Bạn được mời tới xem một khu đất nền. Sa bàn đẹp, đường nội bộ đã trải nhựa, điện đã kéo tới đầu khu. Nhân viên nói lô này chỉ còn vài nền, và "tháng sau là ra sổ".
Câu "tháng sau ra sổ" không kiểm chứng được bằng cách nghe. Nhưng nó kiểm chứng được bằng sáu giấy tờ — và trạng thái của sáu giấy tờ đó cho bạn biết chính xác dự án đang ở đâu trong quy trình.
Sáu giấy tờ, theo đúng thứ tự một dự án phải đi qua
1. Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất
Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án. Nếu chưa có cái này, mọi thứ phía sau chỉ là kế hoạch.
Đọc gì: diện tích, ranh giới, thời hạn, mục đích sử dụng đất, và tên chủ đầu tư — đối chiếu với bên đang bán cho bạn.
2. Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt
Bản vẽ phân lô có phê duyệt của cơ quan quản lý quy hoạch. Đây là căn cứ để biết lô đất bạn mua có thật trên bản vẽ được duyệt hay không.
Việc phải làm: yêu cầu chỉ đúng vị trí lô của bạn trên bản vẽ đã phê duyệt, không phải trên sa bàn hay tờ rơi. Hai thứ này thường khác nhau.
3. Giấy phép xây dựng hạ tầng
Cho biết chủ đầu tư được phép làm đường, cống, điện, nước trong khu.
4. Biên bản nghiệm thu hạ tầng
Đây là mốc quan trọng thường bị bỏ qua. Hạ tầng đã làm xong không đồng nghĩa với đã được nghiệm thu, và việc nghiệm thu thường là điều kiện để đi tiếp tới bước cấp giấy chứng nhận.
5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hỏi rõ đang ở trạng thái nào:
- Đã cấp cho từng lô — trạng thái tốt nhất, bạn mua và sang tên như một thửa đất bình thường
- Mới có sổ chung cho cả khu, đứng tên chủ đầu tư — còn phải tách thửa, và bước này có thể mất rất lâu
- Chưa có gì — bạn đang mua một lời hứa
Đây là câu hỏi quan trọng nhất trong sáu câu. Phân biệt các loại giấy tờ ở bài sổ đỏ, sổ hồng, sổ chung, vi bằng.
6. Văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
Với dự án bất động sản, việc bán hoặc huy động vốn phải đáp ứng điều kiện theo quy định. Hãy hỏi thẳng: dự án đã được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện chưa? Nếu chưa, các hình thức "giữ chỗ", "góp vốn", "hợp tác đầu tư" là cách đi vòng, và rủi ro thuộc về bạn.
Ba loại hợp đồng — và loại duy nhất bạn nên ký
- Phiếu giữ chỗ, phiếu đăng ký thiện chí — không phải hợp đồng mua bán, thường nộp một khoản nhỏ. Rủi ro chính là khoản này khó đòi lại nếu dự án đứng.
- Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư — bạn trở thành bên góp vốn chứ không phải bên mua, và quyền của bạn phụ thuộc vào kết quả dự án.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có công chứng — đây là thứ chuyển quyền cho bạn. Đích đến phải là cái này.
Nếu chỉ có thể ký hai loại đầu, hãy hiểu rõ mình đang ở đâu và giới hạn số tiền bỏ ra tương ứng. Đừng chuyển phần lớn giá trị khi chưa có hợp đồng chuyển nhượng.
Bốn dấu hiệu nên dừng lại
- Không cho xem bản gốc hoặc bản sao có chứng thực của các giấy tờ trên, chỉ cho xem ảnh chụp hoặc "để hôm khác"
- Thúc đặt cọc trong ngày với lý do sắp hết nền hoặc sắp tăng giá
- Người bán không phải chủ đầu tư và không xuất trình được văn bản uỷ quyền phân phối
- Hứa cam kết lợi nhuận hoặc cam kết mua lại — hãy hỏi cam kết đó do ai ký, được bảo đảm bằng gì
Dấu hiệu thứ hai đáng nói thêm: sức ép thời gian là công cụ bán hàng, và nó có tác dụng chính xác vì nó ngăn bạn làm những việc kiểm tra trong bài này. Một lô đất bạn phải quyết trong hai giờ là lô đất bạn không nên mua.
