Đây là nhóm rủi ro khó thấy nhất khi mua nhà, vì mọi thứ nhìn qua đều ổn: sổ thật, tên rõ ràng, người bán đúng là người trên sổ.
Vấn đề nằm ở chỗ tên trên sổ không trả lời được câu "ai có quyền quyết định bán".
Vì sao một tên trên sổ vẫn có thể là tài sản chung
Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc là tài sản chung của vợ chồng, kể cả khi giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người.
Nghĩa là: người đứng tên một mình vẫn không tự quyết định bán được. Giao dịch thiếu chữ ký của người còn lại có thể bị tuyên vô hiệu, và người mua là bên chịu hậu quả nặng nhất — tiền đã trả, nhà không lấy được, kiện tụng kéo dài.
Khi nào là tài sản riêng
Có những trường hợp tài sản thuộc riêng một người, chẳng hạn:
- Có trước khi kết hôn
- Được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân
- Hai vợ chồng có thoả thuận về chế độ tài sản
Nhưng đây là những trường hợp cần giấy tờ chứng minh, không phải lời khẳng định. Người bán nói "nhà này của riêng tôi" là chưa đủ căn cứ cho bạn xuống tiền.
Cần thấy gì trước khi ký
- Giấy tờ tuỳ thân của người đứng tên, đối chiếu với tên trên giấy chứng nhận
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân — đây là giấy tờ then chốt, đừng bỏ qua
- Nếu đã kết hôn: giấy đăng ký kết hôn, và cả hai vợ chồng cùng ký hợp đồng
- Nếu là tài sản riêng: giấy tờ chứng minh nguồn gốc riêng — văn bản thừa kế, hợp đồng tặng cho, hoặc giấy tờ chứng minh có trước hôn nhân
- Nếu đã ly hôn: bản án hoặc quyết định của toà, và văn bản phân chia tài sản
- Nếu vợ hoặc chồng đã mất: giấy chứng tử và văn bản khai nhận, phân chia di sản của tất cả người thừa kế
Điểm 6 là chỗ nhiều giao dịch vỡ. Khi một người mất, phần của họ chuyển sang những người thừa kế — và giao dịch cần sự đồng ý của toàn bộ nhóm đó, kể cả người ở xa hoặc chưa liên lạc được.
Ba tình huống đồng sở hữu khác thường gặp
Anh chị em cùng đứng tên
Thường do thừa kế. Cần đủ chữ ký của tất cả đồng sở hữu, hoặc văn bản uỷ quyền hợp lệ của người vắng mặt.
Nhiều người góp tiền mua chung
Đây là dạng phức tạp nhất vì phần góp thường chỉ có thoả thuận miệng. Nếu sổ ghi nhiều người thì cần tất cả cùng ký. Nếu sổ chỉ ghi một người mà thực tế nhiều người góp, tranh chấp có thể xuất hiện sau khi bạn đã mua.
Sổ chung nhiều căn
Khác với đồng sở hữu một tài sản: đây là nhiều người cùng đứng trên một giấy chứng nhận cho một thửa lớn đã bị chia thực tế. Xem chi tiết ở bài bốn tờ giấy, bốn mức an toàn.
Về văn bản uỷ quyền
Người bán nói "vợ tôi uỷ quyền cho tôi rồi" thì cần xem văn bản thật, và kiểm ba điều:
- Phạm vi uỷ quyền — có bao gồm quyền bán và ký hợp đồng không, hay chỉ là quản lý, cho thuê
- Thời hạn — còn hiệu lực không
- Hình thức — đã được công chứng, chứng thực đúng quy định chưa
Uỷ quyền phạm vi hẹp mà đem đi bán nhà là một trong những nguyên nhân khiến hợp đồng bị vô hiệu.
Vì sao công chứng viên là lớp bảo vệ tốt nhất của bạn
Công chứng viên có nghiệp vụ kiểm tra chính những thứ nêu trên, và họ có trách nhiệm với việc đó.
Đây là lý do nên thực hiện giao dịch qua công chứng, và nên cảnh giác khi người bán tìm cách né bước này bằng giấy tay hay các hình thức thay thế. Lý do được đưa ra thường nghe hợp lý — tiết kiệm thời gian, giảm chi phí — nhưng thứ bạn bỏ đi là lớp kiểm tra quan trọng nhất.
Thứ tự nên làm
- Xem giấy chứng nhận và giấy tờ tuỳ thân của người bán
- Xác định tình trạng hôn nhân và tình trạng đồng sở hữu
- Xác định danh sách đầy đủ những người phải ký
- Ghi vào giấy đặt cọc: bên bán chịu trách nhiệm đảm bảo đủ chữ ký của tất cả người có quyền, nếu không thì hoàn cọc
- Ký hợp đồng tại tổ chức công chứng với đầy đủ các bên
Bước 3 là bước quyết định, và nên làm trước khi đặt cọc. Cách viết giấy đặt cọc cho chặt nằm ở bài đặt cọc mua nhà.
Dấu hiệu nên dừng lại và kiểm kỹ hơn
- Người bán ngại cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Có người trong gia đình tỏ ý không đồng thuận
- Giục ký nhanh, giục đặt cọc lớn
- Đề nghị làm giấy tay trước rồi công chứng sau
- Có đồng sở hữu ở nước ngoài hoặc không liên lạc được
Điểm cuối không phải lý do để bỏ giao dịch, nhưng nó kéo dài thời gian và cần uỷ quyền hợp lệ — hãy tính vào kế hoạch thay vì phát hiện lúc đã đặt cọc.
Trước khi tới bước nào, nên biết căn nhà đáng bao nhiêu: ước tính tại công cụ định giá nhà đất và đối chiếu bảng giá đất tuyến đường.
Hỏi đáp
Vợ chồng cùng ký nhưng một người ở xa thì sao?
Có thể thực hiện qua uỷ quyền hợp lệ, hoặc ký tại tổ chức công chứng nơi người đó đang ở theo hướng dẫn của công chứng viên. Cần thời gian, nên tính trước.
Mua nhà của người đang trong quá trình ly hôn được không?
Rất rủi ro khi tài sản chưa được phân chia bằng bản án hoặc thoả thuận có hiệu lực. Nên chờ có văn bản rõ ràng rồi mới giao dịch.
Người bán bảo "vợ tôi biết rồi, không cần ký" thì sao?
Biết và đồng ý là hai chuyện khác nhau, và cả hai đều không thay thế được chữ ký trong hợp đồng. Đây là điểm không nên nhân nhượng.
Đặt cọc rồi mới phát hiện thiếu người ký thì làm gì?
Đây chính là lý do phải có điều khoản hoàn cọc trong giấy đặt cọc. Nếu đã có điều khoản, bạn có căn cứ để lấy lại; nếu không, việc thương lượng sẽ khó hơn nhiều.