩy lớn; chồng thêm đòn bẩy làm bạn dễ tổn thương khi lãi suất tăng hoặc thu nhập gián đoạn.