Thuê nhà là giao dịch tưởng đơn giản nhất trong nhà đất, nhưng lại phát sinh tranh chấp nhiều nhất — chủ yếu vào đúng lúc trả nhà.
Bảy điều khoản dưới đây quyết định phần lớn các tình huống đó.
1. Tiền cọc: bao nhiêu và trả lại khi nào
Ghi rõ số tiền cọc, và quan trọng hơn: điều kiện và thời hạn hoàn trả.
Nên ghi cả những trường hợp bị trừ cọc và mức trừ. "Trừ nếu hư hỏng" là quá mơ hồ — hao mòn tự nhiên sau hai năm ở khác với làm vỡ đồ.
2. Giá thuê và điều kiện tăng giá
Ghi giá thuê, chu kỳ thanh toán, và có được tăng giá giữa thời hạn hợp đồng không.
Nếu hợp đồng hai năm mà không nói gì về việc tăng giá, đây là chỗ dễ xảy ra tranh cãi vào năm thứ hai. Nên ghi rõ: giữ nguyên trong suốt thời hạn, hoặc được điều chỉnh theo mức cụ thể vào thời điểm cụ thể.
3. Điện nước và các chi phí khác
Ghi rõ ai đóng, tính theo đồng hồ riêng hay chia đều, đơn giá là giá nhà nước hay giá chủ nhà đặt.
Đây là nguồn bất ngờ phổ biến với người thuê phòng: giá điện tính cao hơn giá nhà nước đáng kể mà không được báo trước.
4. Sửa chữa: ai chịu cái gì
Nguyên tắc thông thường: chủ nhà chịu phần kết cấu và hệ thống — mái, tường, đường ống, điện âm tường; người thuê chịu hao mòn do sử dụng và các hỏng hóc do mình gây ra.
Nên ghi thêm: hỏng hóc phát sinh thì báo cho ai, trong bao lâu phải sửa, và nếu chủ nhà chậm sửa thì người thuê được làm gì.
5. Chấm dứt sớm
Điều khoản quan trọng nhất mà nhiều hợp đồng viết một chiều.
Nên có cả hai chiều: người thuê muốn dừng sớm thì báo trước bao lâu và mất gì; chủ nhà muốn lấy lại nhà sớm thì báo trước bao lâu và bồi thường thế nào. Vế thứ hai hay bị bỏ quên, và đó là lúc người thuê chịu thiệt vì phải dọn gấp.
6. Quyền sử dụng và các hạn chế
- Được nuôi thú cưng không
- Được sửa đổi, khoan tường, sơn lại không
- Được cho ở ghép hoặc cho thuê lại không
- Chủ nhà được vào nhà trong trường hợp nào và có báo trước không
Điểm cuối đáng chú ý: người thuê có quyền được yên ổn sử dụng trong thời hạn thuê. Nên ghi rõ chủ nhà báo trước bao lâu nếu cần vào kiểm tra.
7. Biên bản bàn giao có ảnh
Đây là thứ cứu bạn lúc trả nhà, và mất chưa tới hai mươi phút để làm.
Khi nhận nhà, chụp ảnh toàn bộ hiện trạng: tường, sàn, thiết bị vệ sinh, bếp, điều hoà, chỉ số đồng hồ điện nước. Lập biên bản liệt kê tài sản kèm tình trạng, hai bên cùng ký.
Không có biên bản này thì lúc trả nhà, mọi vết xước đều thành tranh cãi và người thuê hầu như luôn ở thế yếu.
Với người cho thuê: định giá thuê thế nào
Giá thuê thường được đặt theo cảm tính hoặc theo giá hàng xóm. Cách có cơ sở hơn là nhìn vào chính giá trị tài sản: mức thuê hằng năm so với giá trị căn nhà cho biết bạn đang ở đâu so với mặt bằng khu vực.
Bạn có thể ước tính giá trị căn nhà tại công cụ định giá nhà đất để có mốc, rồi đối chiếu với các tin cho thuê cùng khu.
Lưu ý: nhà đang có người thuê là yếu tố ảnh hưởng khi bán. Với nhà ở, hợp đồng thuê còn hiệu lực thường làm giảm sức hấp dẫn; với mặt bằng kinh doanh có khách thuê ổn định thì đôi khi lại là điểm cộng.
Hỏi đáp
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Với nhà ở, luật không bắt buộc công chứng. Nhưng công chứng giúp giảm rủi ro tranh chấp về hình thức và chữ ký, nhất là với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn.
Chủ nhà tăng giá giữa chừng có được không?
Nếu hợp đồng đã ghi rõ giá cho cả thời hạn thì phải theo hợp đồng. Nếu hợp đồng không nói gì, đây là chỗ dễ tranh cãi — nên thoả thuận trước bằng văn bản.
Trả nhà trước hạn có mất cọc không?
Tuỳ điều khoản đã ghi. Nếu hợp đồng quy định mất cọc khi đơn phương chấm dứt, thì mất. Vì vậy nên thương lượng điều khoản này ngay từ đầu, kèm thời hạn báo trước hợp lý cho cả hai phía.
Chủ nhà không trả cọc thì làm gì?
Trước hết yêu cầu bằng văn bản kèm biên bản bàn giao và ảnh hiện trạng. Đây chính là lúc bộ ảnh chụp lúc nhận nhà phát huy tác dụng.