Người bán chọn giờ hẹn, chọn lối vào, bật sẵn đèn và mở hết cửa. Không có gì sai — ai bán cũng muốn nhà mình đẹp nhất. Nhưng người mua nên chủ động tìm những thứ không nằm trong kịch bản đó.
Trước khi tới
- Xem bản đồ vệ tinh — nhà nằm cạnh gì, phía sau là gì, có nghĩa trang, kênh rạch, trạm điện, nhà máy gần không
- Tra bảng giá đất của tuyến đường để có mốc tham chiếu trước khi nghe giá chào
- Đi ngang khu đó vào giờ tan tầm một lần trước buổi hẹn chính thức
Nhìn gì ở phần kết cấu
- Trần nhà và góc tường — vết ố vàng, bong sơn, nấm mốc là dấu hiệu thấm. Chú ý góc trần sát mái và quanh cửa sổ.
- Chân tường — vết ẩm dâng lên từ nền là dấu hiệu chống thấm nền kém hoặc từng ngập.
- Vết nứt — nứt chân chim ngoài lớp vữa thường không nghiêm trọng; nứt chéo lớn ở góc cửa, góc tường, hoặc nứt xuyên là chuyện khác.
- Nền nhà — đặt viên bi hoặc chai nước xem có lăn không, kiểm tra gạch bộp bằng cách gõ nhẹ.
- Cửa và cửa sổ — đóng mở có kẹt không. Cửa kẹt bất thường đôi khi là dấu hiệu lún.
- Nhà vệ sinh — xả nước xem thoát nhanh không, ngửi mùi, nhìn trần dưới khu vệ sinh tầng trên.
Nhìn gì ở phần sống được hay không
- Hướng nắng — buổi chiều nắng chiếu vào phòng nào. Nhà hướng tây nóng hơn đáng kể ở khí hậu Việt Nam.
- Ánh sáng tự nhiên — tắt hết đèn rồi đi một vòng. Nhà ống sâu thường tối ở giữa.
- Thông gió — có đối lưu không, hay chỉ một mặt thoáng.
- Tiếng ồn — đứng im nghe một phút. Gần trường học, chợ, quán nhậu, xưởng cơ khí đều có nhịp ồn riêng theo giờ.
- Sóng điện thoại — kiểm tra ngay tại chỗ, nhất là trong hẻm sâu hoặc nhà nhiều tầng.
Nhìn gì ở phần xung quanh
- Lối vào — hẻm rộng bao nhiêu, xe hơi vào được tới đâu, có chỗ quay đầu không.
- Ngập nước — nhìn dấu nước trên tường rào của cả dãy, và hỏi thẳng hàng xóm.
- Hàng xóm — hai nhà sát bên làm gì, có kinh doanh gì gây ồn hoặc mùi không.
- Hạ tầng — chợ, trường, bệnh viện, trạm xe cách bao xa trên thực tế chứ không phải theo tin rao.
Nên xem nhà mấy lần và vào lúc nào
Một lần là không đủ. Ba thời điểm cho ba loại thông tin khác nhau:
- Ban ngày — kết cấu, ánh sáng, tình trạng nhà
- Giờ tan tầm — giao thông, tiếng ồn, chỗ đậu xe
- Sau cơn mưa lớn — thấm dột và ngập nước, thứ không cách nào giả được
Những câu nên hỏi thẳng
- Anh chị ở đây bao lâu rồi, vì sao bán?
- Nhà đã sửa những gì, sửa năm nào?
- Khu này có ngập không, mưa lớn thì thế nào?
- Có tranh chấp ranh đất với nhà bên không?
- Tiền điện nước trung bình mỗi tháng khoảng bao nhiêu?
Câu cuối nghe vặt vãnh nhưng hữu ích: hoá đơn điện cao bất thường có thể tiết lộ nhà nóng, hoặc hệ thống điện có vấn đề.
Đừng quyết ngay tại chỗ
Áp lực kiểu "có người khác cũng đang xem, chốt sớm không mất" là kỹ thuật bán hàng phổ biến. Một căn nhà là khoản chi lớn nhất đời của phần lớn người mua — thêm một ngày để kiểm tra không làm mất cơ hội tốt thật sự.
Trước khi trả giá, nên có con số tham chiếu riêng. Bạn có thể ước tính giá trị căn nhà dựa trên tuyến đường, diện tích, chiều ngang và tình trạng công trình tại công cụ định giá nhà đất, rồi so với mức chào của người bán.
Hỏi đáp
Có nên thuê người kiểm tra nhà không?
Với nhà cũ hoặc nhà giá trị lớn, thuê thợ xây có kinh nghiệm đi cùng rất đáng. Họ nhìn ra vấn đề kết cấu mà người không trong nghề khó thấy.
Nhà hướng tây có nên mua không?
Không phải điều cấm kỵ. Nhà hướng tây nóng hơn vào buổi chiều nhưng có thể xử lý bằng che nắng, cây xanh, vật liệu cách nhiệt. Đổi lại thường có giá tốt hơn.
Làm sao biết nhà từng bị ngập?
Hỏi hàng xóm là cách nhanh nhất và thường trung thực nhất. Ngoài ra nhìn dấu nước trên tường rào, bậc thềm được tôn cao bất thường, hoặc ổ điện đặt cao hơn bình thường.
Môi giới nói nhà sắp có đường mới, có tin được không?
Chỉ tin khi có quyết định quy hoạch chính thức và bạn tự kiểm tra được tại cơ quan quản lý. Kỳ vọng hạ tầng là thứ người bán hay dùng để nâng giá, nhưng rủi ro thuộc về người mua.