Chuyển nhà đất cho con, chia tài sản sau khi cha mẹ mất — đây là những việc gần như gia đình nào cũng gặp, và cũng là nhóm thủ tục hay bị làm sai thứ tự nhất.
Hai trường hợp, hai con đường khác nhau
- Cho tặng — người đang sống chuyển quyền cho người khác. Thủ tục gọn hơn, làm chủ động được.
- Thừa kế — chuyển sau khi người đứng tên mất. Phức tạp hơn vì cần xác định đầy đủ những người thừa kế.
Cả hai đều phát sinh nghĩa vụ tài chính, nhưng có nhóm trường hợp được miễn.
Trường hợp được miễn theo quan hệ thân thích
Theo quy định hiện hành, thu nhập từ nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân khi giữa hai bên có quan hệ thân thích, gồm các nhóm như:
- Vợ với chồng
- Cha mẹ đẻ với con đẻ
- Cha mẹ nuôi với con nuôi
- Cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể
- Ông bà nội, ông bà ngoại với cháu
- Anh chị em ruột với nhau
Lệ phí trước bạ cũng có quy định miễn cho một số trường hợp tương tự.
Lưu ý quan trọng: danh sách trên và điều kiện áp dụng do quy định pháp luật xác định và có thể thay đổi. Trước khi làm thủ tục, hãy hỏi trực tiếp cơ quan thuế cho đúng trường hợp của mình — đây là câu hỏi họ trả lời hằng ngày.
Cái bẫy sang tên nhiều lần
Đây là phần đáng chú ý nhất, và là chỗ nhiều gia đình mất tiền oan.
Tình huống thường gặp: tài sản đứng tên ông bà, muốn chuyển cho cháu. Có người nghĩ ra cách "cho tiện": sang cho con trước, rồi từ con sang cho cháu.
Vấn đề là mỗi lần chuyển quyền là một giao dịch riêng, kéo theo một lần thủ tục và một lần phát sinh nghĩa vụ tài chính. Đi vòng hai bước tốn gấp đôi so với chuyển thẳng — trong khi quan hệ ông bà với cháu cũng thuộc nhóm được xem xét miễn.
Nguyên tắc: xác định người nhận cuối cùng trước, rồi hỏi xem chuyển thẳng có được không. Đừng đi vòng vì nghĩ nó đơn giản hơn.
Thủ tục cho tặng
- Kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản: có sổ, không tranh chấp, không đang thế chấp
- Xác định đầy đủ những người phải ký — nếu là tài sản chung vợ chồng thì cả hai cùng ký, xem bài nhà một người đứng tên nhưng là tài sản chung
- Ký hợp đồng tặng cho tại tổ chức công chứng
- Kê khai nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động và nhận giấy chứng nhận mới
Thủ tục thừa kế
Phức tạp hơn vì phải xác định đúng và đủ người thừa kế.
- Xác định có di chúc hợp pháp hay không — nếu có thì chia theo di chúc, nếu không thì chia theo quy định của pháp luật
- Xác định đầy đủ hàng thừa kế — đây là bước quan trọng nhất
- Lập văn bản khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản tại tổ chức công chứng
- Niêm yết theo quy định để những người có quyền lợi liên quan được biết
- Kê khai nghĩa vụ tài chính
- Đăng ký sang tên
Vì sao bước 2 hay làm cả gia đình bế tắc
Vì phải có sự tham gia của tất cả những người thừa kế, kể cả người ở xa, ở nước ngoài, hoặc lâu không liên lạc. Thiếu một người là hồ sơ không hoàn tất được.
Những trường hợp làm việc này khó hơn nữa:
- Có người thừa kế đã mất, phần của họ chuyển tiếp cho người thừa kế của họ
- Có người thừa kế chưa thành niên
- Có người không đồng thuận
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân bị thất lạc
Vì thế nên làm sớm. Càng để lâu, số người liên quan càng nhiều và giấy tờ càng khó tập hợp. Rất nhiều thửa đất nằm im nhiều năm chỉ vì lý do này — và trong thời gian đó không ai bán, thế chấp hay xây dựng được.
Giấy tờ thường cần
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
- Giấy tờ tuỳ thân của các bên
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân — để được xem xét miễn
- Với thừa kế: giấy chứng tử, di chúc (nếu có), giấy tờ xác định hàng thừa kế
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi cần
Điểm thứ ba là điểm quyết định phần tiền: không chứng minh được quan hệ thì không được xét miễn, dù thực tế đúng là cha con.
Ba việc nên làm trước
- Rà lại giấy tờ tài sản của gia đình — sổ có đúng tên không, thông tin còn khớp hiện trạng không, có phần nào chưa hoàn tất từ đời trước không
- Hoàn tất các thủ tục còn dở sớm, đừng để chồng lên nhau qua nhiều thế hệ
- Hỏi cơ quan thuế và tổ chức công chứng về đúng trường hợp của mình trước khi bắt đầu — mất một buổi, tránh được nhiều tháng
Nếu bạn đang định mua một tài sản thuộc dạng thừa kế, những chỗ dễ vỡ nằm ở bài mua nhà đất thừa kế.
Còn các khoản phải nộp khi mua bán thông thường nằm ở bài bên mua nộp những khoản gì và bán nhà phải nộp bao nhiêu.
Hỏi đáp
Có nên làm di chúc không?
Di chúc hợp pháp giúp tránh rất nhiều tranh chấp và rút ngắn thủ tục về sau. Nên lập tại tổ chức công chứng để bảo đảm hình thức hợp lệ.
Cho tặng lúc còn sống hay để thừa kế thì hơn?
Cho tặng lúc còn sống chủ động hơn và thủ tục gọn hơn nhiều. Nhưng đó cũng là quyết định chuyển quyền dứt điểm, nên cần cân nhắc kỹ về mặt gia đình chứ không chỉ về thủ tục.
Người thừa kế ở nước ngoài thì làm sao?
Có thể thực hiện qua uỷ quyền hợp lệ với giấy tờ được hợp pháp hoá theo quy định. Cần thời gian, nên bắt đầu sớm.
Nhà đang đứng tên người đã mất mà muốn bán thì sao?
Phải hoàn tất khai nhận và sang tên thừa kế trước, rồi mới chuyển nhượng được. Đây là lý do người mua cần kiểm rất kỹ khi gặp trường hợp này.