Đây là chủ đề dễ gây tranh cãi, nên bài này tiếp cận theo hướng thực dụng nhất: không bàn đúng sai, chỉ bàn thứ ảnh hưởng tới giá bán.
Lý do rất đơn giản. Dù bạn tin hay không, người mua tiếp theo có thể tin. Khi một nhóm người mua đáng kể loại căn nhà của bạn khỏi danh sách, cầu giảm và giá theo đó.
Những yếu tố thị trường quan tâm nhiều nhất
Hướng nhà
Yếu tố được hỏi nhiều nhất. Trên thực tế nó có hai lớp: lớp niềm tin về hướng hợp tuổi, và lớp rất vật lý là nắng và gió.
Ở khí hậu Việt Nam, nhà hướng tây nhận nắng chiều gay gắt, nóng hơn rõ rệt và tốn điện làm mát hơn. Đây là điều đo được, không cần tới niềm tin nào.
Thực tế thị trường: nhà hướng được coi là đẹp thường bán nhanh hơn; nhà hướng tây thường phải giảm giá đôi chút hoặc chờ lâu hơn. Đổi lại, người mua không quan tâm phong thuỷ có thể mua được giá tốt.
Hình dáng thửa đất
Đất nở hậu — sau rộng hơn trước — được ưa chuộng; đất thóp hậu thì ngược lại.
Điểm đáng chú ý: phần lớn quan niệm này trùng với công năng thật. Đất vuông vắn dễ xây, ít lãng phí diện tích. Đất méo, đất tam giác buộc phải bỏ phí một phần khi xây.
Trong cách tính giá có cơ sở, yếu tố này đã được phản ánh qua hệ số hình dáng: tỷ lệ sâu/ngang trên 5 lần thì hệ số 0,90; trên 3 lần thì 0,95.
Vị trí đặc biệt
Nhà ở ngã ba đường đâm thẳng vào, nhà cuối đường cụt, nhà sát cột điện lớn — đều là những vị trí bị nhiều người mua né.
Ở đây cũng có phần thực dụng: nhà bị đường đâm vào chịu đèn xe chiếu thẳng ban đêm, bụi và tiếng ồn nhiều hơn, và rủi ro va chạm cao hơn.
Môi trường xung quanh
Gần nghĩa trang, bệnh viện, nhà tang lễ, bãi rác — nhóm này ảnh hưởng giá rất rõ và ảnh hưởng ở cả hai lớp: tâm lý và thực tế về mùi, tiếng ồn, mật độ giao thông.
Những yếu tố ít ảnh hưởng tới giá
Nhiều chi tiết được bàn nhiều trong nhà nhưng gần như không tác động tới giá giao dịch:
- Màu sơn, màu cửa
- Vị trí đặt bàn thờ, gương, bể cá
- Cách bố trí nội thất bên trong
Lý do: đây đều là thứ người mua tự thay đổi được sau khi nhận nhà, nên họ không chiết khấu vào giá.
Nếu nhà bạn có yếu tố bị coi là bất lợi
- Đừng giấu. Người mua quan tâm sẽ tự nhận ra, và phát hiện muộn làm hỏng niềm tin vào cả giao dịch.
- Định giá phản ánh đúng. Nếu yếu tố đó thu hẹp nhóm người mua, giá nên tính tới điều đó thay vì chờ mãi ở mức của căn "chuẩn".
- Nhắm đúng nhóm người mua. Không phải ai cũng quan tâm phong thuỷ. Nhà hướng tây với giá tốt là món hời với người không xét yếu tố này.
- Xử lý phần vật lý nếu có thể. Nhà hướng tây có thể giảm nóng bằng che nắng, cây xanh, vật liệu cách nhiệt — và đó là thứ nói được bằng con số tiền điện.
Với người mua
Nếu bạn không đặt nặng phong thuỷ, đây là cơ hội: những căn bị nhóm khác loại bỏ thường có giá tốt hơn mặt bằng.
Nhưng nên cân nhắc một điều khi tính đường dài: lúc bạn bán lại, bạn cũng sẽ gặp đúng nhóm người mua đó. Chiết khấu bạn được hưởng khi mua có thể phải trả lại khi bán.
Để biết mặt bằng giá của căn nhà theo cơ sở tính toán — tuyến đường, diện tích, chiều ngang, hình dáng, công trình — bạn có thể tra tại công cụ định giá nhà đất, rồi tự đánh giá phần chênh do các yếu tố trên.
Hỏi đáp
Nhà hướng tây giảm giá bao nhiêu phần trăm?
Không có con số chuẩn, vì mức chênh phụ thuộc khu vực và nhóm người mua. Điều chắc chắn hơn là thời gian bán thường dài hơn.
Có nên sửa hướng cửa để hợp tuổi không?
Sửa cửa cho hợp tuổi của bạn không giúp gì khi bán, vì người mua có tuổi khác. Nếu sửa, hãy sửa vì công năng — thông gió, ánh sáng, an toàn.
Đất nở hậu có được cộng giá không?
Trong cách tính có cơ sở thì không có hệ số cộng riêng; nó phản ánh gián tiếp qua tỷ lệ sâu/ngang. Trên thị trường, nở hậu thường là điểm cộng khi thương lượng nhưng không có mức chuẩn.
Nhà gần nghĩa trang có bán được không?
Bán được, nhưng nhóm người mua hẹp hơn nên thường mất thời gian hơn và giá thấp hơn mặt bằng khu vực.