Kiểm độc lập — ba việc tự làm được
- Tự đi hỏi thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý địa phương với vị trí thửa đất, thay vì nghe lại — cách làm ở bài tra quy hoạch trước khi mua
- Ra tận nơi vào ngày thường, không đi theo xe của bên bán. Xem đường vào thật, cốt nền, tình trạng ngập, và có bao nhiêu nhà đã xây thật
- Hỏi người dân xung quanh về lịch sử khu đất và tiến độ dự án — nguồn thông tin rẻ nhất và thường thẳng thắn nhất
Nếu dự án được quảng cáo dựa vào một tuyến đường hoặc công trình sắp làm, cách phân biệt dự án hạ tầng có thật với tin đồn ở bài hạ tầng sắp làm và giá đất.
Những thứ ảnh hưởng tới việc bạn xây được gì
Mua đất nền thường là để xây. Hãy hỏi trước khi mua, không phải sau:
- Chỉ tiêu xây dựng của lô: mật độ, số tầng, khoảng lùi — chi tiết ở bài các chỉ tiêu quyết định bạn xây được gì
- Có quy định về mẫu nhà không — nhiều khu yêu cầu xây theo mẫu thống nhất
- Thời hạn buộc phải xây, nếu có
- Lô có dính hành lang an toàn nào không — xem bài đất dính hành lang an toàn
Ghi gì vào giấy đặt cọc
- Mô tả chính xác lô đất: ký hiệu, diện tích, vị trí theo bản vẽ đã phê duyệt
- Tổng giá và lịch thanh toán theo tiến độ pháp lý, không theo tiến độ thời gian
- Mốc bàn giao giấy chứng nhận, và xử lý ra sao nếu quá hạn
- Điều khoản hoàn tiền nếu dự án không hoàn tất thủ tục
- Bên nào chịu khoản nào khi sang tên
Điểm 2 là điểm quan trọng nhất: thanh toán gắn với mốc pháp lý — có nghiệm thu hạ tầng thì trả đợt này, có giấy chứng nhận thì trả đợt kia. Cấu trúc đó bảo vệ bạn tốt hơn mọi lời cam kết. Những điều khác cần có ở bài đặt cọc mua nhà.
Nếu mua lại từ người đã mua trước
Rất phổ biến với đất nền. Kiểm thêm ba thứ:
- Người bán đã thanh toán đủ cho chủ đầu tư chưa, còn nợ khoản nào không
- Chủ đầu tư có đồng ý cho chuyển nhượng không, và thủ tục thế nào — nhiều hợp đồng có điều khoản về việc này
- Bản chất giấy tờ họ đang giữ: hợp đồng chuyển nhượng, hay chỉ là phiếu giữ chỗ
Và cảnh giác với hình thức uỷ quyền thay cho chuyển nhượng — rủi ro ở bài hợp đồng uỷ quyền thay cho mua bán.
Khi nào đất nền dự án là lựa chọn hợp lý
- Đã có giấy chứng nhận cho từng lô — lúc đó nó là một thửa đất bình thường với hạ tầng sẵn
- Bạn mua để xây và ở, không phải để chờ tăng giá rồi bán lại
- Khu đã có người ở thật, không phải khu chỉ có đường và cỏ
- Giá đã trừ đúng phần rủi ro và phần chờ đợi so với đất thổ cư có sổ cùng khu vực
Điểm cuối là phép so đúng: đất nền dự án chưa có sổ phải rẻ hơn đáng kể so với đất có sổ ở vị trí tương đương. Nếu không rẻ hơn, phần rủi ro bạn đang gánh không được trả công.
Hỏi đáp
Bao lâu thì ra sổ?
Không có mốc chung — nó phụ thuộc dự án đang thiếu bước nào trong sáu giấy tờ ở trên. Hãy hỏi ngược lại: hiện đang ở bước nào, còn bước gì, và ai chịu trách nhiệm làm.
Có cam kết mua lại với lợi nhuận thì sao?
Hãy đọc kỹ ai ký cam kết, cam kết được bảo đảm bằng tài sản gì, và điều gì xảy ra nếu bên cam kết không thực hiện. Một cam kết không có bảo đảm chỉ có giá trị bằng khả năng tài chính của bên ký.
Mua đất nền ở tỉnh xa để đầu tư có nên không?
Rủi ro lớn nhất không phải pháp lý mà là thanh khoản: khi cần bán, ai sẽ mua? Hãy đếm số giao dịch thật trong khu vực trong sáu tháng gần nhất trước khi quyết, và tham chiếu mặt bằng giá tại công cụ định giá.
Ngân hàng có cho vay mua đất nền dự án không?
Tuỳ tình trạng pháp lý — đã có giấy chứng nhận thì dễ, chưa có thì hạn chế hơn nhiều. Đây cũng là một phép kiểm gián tiếp về mức độ an toàn của dự án; xem bài hồ sơ vay mua nhà bị từ chối.