Tin rao nào cũng có một đoạn liệt kê: gần trường, gần chợ, gần bệnh viện, gần công viên, gần trung tâm.
Nhưng không phải yếu tố nào cũng đổi được giá, và có thứ vừa là điểm cộng vừa là điểm trừ tuỳ khoảng cách. Biết phân biệt giúp bạn không trả tiền cho một danh sách.
Nhóm ảnh hưởng mạnh nhất
1. Thời gian tới nơi làm việc
Đây là yếu tố mạnh nhất và cũng thực dụng nhất, vì nó lặp lại mỗi ngày trong nhiều năm.
Điều đáng chú ý: cái quyết định không phải khoảng cách trên bản đồ mà là thời gian thực tế vào giờ cao điểm. Hai căn cách trung tâm cùng 8 km có thể chênh nhau 25 phút mỗi chiều nếu một bên nằm trên tuyến hay tắc.
Cách kiểm: đi thử đúng tuyến, đúng giờ đi làm, ít nhất một lần. Đây là mười lăm phút có giá trị nhất trong cả quá trình xem nhà.
2. Đường vào nhà
Chiều rộng đường trước nhà ảnh hưởng tới cả giá lẫn khả năng xây dựng. Đường đủ rộng cho ô tô vào tận nơi tạo khác biệt rõ so với hẻm chỉ đi được xe máy.
Đây cũng là yếu tố gắn với chỉ tiêu tầng cao được phép — xem bài các chỉ tiêu quyết định bạn xây được gì.
3. Trường học các cấp
Với gia đình có con, đây thường là yếu tố quyết định thứ hai sau chỗ làm. Nhưng cần phân biệt: gần trường và thuộc tuyến tuyển sinh là hai chuyện khác nhau, và cái thứ hai mới là cái có giá.
Hãy hỏi cụ thể tại địa phương thay vì tin vào câu "gần trường điểm" trong tin rao.
4. Chợ, siêu thị, cửa hàng thiết yếu
Ảnh hưởng đều đặn tới sinh hoạt hằng ngày. Yếu tố này ổn định và ít thay đổi, nên nó được phản ánh khá đầy đủ vào mặt bằng giá khu vực.
Nhóm ảnh hưởng vừa phải
- Bệnh viện, phòng khám — quan trọng với gia đình có người lớn tuổi; nhưng ở quá sát thì đông đúc và ồn
- Công viên, không gian xanh — điểm cộng rõ nhưng thường đã nằm trong giá khu vực
- Giao thông công cộng — ảnh hưởng tăng dần theo thời gian ở các đô thị lớn
- Hàng quán, dịch vụ — tiện cho sinh hoạt, nhưng ở ngay dưới nhà thì ồn và có mùi
Điểm chung của nhóm này: có một khoảng cách tối ưu. Gần vừa đủ để tiện, đủ xa để không chịu mặt trái. Với phần lớn tiện ích, khoảng đi bộ vài phút là vùng tốt nhất — ngay sát bên thường là điểm trừ.
Nhóm bị nói quá trong tin rao
- "Gần trung tâm" — cần con số cụ thể, vì mỗi người hiểu một kiểu
- "Khu dân trí cao" — không kiểm chứng được, không nên trả tiền cho nó
- "Sắp có metro, sắp có đường lớn" — chỉ có giá trị nếu dự án có thật và ở đúng mốc. Xem bài hạ tầng sắp làm và giá đất
- "View đẹp" — cần hỏi: tầm nhìn đó có bị chặn không, có công trình nào sắp xây phía trước không
- Danh sách dài tiện ích trong bán kính vài km — bán kính đó rộng tới mức gần như nhà nào cũng liệt kê được
Những thứ làm giảm giá — phần ít được nhắc
- Ngập khi mưa lớn — yếu tố nặng nhất, và cũng dễ giấu nhất nếu bạn xem nhà mùa khô
- Tiếng ồn — gần đường lớn, gần công trường, gần quán xá mở khuya
- Mùi — gần bãi rác, kênh ô nhiễm, cơ sở sản xuất
- Đường một chiều hoặc khó ra vào
- Khu vực an ninh kém
- Sát trạm điện, đường điện cao thế — cả về tâm lý lẫn hạn chế xây dựng
- Nằm trong hoặc sát khu quy hoạch chưa triển khai
Nhóm này quan trọng hơn nhóm tiện ích, vì một điểm trừ nặng có thể xoá hết giá trị của cả danh sách điểm cộng.
Cách kiểm cho đúng
- Tới nơi vào ba thời điểm — sáng giờ đi làm, tối, và cuối tuần. Mỗi lần cho một bức tranh khác.
- Đi bộ một vòng quanh khu thay vì chỉ vào nhà rồi ra
- Hỏi hàng xóm về ngập, an ninh, tiếng ồn — họ không có lý do để nói giảm
- Tự bấm giờ tuyến đi làm vào giờ cao điểm
- Hỏi về quy hoạch các lô đất trống xung quanh
Điểm 5 hay bị bỏ: bãi đất trống trước mặt nhà có thể thành toà nhà cao tầng che hết nắng và tầm nhìn trong vài năm.
Đưa vào phép định giá
Cách thực dụng: so với các căn tương đương trong bán kính hẹp, rồi điều chỉnh theo những khác biệt cụ thể.
Ví dụ: hai căn cùng diện tích, cùng phường, nhưng một căn cách trường tiểu học 300 mét và không ngập, căn kia cách 2 km và ngập vài lần mỗi mùa mưa. Khoảng chênh giữa chúng chính là phần bạn cần ước lượng — và nó cụ thể hơn nhiều so với việc tự hỏi "tiện ích đáng bao nhiêu phần trăm".
Bắt đầu từ mức tham chiếu tại công cụ định giá nhà đất, đối chiếu bảng giá đất theo tuyến đường, và nhớ rằng cùng một con đường vẫn có nhiều mức giá — xem bài một con đường, nhiều mức giá.
Nếu bạn là người bán
Viết tiện ích bằng con số và tên cụ thể, không viết bằng tính từ:
- Không phải "gần trường" mà "cách Trường Tiểu học X 350 mét, đi bộ 5 phút"
- Không phải "giao thông thuận tiện" mà "ra đường Y 200 mét, vào trung tâm 20 phút giờ bình thường"
Con số cụ thể vừa đáng tin hơn, vừa lọc đúng nhóm người mua quan tâm. Cách viết tin đầy đủ nằm ở bài chụp ảnh và viết tin bán nhà.
Hỏi đáp
Nhà gần trường có ồn không?
Ngay sát cổng trường thì ồn và tắc vào giờ tan học. Cách vài trăm mét thường là vùng tốt nhất — đủ tiện mà không chịu mặt trái.
Gần chợ có ảnh hưởng gì không?
Tiện cho sinh hoạt và tốt cho kinh doanh, nhưng sát chợ thì đông, ồn và có mùi. Đây là ví dụ rõ nhất của việc có khoảng cách tối ưu.
Tiện ích nội khu của chung cư có đáng trả thêm không?
Tuỳ bạn có dùng không, và nhớ rằng chúng đi kèm phí quản lý hằng tháng. Hồ bơi và phòng tập chỉ đáng nếu bạn thật sự dùng chúng.
Làm sao biết khu có ngập hay không nếu xem nhà mùa khô?
Hỏi hàng xóm và các hộ kinh doanh lâu năm quanh đó; nhìn dấu vết ố trên chân tường, cổng và tường rào; và để ý xem nhà nào quanh đó đã nâng nền.